Старейший квартал Лиссабона и его сетка улиц XVIII века: средневековые переулки на замковом холме, помбалинская Байша внизу и река у подножия.
Коротко. Медиана цены продажи в приходе Санта-Мария-Майор (Santa Maria Maior), куда входят Алфама, Байша, Каштелу и Моурария, за 12 месяцев до июня 2026 года составила 5 200 €/м² (INE, данные по приходу) — на 6,4 % больше, чем годом ранее, тогда как Лиссабон вырос на 14,7 %. Байшу после 1755 года отстроили на деревянном каркасе, рассчитанном на землетрясения, а Алфама сохранила средневековые переулки. Приход находится в зоне абсолютного сдерживания краткосрочной аренды, поэтому новые регистрации AL не выдаются.
Медиана цены продажи за м² по данным INE (Национальный институт статистики Португалии), 12 месяцев до июня 2026 года, по всему приходу Санта-Мария-Майор (Алфама, Байша, Каштелу, Моурария, Се и Сан-Криштован); отдельных данных по кварталам INE не публикует. Годом ранее медиана по приходу была 4 888 €/м² (INE, 12 месяцев до июня 2025 года). Муниципалитет Лиссабона: 5 192 €/м². Метро: схема сети Metro de Lisboa; пять станций находятся в приходе или на его границе. Аэропорт: примерное время на машине вне часа пик от Байши до аэропорта Умберту Делгаду (Humberto Delgado) (rome2rio, ориентировочно); на метро — Зелёная линия до Аламеды и Красная до станции Аэропорту, ~25 мин. Центр: Росиу и Байша находятся в самом приходе.
Жизнь в Алфаме и Байше
Санта-Мария-Майор тянется от площади Коммерции (Praça do Comércio) и прямоугольной сетки Байши вверх, мимо собора Се (Sé), к замку Святого Георгия (Castelo de São Jorge), а затем по восточному склону холма через Алфаму вниз к Санта-Аполонии (Santa Apolónia); северную границу образуют Моурария и Мартин-Мониш (Martim Moniz). Туристическая нагрузка здесь самая высокая в стране, и она определяет всё: первые этажи, шум, арендные ставки и прежде всего правила краткосрочной аренды. Покупатели, приехавшие ради архитектуры, обычно остаются из-за транспорта — он здесь не хуже, чем где-либо в Лиссабоне, — а уезжают из-за подъёмов, которые здесь так же круты, как где-либо в Лиссабоне.
Землетрясение 1755 года разрушило Байшу, и её отстроили заново прямоугольной сеткой на «помбалинской клетке» (gaiola pombalina) — деревянном каркасе, который должен был гнуться, а не рушиться. Алфама на защищённом восточном склоне в основном уцелела, поэтому планировка у неё средневековая, а дома веками надстраивались по частям.
За 12 месяцев до июня 2026 года медиана по приходу составила 5 200 €/м² против 4 888 €/м² годом ранее (INE): плюс 6,4 %, тогда как Лиссабон в целом вырос на 14,7 %. Тремя месяцами раньше она ещё была немного ниже прошлогоднего уровня и до сих пор не вернулась к пику 5 350 €/м² за 12 месяцев до сентября 2024 года. Один из вероятных факторов — запрет новой краткосрочной аренды, хотя INE причин не называет.
По лиссабонскому регламенту RMAL приход находится в зоне абсолютного сдерживания: когда регламент вступил в силу 6 декабря 2025 года, число зарегистрированных объектов краткосрочной аренды (Alojamento Local, AL) равнялось 66,9 % постоянного жилья. Новые регистрации не выдаются, а по RMAL продажа объекта в зоне сдерживания прекращает действие существующей регистрации.
Санта-Аполония — одновременно конечная Синей линии и вокзал магистральных поездов, Байша-Шиаду соединяет Синюю и Зелёную линии, а паромы на южный берег отходят от Террейру-ду-Пасу (Terreiro do Paço). Мало какое жильё в приходе находится дальше десяти минут пешком от входа в метро.
Где это
Приход лежит у реки, в историческом сердце Лиссабона, между площадью Коммерции и Санта-Аполонией, и поднимается на север к Каштелу и Мартин-Монишу. Сразу к западу от Rua do Carmo начинаются Шиаду (Chiado) и Мизерикордия (Misericórdia); Граса (Graça) и Сан-Висенте (São Vicente) — за холмом, на северо-востоке.
Рядом
Мавританский и средневековый замок на вершине холма: стены, башни и жилой квартал Санта-Круш внутри крепостных валов.
Кафедральный собор Лиссабона, заложенный в XII веке после христианского завоевания города в 1147 году и не раз восстановленный после землетрясений.
