Где купить жильё в Лиссабоне: сравнение восьми районов (2026)

В Лиссабоне 24 прихода (freguesias), и приход — самая мелкая единица, по которой публикуется официальная цена продаж. Этот гид сравнивает восемь районов, о которых наши читатели спрашивают чаще всего, по медиане цены квадратного метра реально проданного жилья по данным INE за 12 месяцев до июня 2026 года. У кварталов вроде Шиаду или Лапы собственной официальной цены нет, поэтому каждый показан вместе с приходом, в который он входит.

Медиана по городу за этот период — 5 192 €/м², на 14,7 % выше, чем за 12 месяцев до июня 2025 года. Внутри города разброс — от 3 850 €/м² в Санта-Кларе до 7 254 €/м² в Санту-Антониу: самый дорогой приход примерно в 1,9 раза дороже самого дешёвого.

Восемь районов в одной таблице

Цены: медиана INE цены продажи жилья за м², 12 месяцев до июня 2026 года; изменение к 12 месяцам до июня 2025 года (наш расчёт по ряду INE). Статус краткосрочной аренды — по лиссабонскому регламенту AL (RMAL), действующему с 6 декабря 2025 года. Колонка «Кому подходит» — наша редакционная оценка.

Алфама и Байша (Santa Maria Maior)

Приход Санта-Мария-Майор охватывает помбалинскую сетку Байши (Baixa), собор, замковый холм, Алфаму (Alfama) и Моурарию (Mouraria). Его медиана 5 200 €/м² теперь вровень с городской; за год она выросла на 6,4 %, заметно отстав от городских 14,7 %, а в предыдущей публикации INE это был один из всего двух приходов, где медиана снизилась. Приход в зоне абсолютного сдерживания для краткосрочной аренды: при вступлении RMAL в силу доля AL здесь составляла 66,9 %, так что покупка имеет смысл только для жизни или долгосрочной сдачи. Транспорт отличный, но готовьтесь к лестницам, небольшим квартирам неправильной формы в Алфаме и шуму у самых оживлённых улиц. Подробнее — в гиде по Алфаме и Байше.

Шиаду и Байру-Алту (Misericórdia)

Мизерикордия тянется от театров и книжных магазинов Шиаду (Chiado) через Байру-Алту (Bairro Alto) к Санта-Катарине и реке у Кайш-ду-Содре (Cais do Sodré). Медиана продаж — 6 014 €/м², плюс 12,6 %. Большая часть жилья — в домах XVIII–XIX веков, часто без лифта, а Байру-Алту по ночам шумный. Новые регистрации краткосрочной аренды закрыты (абсолютное сдерживание); от Кайш-ду-Содре отходят поезда на Кашкайш и паромы. Смотрите гид по Шиаду и Байру-Алту.

Принсипи-Реал и Авенида (Santo António)

Санту-Антониу — самый дорогой приход Лиссабона: 7 254 €/м², плюс 20,3 % за год. Здесь сходятся Авенида-да-Либердади (Avenida da Liberdade), садовый квартал Принсипи-Реал (Príncipe Real) с его особняками (palacetes) и более тихие улицы у Рату (Rato) и Амореираш. Приход обслуживают четыре станции метро, а Кольцевая линия от Рату, по данным Metro de Lisboa, должна открыться в I квартале 2027 года. Это зона абсолютного сдерживания, поэтому оценивайте покупку из расчёта жизни здесь или долгосрочной аренды. Подробнее — в гиде по Принсипи-Реал и Авениде.

Лапа и Сантуш (Estrela)

В приходе Эштрела — посольские улицы Лапы (Lapa), небольшие дома Мадрагоа (Madragoa), базилика с садом и перестроенные склады Сантуша (Santos). Медиана — 5 770 €/м², рост скромнее: 5,2 %. Станций метро в приходе пока нет; станции Эштрела и Сантуш на Кольцевой линии заявлены на I квартал 2027 года, а поезд CP линии на Кашкайш останавливается в Сантуше. Статус краткосрочной аренды не определён: в декабре 2025 года приход был в зоне абсолютного сдерживания, а в апреле 2026 года, по сообщениям, перешёл в относительное. Смотрите гид по Лапе и Сантушу.

