Лиссабон, Португалия · Эксперты по недвижимости на стороне покупателя

Недвижимость в Лиссабоне — независимый гид со ссылками на источники для тех, кто покупает жильё

Мы работаем на вас как на покупателя и никогда — на продавца. Leitstern Lisbon Estates показывает, за сколько жильё реально продаётся в каждом приходе, где ещё разрешена краткосрочная аренда, как до каждого района доходит метро и во что обойдётся покупка, — до того, как вы сделаете предложение. Если нужно, наши эксперты по недвижимости подберут жильё под ваш запрос.

Коротко. Жильё в муниципалитете Лиссабон продавалось по медиане 5 192 €/м² за 12 месяцев до июня 2026 года (INE) — на 14,7 % дороже, чем годом ранее. По 24 приходам медиана колебалась от 3 850 €/м² в Санта-Кларе до 7 254 €/м² в Санту-Антониу, а три центральных прихода не принимают новые регистрации краткосрочной аренды. Leitstern Lisbon Estates — независимый гид для покупателей со ссылками на источники: районы, цены, расходы на покупку, правила аренды и путь до сделки, а если нужно, наши эксперты по недвижимости подберут жильё под ваш запрос.

· Leitstern Lisbon Estates

Расскажите о задаче Читать гиды

Лиссабон в пяти цифрах

5 192 €/м²Медиана цены продажи, муниципалитет ЛиссабонINE · 12 месяцев до июня 2026 г.
+14,7 %Изменение к предыдущим 12 месяцамINE · к 12 месяцам до июня 2025 г.
7 254 €/м²Самая высокая медиана по приходу — Санту-АнтониуINE · 12 месяцев до июня 2026 г.
6 325 €/м²Медиана у покупателей с налоговым адресом за рубежомINE · 12 месяцев до марта 2026 г. · против 5 000 €/м² с адресом в Португалии
3Прихода, закрытых для новых регистраций краткосрочной арендыRMAL · действует с 6 декабря 2025 г.

Источники: INE, Estatísticas de Preços da Habitação ao nível local, публикация 23 октября 2026 года, 12 месяцев до июня 2026 года (налоговый адрес покупателей — 12 месяцев до марта 2026 года; следующая публикация ожидается в январе 2027 года) · лиссабонский регламент Alojamento Local (RMAL), Aviso n.º 29926-A/2025/2, действует с 6 декабря 2025 года.

Районы

Лиссабон по районам

INE публикует цены по приходам (freguesias), а не по кварталам, поэтому у каждого района ниже указана медиана его прихода. За 12 месяцев до июня 2026 года восемь районов уложились в диапазон от 5 200 €/м² в Санта-Мария-Майор до 7 254 €/м² в Санту-Антониу при медиане города 5 192 €/м².

Алфама и БайшаСредневековые переулки Алфамы и прямоугольная сетка Байши, отстроенной после 1755 года: пять станций метро, паромы от Терейру-ду-Пасу и никаких новых регистраций посуточной аренды.Приход: Санта-Мария-Майор5 200 €/м² · +6,4 % за год Шиаду и Байру-АлтуШиаду, Байру-Алту, Бика и Кайш-ду-Содре — адрес, который чаще всего представляют иностранные покупатели: ночная жизнь по выходным и никаких новых регистраций посуточной аренды.Приход: Мизерикордия6 014 €/м² · +12,6 % за год Принсипи-Реал и АвенидаОсобняки и сады Принсипи-Реал, Avenida da Liberdade и Рату: самая высокая медиана по приходу в Лиссабоне и четыре станции метро.Приход: Санту-Антониу7 254 €/м² · +20,3 % за год Лапа и СантушПосольства и таунхаусы на склоне, спускающемся к реке. Метро пока нет; станции Эштрела и Сантуш официально запланированы на начало 2027 года.Приход: Эштрела5 770 €/м² · +5,2 % за год Авенидаш-НовашРовные проспекты вокруг Салданьи и Кампу-Пекену, шесть станций метро и прямая Красная линия до аэропорта.Приход: Авенидаш-Новаш6 144 €/м² · +23,8 % за год Кампу-ди-ОрикиРовная сетка улиц на плато, оживлённый рынок и международная школа, но станции метро не будет до продления линии, запланированного на 2030 год.Приход: Кампу-ди-Орики6 055 €/м² · +9,5 % за год Белен и РештелуПарадная набережная и тихое плато Рештелу с домами, садами и двумя кампусами международных школ; есть электричка, метро нет.Приход: Белен5 889 €/м² · +22,9 % за год Парки-даш-НасойншПостроен к Expo 98 на берегу Тежу: современные дома с лифтами и парковкой и пересадочный узел Ориенте в трёх остановках метро от аэропорта.Приход: Парки-даш-Насойнш6 269 €/м² · +7,3 % за год

