De oudste wijk van Lissabon en zijn 18e-eeuwse stratenraster: middeleeuwse steegjes op de burchtheuvel, de Pombalijnse Baixa eronder en de rivier aan de voet.
In het kort. De mediane verkoopprijs in Santa Maria Maior, de deelgemeente van Alfama, de Baixa, het Castelo en Mouraria, bedroeg € 5.200/m² in de 12 maanden tot juni 2026 (INE, op deelgemeenteniveau), 6,4% hoger dan een jaar eerder, terwijl Lissabon 14,7% steeg. De Baixa werd na 1755 herbouwd op een houten kooiconstructie die bestand moest zijn tegen aardbevingen, en Alfama behield zijn middeleeuwse steegjes. De deelgemeente valt in absolute inperking voor vakantieverhuur, dus er worden geen nieuwe AL-registraties afgegeven.
Mediane verkoopprijs per m² volgens het INE, het nationale statistiekinstituut van Portugal, 12 maanden tot juni 2026, voor de hele deelgemeente (freguesia) Santa Maria Maior (Alfama, Baixa, Castelo, Mouraria, Sé en São Cristóvão); voor afzonderlijke wijken publiceert het INE geen cijfer. Een jaar eerder was de mediaan van de deelgemeente € 4.888/m² (INE, 12 maanden tot juni 2025). Gemeente Lissabon: € 5.192/m². Metro: netkaart van Metro de Lisboa; vijf stations liggen in of aan de rand van de deelgemeente. Luchthaven: geschatte rijtijd buiten de spits van de Baixa naar Humberto Delgado (rome2rio, bij benadering); met de metro de groene lijn tot Alameda en de rode lijn tot Aeroporto, ~25 min. Centrum: Rossio en de Baixa liggen binnen de deelgemeente.
Wonen in Alfama en de Baixa
Santa Maria Maior loopt van het Praça do Comércio en het stratenraster van de Baixa omhoog langs de Sé naar het Castelo de São Jorge, en via de oostflank van de heuvel door Alfama omlaag naar Santa Apolónia; Mouraria en Martim Moniz vormen de noordrand. Nergens in het land is de toeristendruk zo groot, en dat bepaalt hier alles: de begane grond, het lawaai, de huren en vooral de regels voor vakantieverhuur. Kopers die voor de architectuur komen, blijven meestal om het openbaar vervoer, dat nergens in Lissabon beter is, en vertrekken om de hellingen, die nergens in Lissabon steiler zijn.
De aardbeving van 1755 verwoestte de Baixa, die werd herbouwd als een rechthoekig raster op de gaiola pombalina, een houten kooiconstructie die moest meebuigen in plaats van in te storten. Alfama, op de beschutte oostflank, bleef grotendeels overeind; daarom is het stratenplan er middeleeuws en zijn de panden er eeuwenlang stukje bij beetje opgehoogd.
De mediaan van de deelgemeente bedroeg € 5.200/m² in de 12 maanden tot juni 2026, tegen € 4.888/m² een jaar eerder (INE): een stijging van 6,4%, terwijl Lissabon als geheel 14,7% steeg. Drie maanden eerder lag de mediaan nog iets onder het niveau van een jaar eerder, en hij blijft onder de piek van € 5.350/m² in de 12 maanden tot september 2024. De stop op nieuwe vakantieverhuur is een waarschijnlijke factor, al noemt het INE geen oorzaken.
Onder de RMAL, de Lissabonse verordening op vakantieverhuur (Alojamento Local, AL), valt de deelgemeente in absolute inperking (contenção absoluta): toen de verordening op 6 december 2025 in werking trad, kwam het aantal geregistreerde vakantiewoningen overeen met 66,9% van de permanent bewoonde woningen. Er worden geen nieuwe registraties afgegeven, en volgens de RMAL vervalt een bestaande registratie bij verkoop in een inperkingszone.
Santa Apolónia is zowel eindpunt van de blauwe lijn als station voor langeafstandstreinen, Baixa-Chiado verbindt de blauwe en de groene lijn, en de veerboten naar de zuidoever vertrekken bij Terreiro do Paço. Weinig woningen in de deelgemeente liggen verder dan tien minuten lopen van een metro-ingang.
Ligging
De deelgemeente ligt aan de rivier, in het historische hart van Lissabon, tussen het Praça do Comércio en Santa Apolónia, en klimt naar het noorden op tot het Castelo en Martim Moniz. Direct ten westen van de Rua do Carmo beginnen Chiado en Misericórdia; Graça en São Vicente liggen over de heuvel in het noordoosten.
In de buurt
De Moorse en middeleeuwse burcht op de heuveltop, met muren, torens en binnen de wallen de woonwijk Santa Cruz.
De kathedraal van Lissabon, begonnen in de 12e eeuw na de christelijke verovering van 1147 en na aardbevingen meermaals hersteld.
Het plein aan de rivier uit de Pombalijnse wederopbouw, aan de noordzijde afgesloten door de Arco da Rua Augusta, voltooid in 1873.
Een gietijzeren lift uit 1902 van Raoul Mesnier du Ponsard, die de Baixa verbindt met het hoger gelegen Largo do Carmo.