Авенидаш-Новаш (Avenidas Novas)

Сетка проспектов начала XX века вокруг Салданьи (Saldanha) и Кампу-Пекену — деловой и транспортный центр Лиссабона: станция метро почти на каждом углу, а Красная линия идёт прямо в аэропорт. Медиана продаж — 6 144 €/м², плюс 23,8 % — самый сильный рост среди 24 приходов Лиссабона. Жильё в основном квартирное — от домов ар-деко с высокими потолками до блоков 1960-х с лифтами и гаражами. Для краткосрочной аренды приход 6 декабря 2025 года целиком попал в зону относительного сдерживания, а 6 апреля 2026 года ECO сообщило, что он из неё вышел; официально это не опубликовано, поэтому, прежде чем рассчитывать на краткосрочную аренду, получите письменное подтверждение статуса конкретного адреса. Читайте гид по Авенидаш-Новаш.

Кампу-ди-Орики (Campo de Ourique)

Кампу-ди-Орики — ровная, удобная для пеших прогулок сетка улиц на вершине холма: крытый рынок, длинная торговая улица, конечная трамвая 28E и международная школа Redbridge. Медиана — 6 055 €/м², плюс 9,5 %. Метро пока нет: до Рату около 15 минут пешком, а станция Красной линии запланирована с открытием в 2030 году. Приход целиком в зону сдерживания не входит, хотя регламент называет некоторые его кварталы. Смотрите гид по Кампу-ди-Орики.

Белен и Рештелу (Belém)

Белен сочетает памятники у реки с виллами и семейными домами Рештелу (Restelo) на холме выше — рядом PaRK Restelo и кампус British School of Lisbon в Рештелу. Медиана продаж — 5 889 €/м², плюс 22,9 % — второй по скорости рост в городе. Метро нет и не планируется; поезд CP линии на Кашкайш доезжает до Кайш-ду-Содре примерно за восемь минут. Приход не в зоне сдерживания, но отдельные кварталы в списке есть, так что проверьте улицу. Подробнее — в гиде по Белену и Рештелу.

Парки-даш-Насойнш (Parque das Nações)

Бывшая территория Expo 98 на восточной набережной почти целиком застроена квартирами после 1998 года — с лифтами, подземными парковками и пятью километрами променада. Медиана 6 269 €/м² — вторая в городе, но рост за год замедлился до 7,3 %, а сама медиана немного снизилась по сравнению с 6 407 €/м² за 12 месяцев до марта 2026 года. Вокзал Ориенти (Oriente) объединяет Красную линию, пригородные и дальние поезда, а до аэропорта — три остановки метро. Приход целиком в зону сдерживания краткосрочной аренды не входит, но в опубликованных списках кварталов регламента есть и здешние, например Кабу-Руйву, так что проверяйте квартал. Смотрите гид по Парки-даш-Насойнш.

Если ваш бюджет…

Простой способ сравнить районы — разделить бюджет на медиану прихода. Получится ориентировочная площадь, а не оценка: медиана за квадратный метр смешивает маленькие и большие квартиры, старые и новые дома, и конкретный объект может стоить заметно дороже или дешевле. Налоги на покупку — сверху; смотрите наш гид о стоимости покупки.

Наш расчёт по медианам INE за 12 месяцев до июня 2026 года, с округлением до квадратного метра.