Как восемь районов различаются по ценам, транспорту, школам и правилам аренды: где купить жильё в Лиссабоне.

Данные: медиана цены продажи INE за м² по приходу, 12 месяцев до июня 2026 года, и изменение к 12 месяцам до июня 2025 года.

Индекс цен

Как быстро растут цены в Лиссабоне?

Медиана цены продажи INE выросла с 3 531 €/м² в 2021 году до 5 192 €/м² за 12 месяцев до июня 2026 года — на 47 % за четыре с половиной года и на 14,7 % только за последний год. Отдельно за второй квартал 2026 года медиана составила 5 299 €/м².

Город рос медленнее, чем Большой Лиссабон (Grande Lisboa, +18,7 %, до 3 757 €/м²) и Португалия в целом (+17,7 %, до 2 264 €/м²), а за последний квартал его 12-месячная медиана прибавила 2,2 % — вдвое меньше, чем 4,4 % у обоих. Наш индекс отслеживает Лиссабон и все 24 его прихода поквартально по данным INE; следующая публикация INE ожидается в январе 2027 года.

Открыть индекс цен Лиссабона
  • 20213 531 €
  • 20223 872 €
  • 20234 167 €
  • 20244 340 €
  • 20254 875 €
  • 12 мес. до июня 20265 192 €
Медиана цены продажи INE, €/м², муниципалитет Лиссабон, 12 месяцев до декабря каждого года и 12 месяцев до июня 2026 года.

Краткосрочная аренда (AL)

Можно ли сдавать жильё в Лиссабоне туристам?

Только в части приходов. Лиссабонский регламент Alojamento Local (RMAL, Aviso n.º 29926-A/2025/2) действует с 6 декабря 2025 года; Санта-Мария-Майор, Мизерикордия и Санту-Антониу находятся в зоне абсолютного сдерживания, и новые регистрации там не выдаются. Сан-Висенте, Арройуш и Эштрела, по сообщениям прессы, в апреле 2026 года перешли в зону относительного сдерживания, но ни официальной публикации, ни списка улиц пока нет.

В зоне сдерживания, согласно RMAL, продажа прекращает действующую регистрацию квартиры. Не закладывайте в цену доход от аренды, пока не проверен точный адрес.

  • Абсолютное сдерживаниеСанта-Мария-Майор (Алфама, Байша), Мизерикордия (Шиаду, Байру-Алту), Санту-Антониу (Принсипи-Реал, Авенида)
  • Относительное сдерживание, по сообщениям за апрель 2026 г.Сан-Висенте, Арройуш, Эштрела (Лапа, Сантуш); официально не опубликовано
  • По сообщениям, выведен из зоны сдерживанияАвенидаш-Новаш, апрель 2026 г.; официально не опубликовано
  • Без сдерживания на уровне приходаКампу-ди-Орики, Белен, Парки-даш-Насойнш; точный адрес всё равно нужно проверить

Регистрации, пороговые доли, что происходит при продаже и когда долгосрочная аренда выгоднее: правила AL в Лиссабоне на 2026 год.

Транспорт

Как метро обслуживает каждый район?

Очень неравномерно. В Авенидаш-Новаш шесть станций, в Санта-Мария-Майор — пять, в Эштреле и Кампу-ди-Орики пока ни одной, а Белен обходится пригородной электричкой CP до Кайш-ду-Содре.

