De ambassadewijk op de heuvel, de straatjes van Madragoa en de rivieroever bij Santos, met de Basílica en haar tuin bovenaan.
In het kort. De mediane verkoopprijs in Estrela, de deelgemeente van Lapa, Santos en Madragoa, bedroeg € 5.770/m² in de 12 maanden tot juni 2026 (INE, op deelgemeenteniveau), 5,2% hoger dan een jaar eerder. De deelgemeente heeft nog geen metro, maar de stations Estrela en Santos aan de ringlijn zijn aangekondigd voor het eerste kwartaal van 2027. Volgens berichten in april 2026 ging de status voor vakantieverhuur van absolute naar relatieve inperking, zonder formele publicatie.
Mediane verkoopprijs per m² volgens het INE, het nationale statistiekinstituut van Portugal, 12 maanden tot juni 2026, voor de hele deelgemeente (freguesia) Estrela (Lapa, Santos-o-Velho, Madragoa, Prazeres en de omgeving van de Basílica en São Bento); het INE meet Lapa en Santos niet afzonderlijk. Een jaar eerder was de mediaan van de deelgemeente € 5.487/m² (INE, 12 maanden tot juni 2025). Gemeente Lissabon: € 5.192/m². Metro: geschatte looptijden van het midden van de deelgemeente naar de dichtstbijzijnde bestaande stations, totdat Estrela en Santos opengaan (aangekondigd voor Q1 2027). Trein: CP-lijn naar Cascais, van Santos naar Cais do Sodré. Luchthaven: geschatte rijtijd buiten de spits naar Humberto Delgado (rome2rio, bij benadering). Centrum: met tram 28E of de bus naar de Baixa, bij benadering.
Wonen in Lapa en Santos
Estrela ontstond in 2012 uit de voormalige deelgemeenten Lapa, Santos-o-Velho en Prazeres. Ze loopt van de Jardim da Estrela en de Basílica via een steile helling door Lapa en Madragoa omlaag naar Santos en de rivier, met São Bento, de zetel van het parlement, aan de oostkant. Het is een van de meest uitgesproken woonwijken van het centrum van Lissabon: ambassades en herenhuizen op de bovenste helling, een oude vaste bevolking in Madragoa en een vlakke strook langs de rivier die verandert nu de nieuwe metro nadert.
Estrela en Santos zijn de nieuwe stations aan de ringlijn van Rato naar Cais do Sodré, zo'n 2 km tunnel, inmiddels begroot op € 380 miljoen (ministerraad, 16 april 2026). De voorzitter van Metro de Lisboa bevestigde op 31 maart 2026 tegenover het parlement de oplevering in het eerste kwartaal van 2027, ruim drie jaar later dan de oorspronkelijke datum.
De mediaan van de deelgemeente steeg van € 5.487/m² naar € 5.770/m² tussen de 12 maanden tot juni 2025 en de 12 maanden tot juni 2026 (INE), 5,2%, ruim onder de 14,7% van de stad, en zakte terug ten opzichte van € 5.833/m² in de 12 maanden tot maart 2026. Een groot deel van het bestand bestaat uit oude panden die een ingrijpende renovatie nodig hebben, en dat drukt het cijfer.
Lapa heeft 19e-eeuwse herenhuizen en palacetes (stadspaleisjes), ommuurde tuinen en veel ambassades. Madragoa is een dicht raster van kleine, oudere panden met een al lang gevestigde lokale bevolking. Santos, op de vlakte eronder, is een voormalige pakhuiswijk met bars, ontwerpstudio's en de spoorlijn naar Cascais.
Estrela kwam op 6 december 2025 met 10,8% in absolute inperking (contenção absoluta) onder de RMAL, de Lissabonse verordening op vakantieverhuur (Alojamento Local, AL). Nadat de stad 6.765 registraties had geschrapt, een proces dat op 1 februari 2026 was afgerond, werd in april gemeld dat de deelgemeente naar relatieve inperking was overgegaan, maar een formele publicatie is niet gevonden.
Ligging
Estrela ligt ten westen van Misericórdia, tussen São Bento en de Jardim da Estrela bovenaan en de Avenida 24 de Julho en de rivier onderaan. Campo de Ourique ligt in het noordwesten, Alcântara in het westen voorbij de Avenida Infante Santo, en Chiado op ongeveer twintig minuten lopen.
In de buurt
Barokke en neoclassicistische basiliek, gebouwd in opdracht van koningin Maria I en voltooid in 1790, met een koepel die in heel West-Lissabon te zien is.
Officieel Jardim Guerra Junqueiro, een 19e-eeuws openbaar park tegenover de Basílica, met een vijver, een muziekkiosk en speeltuinen.
Het nationale museum voor oude kunst aan de Rua das Janelas Verdes, met de Panelen van São Vicente van Nuno Gonçalves en De verzoeking van de heilige Antonius van Jheronimus Bosch.
