Wo kaufen in Lissabon: acht Lagen im Vergleich (2026)

Lissabon hat 24 Gemeindebezirke (Freguesias), und der Gemeindebezirk ist die kleinste Einheit, für die ein amtlicher Verkaufspreis veröffentlicht wird. Dieser Ratgeber vergleicht die acht Lagen, nach denen unsere Leser am häufigsten fragen, anhand des Medianpreises pro Quadratmeter tatsächlich verkaufter Wohnungen laut INE (portugiesisches Statistikamt) für die 12 Monate bis Juni 2026. Viertel wie Chiado oder Lapa haben keinen eigenen amtlichen Preis; jedes wird daher mit dem Gemeindebezirk gezeigt, zu dem es gehört.

Der städtische Median lag in diesem Zeitraum bei 5.192 €/m², 14,7 % über dem Wert der 12 Monate bis Juni 2025. Innerhalb der Stadt reicht die Spanne von 3.850 €/m² in Santa Clara bis 7.254 €/m² in Santo António; der teuerste Gemeindebezirk kostet also etwa das 1,9-Fache des günstigsten.

Die acht Lagen auf einen Blick

Preise: INE-Medianverkaufspreis pro m² für Wohnungen, 12 Monate bis Juni 2026; Veränderung gegenüber den 12 Monaten bis Juni 2025 (unsere Berechnung aus der INE-Reihe). Status der Ferienvermietung: Lissabons AL-Verordnung (RMAL), in Kraft seit 6. Dezember 2025. „Geeignet für“ ist unsere redaktionelle Einschätzung.

Alfama und Baixa (Santa Maria Maior)

Santa Maria Maior umfasst das pombalinische Straßenraster der Baixa, die Kathedrale, den Burghügel, Alfama und Mouraria. Sein Median von 5.200 €/m² liegt inzwischen gleichauf mit dem der Stadt, und er stieg im Jahresverlauf um 6,4 %, deutlich weniger als die 14,7 % der Stadt; in der vorherigen INE-Veröffentlichung war Santa Maria Maior noch einer von nur zwei Gemeindebezirken, in denen der Median fiel. Der Gemeindebezirk liegt für die Ferienvermietung in einer absoluten Eindämmungszone, mit einer AL-Quote von 66,9 % beim Inkrafttreten des RMAL; ein Kauf ergibt hier also nur als eigenes Zuhause oder zur langfristigen Vermietung Sinn. Die Verkehrsanbindung ist hervorragend, aber rechnen Sie mit Treppen, kleinen und unregelmäßig geschnittenen Wohnungen in Alfama und Lärm an den belebtesten Straßen. Lesen Sie den vollständigen Lagen-Ratgeber Alfama und Baixa.

Chiado und Bairro Alto (Misericórdia)

Misericórdia reicht von den Theatern und Buchhandlungen des Chiado durch das Bairro Alto bis Santa Catarina und zum Fluss am Cais do Sodré. Wohnungen wurden zu einem Median von 6.014 €/m² verkauft, 12,6 % mehr. Der Bestand liegt überwiegend in Gebäuden aus dem 18. und 19. Jahrhundert, oft ohne Aufzug, und das Bairro Alto ist nachts laut. Für neue Ferienvermietungen ist der Bezirk gesperrt (absolute Eindämmung); die Bahn nach Cascais und die Fähren fahren am Cais do Sodré ab. Siehe den Ratgeber Chiado und Bairro Alto.

Príncipe Real und Avenida (Santo António)

Santo António ist Lissabons teuerster Gemeindebezirk, mit 7.254 €/m² und einem Plus von 20,3 % in einem Jahr. Er verbindet die Avenida da Liberdade, das Gartenviertel Príncipe Real mit seinen Palacetes und die ruhigeren Straßen um Rato und Amoreiras. Vier Metrostationen bedienen ihn, und die Ringlinie (Linha Circular) ab Rato ist laut Metro de Lisboa für das 1. Quartal 2027 angekündigt. Der Bezirk liegt in einer absoluten Eindämmungszone; kalkulieren Sie einen Kauf also mit Eigennutzung oder langfristiger Vermietung. Mehr im Ratgeber Príncipe Real und Avenida.

Lapa und Santos (Estrela)

Zu Estrela gehören die Botschaftsstraßen von Lapa, die kleinen Häuser von Madragoa, die Basílica mit ihrem Garten und die umgebauten Lagerhäuser von Santos. Der Median lag bei 5.770 €/m², mit einem moderateren Plus von 5,2 %. Der Gemeindebezirk hat noch keine Metrostation; die Stationen Estrela und Santos der Ringlinie sind für das 1. Quartal 2027 angegeben, und die CP-Linie nach Cascais hält in Santos. Sein Status für die Ferienvermietung ist ungeklärt: Im Dezember 2025 in der absoluten Eindämmung, soll er im April 2026 laut Berichten in die relative Eindämmung gewechselt sein. Siehe den Ratgeber Lapa und Santos.