До аэропорта. Красная линия идёт от Салданьи и Сан-Себаштиана прямо до станции Аэропорту, примерно 20 минут (оценка), а от Ориенте в Парки-даш-Насойнш — три остановки. С вокзала Ориенте также отправляются поезда Alfa Pendular и Intercidades в Порту и Алгарве.

Кольцевая линия. Новые станции Эштрела и Сантуш свяжут Рату с Кайш-ду-Содре. 31 марта 2026 года президент Metro de Lisboa подтвердил парламенту завершение в первом квартале 2027 года — более чем на три года позже первоначального срока, так что это скорее цель, чем гарантия.

Красная линия до Алкантары. В проекте продления есть станция в Кампу-ди-Орики, запуск назначен на 2030 год; на июль 2026 года строительство не началось.

Зона низких выбросов. Байша и Avenida da Liberdade — зона 1: по будням с 07:00 до 21:00 въезд только для автомобилей не ниже Euro 3.

Метро: станции в приходе или на его границе (схема Metro de Lisboa) либо пешком до ближайшей. Аэропорт: ориентировочное время на машине вне часа пик до аэропорта Умберту Делгаду. Оценки, а не данные расписания.
РайонМетроДо аэропорта на машине
Алфама и Байша5 станций~20 мин
Шиаду и Байру-Алту2 станции~20 мин
Принсипи-Реал и Авенида4 станции~15 мин
Лапа и СантушПока нет, ~15 мин пешком~25 мин
Авенидаш-Новаш6 станций~15 мин
Кампу-ди-ОрикиПока нет, ~15 мин пешком~20 мин
Белен и РештелуТолько электричка~25 мин
Парки-даш-Насойнш3 станции, Красная линия~10 мин

Калькуляторы

Посчитайте свои цифры

Оба калькулятора исходят из медиан INE по Лиссабону и налоговых правил 2026 года; цену можно ввести любую.

Калькулятор расходов на покупкуIMT, гербовый сбор, регистрация и юрист для вашей цены, включая единую ставку IMT 7,5 % для нерезидентов. Аренда или покупкаСравнение аренды и покупки по ценам и ставкам аренды INE с учётом IMT, IMI и процентов, а также год, когда покупка окупается.

Гиды

Гиды по покупке жилья в Лиссабоне

Написаны для иностранных покупателей; в каждом — источники и дата последней проверки.

Сколько стоит покупкаIMT, гербовый сбор, регистрация и IMI для жилья в Лиссабоне в 2026 году Где купить жильё в ЛиссабонеВосемь районов: цены, транспорт и краткосрочная аренда Краткосрочная аренда (AL)Зоны сдерживания и что продажа делает с регистрацией

Типы недвижимости

С чем мы работаем

Мы консультируем по любой покупке в муниципалитете — от первой квартиры у станции метро до здания, которому нужен ремонт.

КвартирыОт студий до семейных T3 и T4 — в старых домах без лифта или в современных с парковкой.
Дома и таунхаусыОсобняки, таунхаусы и отдельные дома Рештелу, где участок и разрешения важны не меньше самого дома.
НовостройкиЖильё на этапе строительства и недавно сданное: платежи по этапам, 10-летняя гарантия на конструкцию и что проверить в договоре.
Жильё под ремонтСтарые здания в исторических приходах: состояние, работы по решению кондоминиума, узаконенные перепланировки и правила охраны наследия.
Коммерческая недвижимостьМагазины, офисы и здания смешанного назначения для тех, кто ведёт там бизнес сам, и для инвесторов.

Как мы работаем

Как проходит покупка с нами?

Мы действуем в ваших интересах как покупателя — от первого звонка до дня, когда вы получаете ключи. Путь состоит из шести шагов, и стоимость каждого вы знаете до того, как сделаете предложение.

Сначала — расходы. Квартира 100 м² по медиане Лиссабона 5 192 €/м² стоит 519 200 €; покупка добавляет около 32 300 € налогов и регистрационных сборов для основного жилья, 33 400 € для второго жилья и 43 500 € для нерезидента с единой ставкой IMT 7,5 % — без учёта юриста. Мы разбираем цифры для вашего случая до того, как вы возьмёте на себя обязательства.

Кто платит комиссию? В Португалии её обычно платит продавец — по договору, который он заключил с агентом, продающим объект.

