Der Boulevard, das Palacete-Viertel rund um den Garten und die ruhigeren Straßen von Rato: Lissabons teuerster Gemeindebezirk.
Kurz gesagt. Santo António, der Gemeindebezirk (Freguesia) von Príncipe Real, Avenida da Liberdade und Rato, hatte in den 12 Monaten bis Juni 2026 mit 7.254 €/m² den höchsten mittleren Verkaufspreis Lissabons (INE, Ebene Gemeindebezirk), 20,3 % mehr als ein Jahr zuvor. Vier Metrostationen bedienen ihn, und in Rato wird die Ringlinie beginnen. Der Bezirk liegt in einer absoluten Eindämmungszone für Ferienvermietung, neue AL-Registrierungen werden nicht erteilt.
Mittlerer Verkaufspreis pro m² laut INE (portugiesisches Statistikamt), 12 Monate bis Juni 2026, für den gesamten Gemeindebezirk Santo António (Avenida da Liberdade, Príncipe Real, Rato, Amoreiras, São Mamede und Coração de Jesus); Príncipe Real erfasst das INE nicht gesondert. Ein Jahr zuvor lag der Median des Gemeindebezirks bei 6.031 €/m² (INE, 12 Monate bis Juni 2025). Stadt Lissabon: 5.192 €/m². Metro: Netzplan der Metro de Lisboa; Restauradores, Avenida, Marquês de Pombal und Rato liegen im Gemeindebezirk oder an seinem Rand. Flughafen: ungefähre Fahrzeit mit dem Auto außerhalb der Stoßzeiten vom Marquês de Pombal zum Flughafen Humberto Delgado (rome2rio, ca.). Zentrum: ungefähre Gehzeit von der unteren Avenida zum Rossio; von Príncipe Real rechnen Sie bergab mit etwa 15 Minuten.
Leben in Príncipe Real und an der Avenida
Santo António erstreckt sich von Restauradores die Avenida da Liberdade hinauf bis zum Marquês de Pombal und westlich über den Höhenrücken nach Príncipe Real, Rato und zu den Amoreiras. Er vereint drei recht unterschiedliche Orte: einen breiten Geschäftsboulevard, ein Wohnviertel des 19. Jahrhunderts mit Palacetes (Stadtpalais) und Gärten und ruhigere Straßen mit Mehrfamilienhäusern Richtung Rato. Die Avenida und der Marquês machen ihn zudem zu einem der Gemeindebezirke mit der besten Metro-Anbindung der Stadt, was zum Teil erklärt, warum er die Rangliste des INE anführt.
Mit 7.254 €/m² in den 12 Monaten bis Juni 2026 hat Santo António den höchsten Median aller Lissabonner Gemeindebezirke, vor Parque das Nações (6.269 €/m²) und Avenidas Novas (6.144 €/m²), alle laut INE. Ein Jahr zuvor lag er bei 6.031 €/m².
Die ab 1879 angelegte Avenida da Liberdade ist ein breiter Boulevard mit Geschäften und Büros und einigen Wohnungen darüber. Príncipe Real, weiter oben, ist das Palacete-Viertel um seinen Garten mit der großen Zeder. Rato und die Amoreiras im Westen sind ruhiger und stärker vom Wohnen geprägt.
Nach der Lissabonner Ferienvermietungsverordnung RMAL liegt der Gemeindebezirk in einer absoluten Eindämmungszone: Als die Verordnung am 6. Dezember 2025 in Kraft trat, entsprachen die Ferienwohnungen (Alojamento Local, AL) 25,1 % der dauerhaft bewohnten Wohnungen. Neue Registrierungen werden nicht erteilt, und nach dem RMAL erlischt eine bestehende Registrierung beim Verkauf in einer Eindämmungszone; Registrierungen, die älter sind als die Verordnung, werden möglicherweise anders behandelt, prüfen Sie daher den Einzelfall.
Der strengste Bereich der Umweltzone umfasst die Avenida und die Baixa: werktags von 07:00 bis 21:00 Uhr mindestens Euro 3. Die Regeln stammen aus dem Jahr 2015; neu ist 2026 die automatische Kennzeichenkontrolle.
Wo es liegt
Santo António nimmt das Tal der Avenida da Liberdade und den Höhenrücken westlich davon ein, von Restauradores im Süden bis zum Marquês de Pombal und zum Fuß des Parque Eduardo VII im Norden. Misericórdia und das Bairro Alto liegen bergab im Süden, Campo de Ourique und Campolide im Westen, die Avenidas Novas jenseits des Marquês.
In der Nähe
Rund 90 Meter breiter Boulevard, ab 1879 an der Stelle des alten Passeio Público angelegt, mit baumbestandenen Seitenalleen und Mosaikpflaster.