До 400 000 €

По городской медиане 400 000 € соответствуют примерно 77 м². Из восьми районов больше всего площади за эти деньги даёт Санта-Мария-Майор — тоже около 77 м², но только для жизни или долгосрочной сдачи. Если площадь важнее центрального адреса, дальше идут приходы за пределами этого списка: Санта-Клара (Santa Clara) — 3 850 €/м² (около 104 м²), Оливайш (Olivais) — 4 399 €/м² (около 91 м²), Пенья-ди-Франса (Penha de França) — 4 659 €/м² (около 86 м²) и Карниде (Carnide) — 4 690 €/м² (около 85 м²). Сразу за городской чертой Оэйраш (Oeiras) продавался по 4 438 €/м², а Амадора (Amadora) — по 3 315 €/м² за тот же период.

От 400 000 до 700 000 €

В этом диапазоне лежит цена 100 м² по медиане прихода в семи из восьми районов — от 520 000 € в Санта-Мария-Майор до 626 900 € в Парки-даш-Насойнш; в Санту-Антониу такая площадь теперь стоит 725 400 €. Эштрела, Белен, Мизерикордия, Кампу-ди-Орики и Авенидаш-Новаш укладываются в 577 000–614 400 € за такую площадь, так что выбор между ними — это выбор типа дома и образа жизни, а не цены.

Больше 800 000 €

За 800 000 € по медиане можно рассчитывать примерно на 110 м² в Санту-Антониу, 128 м² в Парки-даш-Насойнш или 136 м² в Белене. Дома с садами сосредоточены в Рештелу и Лапе, а старые квартиры и особняки Принсипи-Реал — на самом верху диапазона. Если кадастровая стоимость принадлежащего вам жилья превышает 600 000 € на человека, начинает действовать налог AIMI — подробности в гиде о стоимости покупки.

Хорошее ли сейчас время для покупки?

Мы не прогнозируем цены; вот что показывает ряд INE. Медиана Лиссабона за 12 месяцев росла в каждом квартале опубликованного ряда — с 3 531 €/м² за 12 месяцев до декабря 2021 года до 5 192 €/м² за 12 месяцев до июня 2026 года, то есть на 47,0 %. Темп не был ровным: годовой рост составил 10,2 % к июню 2023 года, затем 3,0 % к июню 2024 года и 7,7 % к июню 2025 года, после чего ускорился до 15,2 % к марту 2026 года. Последний релиз показывает замедление: годовой рост снизился до 14,7 % к июню 2026 года, а 12-месячная медиана прибавила за квартал 2,2 % против 4,2 % кварталом ранее. Один только II квартал 2026 года дал 5 299 €/м² (INE, публикация от 23 октября 2026 года) — выше 12-месячного значения, то есть последние сделки шли по верхней границе периода.

Выделяются ещё два момента. Рост Лиссабона на 14,7 % оказался ниже, чем в Большом Лиссабоне (Grande Lisboa, 18,7 %, до 3 757 €/м²) и в Португалии в целом (17,7 %, до 2 264 €/м²), а за последний квартал оба показателя выросли на 4,4 % — вдвое быстрее Лиссабона: быстрее всего цены растут за пределами столицы. Внутри города подорожали 23 из 24 приходов; снизилась только Марвила (−1,5 %), а сильнее всех вырос Авенидаш-Новаш — на 23,8 %. Покупатели с налоговым адресом за рубежом платили в среднем по медиане 6 325 €/м² против 5 000 €/м² у покупателей с адресом в Португалии — разница 26,5 % (INE, 12 месяцев до марта 2026 года).

Цифры на этой странице охватывают сделки до июня 2026 года. Следующий релиз INE, за 12 месяцев до сентября 2026 года, ожидается в январе 2027 года. Наш индекс цен на жильё в Лиссабоне обновляется с каждым релизом.

Цифры — медианы INE за 12 месяцев до июня 2026 года; они описывают уже совершённые сделки, а не оценку какого-либо объекта. Статус краткосрочной аренды — по состоянию на 19 октября 2026 года. Общая информация, а не финансовая или юридическая консультация.