Museum aan het Largo do Chafariz de Dentro in Alfama; de fado staat sinds 2011 op de UNESCO-lijst van immaterieel erfgoed.
Terras onder de burcht met uitzicht over de daken van Alfama naar de rivier, aan de route van tram 28E.
Bereikbaarheid
Vijf metrostations bedienen de deelgemeente of de randen ervan: Terreiro do Paço en Santa Apolónia aan de blauwe lijn, Rossio en Martim Moniz aan de groene lijn, en Baixa-Chiado aan beide. Santa Apolónia is bovendien eindstation van CP voor langeafstandstreinen naar Porto en het noorden, en vanaf het rivierstation Terreiro do Paço varen veerboten naar Barreiro. Tram 28E doorkruist de deelgemeente en is in de praktijk een toeristenlijn. De Baixa valt in de strengste zone van de Lissabonse milieuzone, op werkdagen van 07:00 tot 21:00 minimaal Euro 3, en in de loop van 2026 worden er camera's met automatische kentekenherkenning geplaatst. Het Hospital de São José, een van de belangrijkste openbare ziekenhuizen met spoedeisende hulp in de stad, staat net ten noorden van Martim Moniz.
Scholen en gezin
In de deelgemeente zelf is geen internationale school. De dichtstbijzijnde is de British School of Lisbon aan de Rua de São Paulo bij Cais do Sodré, in het naburige Misericórdia, op ongeveer een kwartier lopen van de Baixa. Het Lycée Français Charles Lepierre ligt aan de Avenida Engenheiro Duarte Pacheco in Campolide, Redbridge International School heeft zijn hoofdlocatie in Campo de Ourique en PaRK International School heeft een campus aan het Praça de Espanha; ze zijn allemaal bereikbaar met de metro of na een korte rit met de auto. Plaatsen op openbare scholen worden toegewezen op basis van het woonadres via het Portal das Matrículas, en leerlingen voor wie het Portugees nieuw is, hebben recht op ondersteuning via Português Língua Não Materna (Portugees als tweede taal). Gezinnen met jonge kinderen zijn hier een kleine minderheid van de bewoners, en dat zegt genoeg over het naar school brengen in deze straten.
Woningen
Er staan hier twee soorten woningbestand naast elkaar. In de Baixa Pombalijnse panden van vier tot zes verdiepingen, met winkels op de begane grond en appartementen erboven; veel ervan zijn per verdieping verbouwd, en een flink aantal is bij eerdere renovaties zijn oorspronkelijke houten skelet kwijtgeraakt. In Alfama, Castelo en Mouraria kleine, vaak onregelmatige panden op middeleeuwse percelen, met een of twee kamers per verdieping, trappen in plaats van liften en terrassen overal waar het dak er een toelaat. Renovaties van complete panden, opgesplitst in appartementen, werden het afgelopen decennium gangbaar, en veel van dat aanbod is ontworpen met toeristen in gedachten. Nieuwbouw is er nauwelijks.
Voor u koopt
Ga na of het pand Pombalijns is en wat de erfgoedbescherming toestaat; dat bepaalt meestal de renovatie nog voordat het budget dat doet. Laat bij alles wat ouder is in Alfama eerst een bouwkundige keuring uitvoeren voordat u naar de afwerking kijkt, en controleer of een lift überhaupt mogelijk is. Lees de notulen van de vereniging van eigenaars (condomínio) na op geplande werken aan daken en gevels, en ga na of eerdere verbouwingen vergund waren. Wordt een appartement aangeprezen met zijn verhuurgeschiedenis, ga er dan van uit dat die geschiedenis niet meekomt: volgens de Lissabonse RMAL vervalt een registratie bij verkoop in een inperkingszone, en in hoeverre dat ook geldt voor registraties van vóór december 2025 staat ter discussie; vraag daarom een Portugese advocaat om een schriftelijk oordeel over het specifieke registratienummer. Leegstaande panden zijn hier geen uitzondering; de wet voorziet in een hogere IMI (de gemeentelijke onroerendezaakbelasting) voor leegstaande gebouwen, normaal ×3, en tot ×10–20 in de Lissabonse zone met hoge woningdruk (zona de pressão urbanística), waarvan de verlenging tot in 2026 niet is bevestigd.
Uw zoekopdracht
Noem uw budget en planning; binnen één werkdag antwoorden we met de prijzen, regels en kosten die in Alfama en de Baixa gelden, woningen die bij uw wensen passen en de volgende stappen.
In de buurt
FAQ
Contact
Vertel ons wat u zoekt — we reageren binnen één werkdag met een vertrouwelijke, persoonlijke selectie.
E-mail
ola@lisbon.house
Regio
Lissabon (24 deelgemeenten), Portugal
Algemene informatie, geen juridisch, fiscaal, financieel of hypotheekadvies. Regels, tarieven en prijzen veranderen: let op de datum van deze pagina en laat uw situatie vóór een beslissing bevestigen door een Portugese advocaat, belastingadviseur of uw bank. Juridische informatie en disclaimer.