Avenidas Novas

Das Raster der Avenidas aus dem frühen 20. Jahrhundert um Saldanha und Campo Pequeno ist Lissabons Büro- und Verkehrsknoten, mit einer Metrostation an fast jeder Ecke und der Roten Linie direkt zum Flughafen. Wohnungen wurden zu einem Median von 6.144 €/m² verkauft, 23,8 % mehr, der stärkste Anstieg der 24 Lissabonner Gemeindebezirke. Der Bestand besteht überwiegend aus Wohnungen, von Art-déco-Gebäuden mit hohen Decken bis zu Wohnblocks der 1960er-Jahre mit Aufzug und Garage. Für die Ferienvermietung wurde der Gemeindebezirk am 6. Dezember 2025 als Ganzes in die relative Eindämmung eingestuft, und ECO berichtete am 6. April 2026, er habe sie verlassen; diese Änderung ist nicht förmlich veröffentlicht. Lassen Sie sich den Status der konkreten Adresse daher schriftlich geben, bevor Sie auf Ferienvermietung setzen. Lesen Sie den Ratgeber Avenidas Novas.

Campo de Ourique

Campo de Ourique ist ein ebenes, gut begehbares Straßenraster auf einer Anhöhe, mit seiner Markthalle, einer langen Einkaufsstraße, der Endstation der Tram 28E und der internationalen Schule Redbridge. Der Median lag bei 6.055 €/m², 9,5 % mehr. Eine Metro gibt es noch nicht: Rato liegt etwa 15 Gehminuten entfernt, und eine Station der Roten Linie ist geplant, mit Betriebsbeginn laut Angabe 2030. Der Gemeindebezirk als Ganzes ist nicht eingedämmt, die Verordnung führt aber einige Bairros darin auf. Siehe den Ratgeber Campo de Ourique.

Belém und Restelo

Belém verbindet die Monumente am Fluss mit den Villen und Familienhäusern von Restelo auf dem Hügel darüber, nahe PaRK Restelo und dem Restelo-Campus der British School of Lisbon. Wohnungen wurden zu einem Median von 5.889 €/m² verkauft, 22,9 % mehr, der zweitstärkste Anstieg der Stadt. Eine Metro gibt es nicht, und es ist auch keine geplant; die CP-Linie nach Cascais braucht etwa acht Minuten zum Cais do Sodré. Der Gemeindebezirk ist nicht eingedämmt, aber einige Bairros sind gelistet; prüfen Sie also die Straße. Mehr im Ratgeber Belém und Restelo.

Parque das Nações

Das frühere Gelände der Expo 98 am östlichen Flussufer besteht fast vollständig aus Wohnungen, die nach 1998 gebaut wurden, mit Aufzug, Tiefgarage und fünf Kilometern Uferpromenade. Sein Median von 6.269 €/m² ist der zweithöchste der Stadt, doch sein Anstieg hat sich im Jahresverlauf auf 7,3 % verlangsamt, und gegenüber den 6.407 €/m² der 12 Monate bis März 2026 gab der Median nach. Der Bahnhof Oriente verbindet die Rote Linie mit Vorort- und Fernzügen, und der Flughafen ist drei Metrostationen entfernt. Der Gemeindebezirk als Ganzes ist für die Ferienvermietung nicht eingedämmt, doch veröffentlichte Listen der Bairros der Verordnung enthalten einige darin, etwa Cabo Ruivo; prüfen Sie also das Bairro. Siehe den Ratgeber Parque das Nações.

Wenn Ihr Budget … beträgt

Ein einfacher Weg, Lagen zu vergleichen, ist, ein Budget durch den Median des Gemeindebezirks zu teilen. Das Ergebnis ist eine grobe Wohnfläche, keine Bewertung: Ein Median pro Quadratmeter mischt kleine und große Wohnungen, alte und neue Gebäude, und eine konkrete Wohnung kann deutlich darüber oder darunter verkauft werden. Die Erwerbsteuern kommen hinzu; siehe unseren Ratgeber zu den Kaufnebenkosten.

Unsere Berechnung aus INE-Medianen, 12 Monate bis Juni 2026, auf ganze Quadratmeter gerundet.

