Посольский квартал на холме, узкие улочки Мадрагоа и набережная Сантуша, а наверху — базилика и её сад.
Коротко. Медиана цены продажи в приходе Эштрела (Estrela), куда входят Лапа, Сантуш и Мадрагоа, за 12 месяцев до июня 2026 года составила 5 770 €/м² (INE, данные по приходу) — на 5,2 % больше, чем годом ранее. Метро в приходе пока нет, но станции Эштрела и Сантуш на Кольцевой линии официально запланированы на первый квартал 2027 года. В апреле 2026 года сообщалось, что статус краткосрочной аренды сменился с абсолютного сдерживания на относительное, но формальной публикации не было.
Медиана цены продажи за м² по данным INE (Национальный институт статистики Португалии), 12 месяцев до июня 2026 года, по всему приходу Эштрела (Лапа, Сантуш-у-Велью, Мадрагоа, Празереш и район вокруг базилики и Сан-Бенту); отдельно Лапу или Сантуш INE не измеряет. Годом ранее медиана по приходу была 5 487 €/м² (INE, 12 месяцев до июня 2025 года). Муниципалитет Лиссабона: 5 192 €/м². Метро: примерное время пешком от центра прихода до ближайших действующих станций — до открытия станций Эштрела и Сантуш (по официальному графику — 1-й квартал 2027 года). Поезд: линия CP на Кашкайш, от Сантуша до Кайш-ду-Содре. Аэропорт: примерное время на машине вне часа пик до аэропорта Умберту Делгаду (Humberto Delgado) (rome2rio, ориентировочно). Центр: трамвай 28E или автобус до Байши, ориентировочно.
Жизнь в Лапе и Сантуше
Эштрела образована в 2012 году из бывших приходов Лапа, Сантуш-у-Велью (Santos-o-Velho) и Празереш (Prazeres). Она спускается от сада Эштрела (Jardim da Estrela) и базилики по крутому склону через Лапу и Мадрагоа к Сантушу и реке; на её восточной стороне — Сан-Бенту (São Bento), где заседает парламент. Это один из по-настоящему жилых приходов центрального Лиссабона: посольства и таунхаусы на верхнем склоне, давние местные жители в Мадрагоа и ровная полоса у реки, которая меняется по мере приближения нового метро.
Эштрела и Сантуш — новые станции Кольцевой линии от Рату до Кайш-ду-Содре: около 2 км тоннеля, бюджет которого теперь составляет 380 млн € (Совет министров, 16 апреля 2026 года). 31 марта 2026 года председатель Metro de Lisboa подтвердил парламенту завершение в первом квартале 2027 года — более чем на три года позже первоначального срока.
Медиана по приходу выросла с 5 487 до 5 770 €/м² между периодами «12 месяцев до июня 2025 года» и «12 месяцев до июня 2026 года» (INE) — на 5,2 %, заметно меньше городских 14,7 %, а по сравнению с 5 833 €/м² за 12 месяцев до марта 2026 года немного снизилась. Большая часть фонда — исторические дома, требующие серьёзного ремонта, и это сдерживает показатель.
В Лапе — таунхаусы и особняки (palacetes) XIX века, сады за оградами и множество посольств. Мадрагоа — плотная сетка небольших старых домов, где давно живут одни и те же местные семьи. Сантуш внизу, на ровном месте, — бывший складской район с барами, дизайн-студиями и железной дорогой на Кашкайш (Cascais).
Эштрела попала в зону абсолютного сдерживания 6 декабря 2025 года с долей 10,8 %. После того как город аннулировал 6 765 регистраций (процесс завершился 1 февраля 2026 года), в апреле сообщалось, что приход перешёл в зону относительного сдерживания, но формальной публикации найти не удалось.
Где это
Эштрела лежит к западу от Мизерикордии (Misericórdia): наверху — Сан-Бенту и сад Эштрела, внизу — Avenida 24 de Julho и река. К северо-западу — Кампу-ди-Орики (Campo de Ourique), к западу, за Avenida Infante Santo, — Алкантара (Alcântara), а до Шиаду (Chiado) около двадцати минут пешком.
Рядом
Базилика в стиле барокко и неоклассицизма, построенная по заказу королевы Марии I и завершённая в 1790 году; её купол виден по всему западному Лиссабону.
Официально Jardim Guerra Junqueiro — общественный сад XIX века напротив базилики, с прудом, музыкальной беседкой и детскими площадками.
