Театры и книжные магазины Шиаду, сетка улиц Байру-Алту XVI века, а у Кайш-ду-Содре — река, поезда и паромы.
Коротко. Медиана цены продажи в приходе Мизерикордия (Misericórdia), куда входят Шиаду, Байру-Алту, Бика и Кайш-ду-Содре, за 12 месяцев до июня 2026 года составила 6 014 €/м² (INE, данные по приходу) — на 12,6 % больше, чем годом ранее. Значительную часть Шиаду после пожара 1988 года отстроили заново за историческими фасадами, а Байру-Алту по выходным заполняет ночная жизнь. Приход находится в зоне абсолютного сдерживания краткосрочной аренды, новых регистраций AL нет.
Медиана цены продажи за м² по данным INE (Национальный институт статистики Португалии), 12 месяцев до июня 2026 года, по всему приходу Мизерикордия (Шиаду к западу от Rua do Carmo, Байру-Алту, Бика, Санта-Катарина, Кайш-ду-Содре и Сан-Паулу); отдельно Шиаду или Байру-Алту INE не измеряет. Годом ранее медиана по приходу была 5 340 €/м² (INE, 12 месяцев до июня 2025 года). Муниципалитет Лиссабона: 5 192 €/м². Метро: схема сети Metro de Lisboa. Аэропорт: примерное время на машине вне часа пик от Шиаду до аэропорта Умберту Делгаду (Humberto Delgado) (rome2rio, ориентировочно). Центр: примерное время пешком от Largo do Chiado до Росиу; из ядра Байру-Алту прибавьте пять–десять минут.
Жизнь в Шиаду и Байру-Алту
Мизерикордия поднимается от набережной у Кайш-ду-Содре через Бику и Санта-Катарину к Шиаду и Байру-Алту и заканчивается в районе Сан-Педру-ди-Алкантара (São Pedro de Alcântara) и границы Принсипи-Реал (Príncipe Real). На нескольких сотнях метров здесь умещаются оперный театр Лиссабона, самая известная в городе терраса кафе, квартал ночной жизни, по выходным заполняющий улицы, и одни из самых тихих смотровых площадок города. Разница между соседними улицами здесь больше, чем почти в любом другом приходе, поэтому конкретный адрес важнее названия прихода.
Пожар 25 августа 1988 года уничтожил целый квартал Шиаду. Реконструкция под руководством Алвару Сизы Виейры (Álvaro Siza Vieira) сохранила фасады и линии улиц, но обновила большую часть того, что за ними. Поэтому у некоторых самых парадных на вид адресов конструкции и инженерные сети едва тридцатилетние, а у соседних — нет.
В сетке улиц XVI века бары на первых этажах работают уже десятилетиями, а с четверга по субботу площадкой становятся сами улицы. Улицы в сторону Санта-Катарины и у западной границы заметно спокойнее, чем ядро вокруг Rua da Atalaia и Rua do Diário de Notícias.
За 12 месяцев до июня 2026 года медиана по приходу составила 6 014 €/м² против 5 340 €/м² годом ранее (INE). Рост на 12,6 % ниже городских 14,7 %, но показывает, что спрос держится, несмотря на запрет новой краткосрочной аренды.
Конечная Зелёной линии, начало железной дороги на Кашкайш (Cascais) и паром до Касильяша (Cacilhas) сходятся в одном пересадочном узле на южной границе прихода, а станция Байша-Шиаду ставит Синюю линию в нескольких минутах от большей части Шиаду.
Где это
Мизерикордия лежит на склоне сразу к западу от Байши (Baixa): наверху её граница проходит между Rua do Carmo и Rua da Misericórdia, внизу — по набережной у Кайш-ду-Содре. К востоку — Санта-Мария-Майор, к северу — Санту-Антониу и Принсипи-Реал, к западу — Эштрела (Estrela) с Сан-Бенту и Сантушем.
Рядом
Оперный театр Лиссабона, открытый в 1793 году и отчасти построенный по образцу неаполитанского Сан-Карло.
Иезуитская церковь, чью капеллу Иоанна Крестителя построили в Риме и в 1740-х годах доставили в Лиссабон морем.
Двухуровневый сад-терраса на вершине Байру-Алту с видом через Байшу на замок.
Фуникулёр, открытый в 1892 году: поднимается по Rua da Bica de Duarte Belo от Rua de São Paulo; имеет статус национального памятника.