Voormalig benedictijnenklooster dat sinds de 19e eeuw het Portugese parlement huisvest, met daarachter de ambtswoning van de premier.
Het huis van de fadozangeres aan de Rua de São Bento, waar ze woonde tot haar dood in 1999, nu een museum.
Halte aan de CP-lijn naar Cascais aan de voet van de deelgemeente, één halte van Cais do Sodré.
Bereikbaarheid
Tot de ringlijn opengaat, is de deelgemeente aangewezen op bovengronds vervoer. Trams 25E en 28E rijden erdoorheen, al zijn het allebei erfgoedlijnen met drommen toeristen en af en toe vervangend busvervoer, en verschillende buslijnen van Carris rijden over de Avenida Infante Santo, de Rua de São Bento en langs de rivier. Station Santos aan de CP-lijn naar Cascais ligt één halte van Cais do Sodré. Zodra de ringlijn opengaat, bedient station Estrela het bovenste deel van de deelgemeente bij de Basílica en station Santos de rivieroever, als verbinding tussen Rato aan de gele lijn en Cais do Sodré aan de groene. Over de Avenida 24 de Julho en de Avenida Infante Santo rijdt veel verkeer. Hospital CUF Tejo ligt op korte rijafstand naar het westen, in Alcântara, en de openbare ziekenhuizen van de centrale groep zijn bereikbaar via Rato.
Scholen en gezin
De hoofdlocatie van Redbridge International School aan de Rua Francisco Metrass in Campo de Ourique ligt net ten noordwesten van de deelgemeente, en de British School of Lisbon zit bij Cais do Sodré, één halte met de trein vanaf Santos. Het Lycée Français Charles Lepierre in Campolide en PaRK International School aan het Praça de Espanha en in Restelo liggen op korte rijafstand. De Escola Secundária Pedro Nunes, een van de gevestigde openbare middelbare scholen van Lissabon, ligt aan de Avenida Álvares Cabral bij de noordrand van de deelgemeente. Openbare schoolplaatsen worden toegewezen op basis van het woonadres via het Portal das Matrículas, met ondersteuning via Português Língua Não Materna (Portugees als tweede taal) voor nieuwkomers. Dankzij de speeltuinen van de Jardim da Estrela is het bovenste deel van de deelgemeente een van de gezinsvriendelijkere delen van het centrum van Lissabon.
Woningen
Lapa biedt het kenmerkende bestand van de deelgemeente: 19e-eeuwse herenhuizen en palacetes, sommige met ommuurde tuinen en rivierzicht, en grote appartementen met karakter in panden die per verdieping zijn verbouwd. Madragoa heeft kleine, oude panden op smalle percelen, vaak met twee of drie kamers per verdieping en zonder lift. Rond São Bento en de Basílica staan appartementengebouwen uit de 19e en de vroege 20e eeuw met hoge ramen en balkons, terwijl Santos verbouwde pakhuizen, lofts en nieuwere projecten aan de rivier combineert. Huizen met tuin zijn zeldzaam in het centrum van Lissabon en bepalen hier dan ook de top van de markt.
Voor u koopt
Begin bij een herenhuis of palacete in Lapa met een bouwkundige keuring, het dak en de erfgoedclassificatie, nog vóór u plannen maakt. Meet de looproute en de helling naar het toekomstige station Estrela of Santos, en beschouw 2027 als de huidige aangekondigde planning. Controleer in Santos het nachtlawaai van de resterende bars aan de rivier. Veel straten op de helling zijn smal, steil en eenrichtingsverkeer, dus ga na hoe het zit met parkeren en de bereikbaarheid met de auto. Voor vakantieverhuur is de status van deze deelgemeente de onzekerste van de stad: absolute inperking sinds december 2025, een overgang naar relatieve inperking die in april 2026 werd gemeld, maar niet formeel is gepubliceerd; vraag daarom schriftelijke bevestiging voor het specifieke adres. Het IMI-tarief (de gemeentelijke onroerendezaakbelasting) van Lissabon voor belastingjaar 2025, te betalen in 2026, was het minimum van 0,3%.
Uw zoekopdracht
Noem uw budget en planning; binnen één werkdag antwoorden we met de prijzen, regels en kosten die in Lapa en Santos gelden, woningen die bij uw wensen passen en de volgende stappen.
In de buurt
FAQ
Contact
Vertel ons wat u zoekt — we reageren binnen één werkdag met een vertrouwelijke, persoonlijke selectie.
E-mail
ola@lisbon.house
Regio
Lissabon (24 deelgemeenten), Portugal
Algemene informatie, geen juridisch, fiscaal, financieel of hypotheekadvies. Regels, tarieven en prijzen veranderen: let op de datum van deze pagina en laat uw situatie vóór een beslissing bevestigen door een Portugese advocaat, belastingadviseur of uw bank. Juridische informatie en disclaimer.