Bis 400.000 €

Zum städtischen Median entsprechen 400.000 € etwa 77 m². Unter den acht Lagen bietet Santa Maria Maior mit ebenfalls etwa 77 m² die meiste Fläche fürs Geld, aber nur als eigenes Zuhause oder zur langfristigen Vermietung. Ist Ihnen Fläche wichtiger als eine zentrale Adresse, kommen Sie in Gemeindebezirken außerhalb dieser Liste weiter: Santa Clara mit 3.850 €/m² (etwa 104 m²), Olivais mit 4.399 €/m² (etwa 91 m²), Penha de França mit 4.659 €/m² (etwa 86 m²) und Carnide mit 4.690 €/m² (etwa 85 m²). Knapp außerhalb der Stadt wurde im selben Zeitraum in Oeiras zu 4.438 €/m² und in Amadora zu 3.315 €/m² verkauft.

400.000 € bis 700.000 €

In diesem Bereich liegt in sieben der acht Lagen eine Wohnung von 100 m² zum Median des Gemeindebezirks, von 520.000 € in Santa Maria Maior bis 626.900 € in Parque das Nações; in Santo António kostet dieselbe Größe inzwischen 725.400 €. Estrela, Belém, Misericórdia, Campo de Ourique und Avenidas Novas liegen für diese Größe alle zwischen 577.000 € und 614.400 €; die Wahl zwischen ihnen ist also eine Frage der Bauweise und des Alltags, nicht des Preises.

Über 800.000 €

Mit 800.000 € sind es zum Median etwa 110 m² in Santo António, 128 m² in Parque das Nações oder 136 m² in Belém. Häuser mit Garten konzentrieren sich auf Restelo und Lapa, und die Altbauwohnungen und Palacetes von Príncipe Real bilden die Spitze der Spanne. Ab einem steuerlichen Wert von 600.000 € pro Person fällt die Zusatzgrundsteuer AIMI an, wie im Ratgeber zu den Kaufnebenkosten erklärt.

Ist jetzt ein guter Zeitpunkt zum Kauf?

Preisprognosen geben wir nicht ab; die INE-Reihe zeigt Folgendes. Lissabons 12-Monats-Median ist in jedem Quartal der veröffentlichten Reihe gestiegen, von 3.531 €/m² in den 12 Monaten bis Dezember 2021 auf 5.192 €/m² in den 12 Monaten bis Juni 2026, ein Anstieg um 47,0 %. Das Tempo war nicht gleichmäßig: Der Anstieg zum Vorjahr betrug 10,2 % bis Juni 2023, dann 3,0 % bis Juni 2024 und 7,7 % bis Juni 2025, bevor er sich bis März 2026 auf 15,2 % beschleunigte. Die jüngste Veröffentlichung zeigt eine Verlangsamung: Der Jahresanstieg ging bis Juni 2026 auf 14,7 % zurück, und der 12-Monats-Median legte im Quartal um 2,2 % zu, nach 4,2 % im Quartal davor. Das zweite Quartal 2026 allein verzeichnete 5.299 €/m² (INE, Veröffentlichung vom 23. Oktober 2026), mehr als der 12-Monats-Wert; die jüngsten Verkäufe lagen also am oberen Ende des Zeitraums.

Zwei weitere Punkte fallen auf. Lissabons 14,7 % lagen unter dem Anstieg für den Großraum Lissabon (18,7 %, auf 3.757 €/m²) und für Portugal insgesamt (17,7 %, auf 2.264 €/m²), und im jüngsten Quartal legten beide um 4,4 % zu, doppelt so schnell wie Lissabon; das stärkste Wachstum findet also außerhalb der Hauptstadt statt. In der Stadt stiegen die Preise in 23 der 24 Gemeindebezirke; nur Marvila gab nach (−1,5 %), während die Avenidas Novas mit 23,8 % am stärksten zulegten. Käufer mit Wohnsitz im Ausland zahlten einen Median von 6.325 €/m², Käufer mit Wohnsitz in Portugal 5.000 €/m², ein Abstand von 26,5 % (INE, 12 Monate bis März 2026).

Die Zahlen auf dieser Seite erfassen Verkäufe bis Juni 2026. Die nächste INE-Veröffentlichung für die 12 Monate bis September 2026 wird im Januar 2027 erwartet. Unser Immobilienpreisindex Lissabon wird mit jeder Veröffentlichung aktualisiert.

Die Zahlen sind INE-Mediane für die 12 Monate bis Juni 2026 und beschreiben bereits abgeschlossene Verkäufe; sie sind keine Bewertung einer Immobilie. Status der Ferienvermietung nach dem Kenntnisstand vom 19. Oktober 2026. Allgemeine Informationen, keine Finanz- oder Rechtsberatung.