Рыночный павильон 1882 года у Кайш-ду-Содре: с одной стороны — рынок свежих продуктов, с другой — фуд-холл Time Out, открытый в 2014 году.
Национальный музей португальского искусства начиная с 1850 года, основанный в 1911 году в бывшем монастыре Сан-Франсишку.
Транспорт
Байша-Шиаду под Largo do Chiado и Rua do Crucifixo — единственная станция метро, где Синяя и Зелёная линии соединяются напрямую. В Кайш-ду-Содре сходятся конечная Зелёной линии, железная дорога CP на Оэйраш и Кашкайш и паром Transtejo до Касильяша, а вдоль набережной ходят трамваи и автобусы. Фуникулёр Бика и трамвай 28E пересекают приход, но служат скорее историческими маршрутами и аттракционами для туристов, чем транспортом для ежедневных поездок. Шиаду и Байру-Алту входят в центральную зону низких выбросов, а большая часть Байру-Алту закрыта для обычного движения: въезд машин жителей контролируется. Ближайшая крупная государственная больница — São José к северу от Байши; частные клиники — в нескольких минутах езды на запад, в Алкантаре.
Школы и семья
British School of Lisbon с британской программой находится в самом приходе, на Rua de São Paulo у Кайш-ду-Содре, и использует также площадку в Белене. До Redbridge International School в Кампу-ди-Орики (Campo de Ourique) и Lycée Français Charles Lepierre в Камполиде (Campolide) — примерно пятнадцать–двадцать минут на машине или на метро с пешей частью. Из государственных школ на северной стороне прихода находится Escola Secundária Passos Manuel. Место в государственной школе зависит от зарегистрированного адреса проживания и оформляется через Portal das Matrículas; новоприбывшие могут попросить занятия по программе Português Língua Não Materna (португальский как неродной). Семей с детьми здесь меньше, чем в Эштреле или Кампу-ди-Орики, — отчасти из-за ночного шума и отсутствия лифтов.
Жильё
Большая часть жилья — в домах XVIII и XIX веков в четыре–шесть этажей, часто без лифта, нередко с магазинами или барами на уровне улицы. В Шиаду часть фонда относится к реконструкции после 1988 года: современные конструкции за историческими фасадами. В Байру-Алту участки узкие, а квартиры маленькие; в Санта-Катарине и Сан-Паулу просторные квартиры в исторических домах с видом на реку соседствуют с целиком отреставрированными зданиями, разделёнными на квартиры. Верхние этажи с террасами стоят заметно дороже, а парковочные места, продаваемые вместе с квартирой, настолько редки, что их стоит проверять отдельно.
Перед покупкой
До подписания каких-либо документов посмотрите квартиру поздно вечером в пятницу или субботу: это самое частое сожаление покупателей в этом приходе, и картина меняется от улицы к улице и от этажа к этажу. Выясните, входило ли здание в реконструкцию Шиаду после 1988 года и что именно было перестроено. Проверьте, есть ли у заведения на первом этаже лицензия на еду или напитки и каковы часы его работы. Попросите протоколы собраний товарищества собственников (condomínio), сведения о лифте и о запланированных работах по крыше и фасадам, убедитесь, что прежние перепланировки были согласованы. Что касается краткосрочной аренды (Alojamento Local, AL), не закладывайте арендный доход в цену: приход находится в зоне абсолютного сдерживания, а по лиссабонскому RMAL продажа в такой зоне прекращает регистрацию. Для нерезидента, который никогда не был резидентом Португалии, IMT (налог на переход права собственности) на жильё с 25 мая 2026 года составляет 7,5 % от всей цены.
Ваш запрос
Назовите бюджет и сроки — в течение рабочего дня мы ответим, какие цены, правила и расходы действуют в Шиаду и Байру-Алту, подберём жильё под ваш запрос и подскажем следующие шаги.
FAQ
Связаться
Расскажите, что вы ищете, — ответим в течение рабочего дня, по-русски, с конфиденциальной персональной подборкой.
Эл. почта
ola@lisbon.house
Регион
Лиссабон (24 прихода), Португалия
Общая информация, а не юридическая, налоговая, финансовая или кредитная консультация. Правила, ставки и цены меняются: смотрите дату на странице и перед решением проверьте свой случай у португальского юриста, налогового консультанта или в банке. Правовая информация и отказ от ответственности.