  1. Ваша задачаБюджет, районы, обязательные требования, сроки и источник финансирования.
  2. Районы, цены и жильёПриходы, подходящие под задачу, в сравнении с их медианами INE, метро и правилами аренды, и подборка жилья от наших экспертов по недвижимости.
  3. ПросмотрыЛично или по видеозвонку — с заметками о том, чего нет в объявлении.
  4. Юрист и проверкаНезависимый португальский юрист проверяет земельный реестр, разрешения и долги; мы следим, чтобы процесс не стоял.
  5. CPCVПредварительный договор, обычно с задатком: условия, сроки и штрафы объясняем до подписания.
  6. Сделка (escritura)IMT и гербовый сбор уплачены, договор подписан, жильё зарегистрировано на ваше имя.

Вопросы и ответы

Покупка жилья в Лиссабоне: частые вопросы

Короткие ответы с цифрами и источниками.

Медиана цены продажи INE по муниципалитету Лиссабон за 12 месяцев до июня 2026 года составила 5 192 €/м² — на 14,7 % больше, чем годом ранее. Только за второй квартал 2026 года — 5 299 €/м². По 24 приходам 12-месячная медиана колебалась от 3 850 €/м² в Санта-Кларе до 7 254 €/м² в Санту-Антониу.
Санту-Антониу (Принсипи-Реал, Avenida da Liberdade, Рату) — 7 254 €/м², Парки-даш-Насойнш — 6 269 €/м² и Авенидаш-Новаш — 6 144 €/м² (INE, 12 месяцев до июня 2026 года). За год сильнее всех вырос Авенидаш-Новаш — на 23,8 %, а снизилась только Марвила (−1,5 %).
В среднем да. Покупатели с налоговым адресом за рубежом платили по медиане 6 325 €/м² против 5 000 €/м² у покупателей с адресом в Португалии — разница 26,5 % (INE, 12 месяцев до марта 2026 года).
С 25 мая 2026 года покупатель, который не является и никогда не был налоговым резидентом Португалии, платит единую ставку IMT 7,5 % со всей цены жилья, предназначенного исключительно для проживания (Decreto-Lei 97/2026). Супруги в режиме общего имущества получают эту ставку, только если оба нерезиденты и ни один из них никогда не был резидентом.
0,3 % кадастровой стоимости (valor patrimonial tributário) за налоговый 2025 год, который оплачивается в 2026 году, — это минимум по закону. IMI Familiar уменьшает налог на 30 €, 70 € или 140 € при одном, двух или трёх и более иждивенцах. Ставка на 2026 год к октябрю 2026 года ещё не утверждена; если город не сообщит её налоговой службе до 31 декабря, действует минимум 0,3 %.
Зависит от прихода. По лиссабонскому регламенту Alojamento Local (RMAL), действующему с 6 декабря 2025 года, Санта-Мария-Майор, Мизерикордия и Санту-Антониу новые регистрации не принимают. Сан-Висенте, Арройуш и Эштрела, по сообщениям прессы, в апреле 2026 года перешли в зону относительного сдерживания, но официальной публикации нет. В зоне сдерживания, согласно RMAL, продажа прекращает действующую регистрацию, поэтому перед покупкой ради дохода от аренды проверьте точный адрес.

Связаться с нами

Расскажите, что вы ищете в Лиссабоне

Расскажите, что вы ищете, — мы лично ответим и пришлём данные и следующие шаги для ваших районов и бюджета, а наши эксперты по недвижимости подберут жильё под ваш запрос.

E-mail
ola@lisbon.house

Регион
Лиссабон (24 прихода), Португалия

Ваша задача

Отправляя форму, вы соглашаетесь с нашей политикой конфиденциальности и на обработку ваших персональных данных в соответствии с GDPR.

Спасибо, ваш запрос отправлен. Мы лично ответим и пришлём данные, подборку жилья под вашу задачу и следующие шаги.

Общая информация, а не юридическая, налоговая, финансовая или кредитная консультация. Правила, ставки и цены меняются: смотрите дату на странице и перед решением проверьте свой случай у португальского юриста, налогового консультанта или в банке. Правовая информация и отказ от ответственности.