Offiziell Jardim França Borges, ein Garten aus dem 19. Jahrhundert, bekannt für die weit ausladende, über ein Metallgerüst gezogene Zeder und das Wasserreservoir darunter.
Der Botanische Garten der Universität Lissabon an der Rua da Escola Politécnica, ab 1873 am Hang unterhalb des Museu Nacional de História Natural angelegt.
Das Reservoir am Ende des Aquädukts Águas Livres, 1834 fertiggestellt und heute Teil des Museu da Água.
Kino an der Avenida, 1950 eröffnet, heute eine städtische Spielstätte für Festivals und Vorführungen.
Kreisverkehr am oberen Ende der Avenida mit dem 1934 eingeweihten Denkmal für den Marquis und darunter dem wichtigsten Umsteigepunkt zwischen Blauer und Gelber Linie.
Anbindung
Die Blaue Linie verläuft unter der Avenida mit den Stationen Restauradores, Avenida und Marquês de Pombal, wo sie auf die Gelbe Linie trifft; Rato, die Endstation der Gelben Linie, liegt auf der Westseite des Gemeindebezirks und wird Ausgangspunkt der Ringlinie (Linha Circular) zum Cais do Sodré, deren Fertigstellung für das erste Quartal 2027 angegeben ist. Busse fahren auf der Mittelfahrbahn der Avenida und durch die Rua da Escola Politécnica. Die Avenida und die Baixa bilden Zone 1 der Umweltzone (Euro 3, werktags 07:00–21:00 Uhr); der übrige Gemeindebezirk liegt in Zone 2 (Euro 2). Reine Elektrofahrzeuge und zertifizierte Oldtimer sind ausgenommen. Das Hospital de Santa Marta, ein öffentliches Krankenhaus mit Schwerpunkt Kardiologie, liegt an der Rua de Santa Marta im Gemeindebezirk, und São José ist wenige Minuten östlich.
Schulen & Familie
Das Lycée Français Charles Lepierre an der Avenida Engenheiro Duarte Pacheco in Campolide ist die nächstgelegene internationale Schule, eine kurze Auto- oder Busfahrt westlich von Rato. Die Redbridge International School in Campo de Ourique unterrichtet ein dreisprachiges Programm, die PaRK International School an der Praça de Espanha ein zweisprachiges, und die British School of Lisbon liegt bergab am Cais do Sodré. Die Deutsche Schule Lissabon befindet sich in Telheiras und ist vom Marquês de Pombal oder von Rato mit der Gelben Linie und einmal Umsteigen erreichbar. Öffentliche Schulplätze richten sich nach der gemeldeten Wohnadresse und werden über das Portal das Matrículas (staatliches Anmeldeportal) vergeben; für Schüler, die neu im Portugiesischen sind, gibt es Förderung in Português Língua Não Materna (Portugiesisch als Zweitsprache).
Immobilien
An der Avenida selbst liegen die Wohnetagen über Läden und Büros, in Gebäuden des späten 19. und des 20. Jahrhunderts sowie in einer Reihe neuerer Projekte hinter erhaltenen Fassaden. Príncipe Real hat die Palacetes des Gemeindebezirks, teils noch Einzelhäuser mit Garten, teils in große Wohnungen aufgeteilt, daneben sanierte Altbauten mit hohen Decken und Balkonen. In Rato und den Amoreiras kommen Wohnblocks aus der Mitte des 20. Jahrhunderts mit Aufzügen und stellenweise Garagen hinzu. Die Preise an der Spitze des Marktes liegen hier deutlich über dem Median des Gemeindebezirks, und das Premiumsegment konzentriert sich rund um den Garten und an der oberen Avenida.
Vor dem Kauf
Wenn Sie ein Auto mitbringen, prüfen Sie, ob die Adresse in Zone 1 der Umweltzone liegt und welche Euro-Klasse das Fahrzeug hat, denn 2026 kommt die automatische Kontrolle. Besuchen Sie die Avenida zur Hauptverkehrszeit, um den Verkehrslärm einzuschätzen, und sehen Sie sich die gewerblichen Nutzungen im Gebäude an. Stellplätze werden häufig als eigene Einheit verkauft, klären Sie also, was zusammen mit der Wohnung eingetragen ist. Bei einem Palacete oder einem denkmalgeschützten Gebäude sollten Sie wissen, was die Denkmalschutzeinstufung erlaubt, bevor Sie eine Grundrissänderung planen. Ferienvermietung ist für neue Registrierungen keine Option, und ein Verkauf in einer Eindämmungszone lässt eine bestehende Registrierung nach dem Lissabonner RMAL erlöschen. Die Grundsteuer IMI wurde in Lissabon für das Steuerjahr 2025, zahlbar 2026, auf das gesetzliche Minimum von 0,3 % festgesetzt; oberhalb von 600.000 € Wohnimmobilienwert pro Person kommt die Zusatzsteuer AIMI hinzu.
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