Площадь на набережной, созданная при помбалинской реконструкции; с севера её замыкает арка Руа-Аугушта (Arco da Rua Augusta), завершённая в 1873 году.
Чугунный подъёмник 1902 года работы Рауля Меснье дю Понсара, соединяющий Байшу с площадью Ларгу-ду-Карму наверху.
Музей на площади Largo do Chafariz de Dentro в Алфаме; в 2011 году фаду внесли в список нематериального наследия ЮНЕСКО.
Терраса под замком с видом на крыши Алфамы и реку, на маршруте трамвая 28E.
Транспорт
Приход и его окрестности обслуживают пять станций метро: Террейру-ду-Пасу и Санта-Аполония на Синей линии, Росиу и Мартин-Мониш на Зелёной, Байша-Шиаду — на обеих. Санта-Аполония к тому же конечная магистральных поездов CP на Порту и север, а с речного вокзала Террейру-ду-Пасу ходят паромы в Баррейру. Трамвай 28E пересекает приход и на деле стал туристическим маршрутом. Байша относится к самому строгому поясу лиссабонской зоны низких выбросов: по будням с 07:00 до 21:00 — не ниже Euro 3, а в течение 2026 года здесь ставят камеры автоматического распознавания номеров. Сразу к северу от Мартин-Мониша находится Hospital de São José — одна из главных государственных больниц города с отделением неотложной помощи.
Школы и семья
Международных школ в самом приходе нет. Ближайшая — British School of Lisbon на Rua de São Paulo у Кайш-ду-Содре (Cais do Sodré), в соседней Мизерикордии, примерно в пятнадцати минутах пешком от Байши. Lycée Français Charles Lepierre находится на Avenida Engenheiro Duarte Pacheco в Камполиде (Campolide), основной кампус Redbridge International School — в Кампу-ди-Орики (Campo de Ourique), а у PaRK International School есть кампус на Праса-ди-Эшпанья (Praça de Espanha); до всех можно доехать на метро или за несколько минут на машине. Места в государственных школах распределяются по адресу проживания через портал Portal das Matrículas, а ученики, для которых португальский не родной, имеют право на занятия по программе Português Língua Não Materna (португальский как неродной). Семьи с маленькими детьми здесь в явном меньшинстве — и это многое говорит о том, каково водить детей в школу по этим улицам.
Жильё
Здесь соседствуют два типа жилого фонда. В Байше — помбалинские дома в четыре–шесть этажей: магазины внизу, квартиры выше; многие перестраивали поэтажно, и немало зданий при прежних ремонтах лишились исходного деревянного каркаса. В Алфаме, Каштелу и Моурарии — небольшие, часто неправильной формы дома на средневековых участках: одна-две комнаты на этаж, лестницы вместо лифтов и террасы везде, где позволяет крыша. За последнее десятилетие распространилась реконструкция целых зданий с разделом на квартиры, и большая часть такого предложения проектировалась в расчёте на туристов. Нового строительства почти нет.
Перед покупкой
Выясните, помбалинское ли это здание и что допускает его охранный статус: обычно именно это, а не бюджет, определяет ремонт. Для более старых домов в Алфаме закажите обследование конструкций раньше, чем начнёте думать об отделке, и проверьте, можно ли вообще установить лифт. Прочитайте протоколы собраний товарищества собственников (condomínio) — нет ли предстоящих работ по крыше и фасадам — и убедитесь, что прежние перепланировки были согласованы. Если квартиру продают с упором на историю сдачи, исходите из того, что эта история к вам не перейдёт: по лиссабонскому RMAL при продаже в зоне сдерживания регистрация прекращается, а распространяется ли это на регистрации, выданные до декабря 2025 года, — вопрос спорный, поэтому получите письменное заключение португальского юриста по конкретному номеру. Пустующие здания здесь не редкость; закон предусматривает для них повышенный IMI (муниципальный налог на недвижимость): обычно ×3, а в лиссабонской зоне городского давления (zona de pressão urbanística) — до ×10–20, причём продление этой зоны на 2026 год не подтверждено.
Ваш запрос
Назовите бюджет и сроки — в течение рабочего дня мы ответим, какие цены, правила и расходы действуют в Алфаме и Байше, подберём жильё под ваш запрос и подскажем следующие шаги.
FAQ
Связаться
Расскажите, что вы ищете, — ответим в течение рабочего дня, по-русски, с конфиденциальной персональной подборкой.
Эл. почта
ola@lisbon.house
Регион
Лиссабон (24 прихода), Португалия
Общая информация, а не юридическая, налоговая, финансовая или кредитная консультация. Правила, ставки и цены меняются: смотрите дату на странице и перед решением проверьте свой случай у португальского юриста, налогового консультанта или в банке. Правовая информация и отказ от ответственности.