Национальный музей старинного искусства на Rua das Janelas Verdes, где хранятся «Панели святого Викентия» Нуну Гонсалвеша и «Искушение святого Антония» Босха.
Бывший бенедиктинский монастырь, где с XIX века заседает парламент Португалии; за ним — резиденция премьер-министра.
Дом исполнительницы фаду на Rua de São Bento, где она жила до своей смерти в 1999 году; сейчас музей.
Остановка линии CP на Кашкайш у подножия прихода, в одной остановке от Кайш-ду-Содре.
Транспорт
До открытия Кольцевой линии приход зависит от наземного транспорта. Его пересекают трамваи 25E и 28E, хотя оба — исторические маршруты с толпами туристов и периодической заменой автобусами, а по Avenida Infante Santo, Rua de São Bento и вдоль реки ходят несколько автобусных маршрутов Carris. Станция Сантуш на линии CP на Кашкайш — в одной остановке от Кайш-ду-Содре. Когда Кольцевая линия откроется, станция Эштрела будет обслуживать верхнюю часть прихода у базилики, а станция Сантуш — прибрежную, связав Рату на Жёлтой линии с Кайш-ду-Содре на Зелёной. На Avenida 24 de Julho и Avenida Infante Santo интенсивное движение. Hospital CUF Tejo — в нескольких минутах езды на запад, в Алкантаре, а до государственных больниц центральной группы добираются через Рату.
Школы и семья
Основной кампус Redbridge International School на Rua Francisco Metrass в Кампу-ди-Орики находится сразу к северо-западу от прихода, а British School of Lisbon — у Кайш-ду-Содре (Cais do Sodré), в одной остановке поезда от Сантуша. Lycée Français Charles Lepierre в Камполиде (Campolide) и PaRK International School на Праса-ди-Эшпанья (Praça de Espanha) и в Рештелу (Restelo) — в нескольких минутах езды. Escola Secundária Pedro Nunes, одна из давно существующих государственных средних школ Лиссабона, находится на Avenida Álvares Cabral у северной границы прихода. Места в государственных школах распределяются по адресу проживания через Portal das Matrículas, для новоприбывших есть программа Português Língua Não Materna (португальский как неродной). Благодаря детским площадкам сада Эштрела верхняя часть прихода — одна из самых удобных для семей в центральном Лиссабоне.
Жильё
Визитная карточка прихода — Лапа: таунхаусы и особняки XIX века, некоторые с садами за оградой и видом на реку, и большие квартиры в исторических домах, перестроенных поэтажно. В Мадрагоа — небольшие старые дома на узких участках, часто по две-три комнаты на этаж и без лифта. Вокруг Сан-Бенту и базилики стоят многоквартирные дома XIX и начала XX века с высокими окнами и балконами, а в Сантуше перестроенные склады и лофты соседствуют с новыми проектами у реки. Дома с садами в центральном Лиссабоне редки, поэтому именно они задают здесь верхнюю планку рынка.
Перед покупкой
Для таунхауса или особняка в Лапе начните с обследования конструкций, крыши и охранного статуса — до любых планов. Измерьте путь пешком и уклон до будущей станции Эштрела или Сантуш, а дату 2027 года считайте текущим официальным ориентиром. В Сантуше проверьте ночной шум от оставшихся баров у реки. Многие верхние улицы узкие, крутые и с односторонним движением, поэтому уточните, как обстоят дела с парковкой и подъездом. Что касается краткосрочной аренды (Alojamento Local, AL), статус прихода самый неопределённый в городе: абсолютное сдерживание с декабря 2025 года, о переходе к относительному сообщалось в апреле 2026 года, но официально это не опубликовано, поэтому получите письменное подтверждение по конкретному адресу. Ставка IMI (муниципальный налог на недвижимость) в Лиссабоне за 2025 налоговый год, уплачиваемый в 2026-м, — минимальные 0,3 %.
Ваш запрос
Назовите бюджет и сроки — в течение рабочего дня мы ответим, какие цены, правила и расходы действуют в Лапе и Сантуше, подберём жильё под ваш запрос и подскажем следующие шаги.
Рядом
FAQ
Связаться
Расскажите, что вы ищете, — ответим в течение рабочего дня, по-русски, с конфиденциальной персональной подборкой.
Эл. почта
ola@lisbon.house
Регион
Лиссабон (24 прихода), Португалия
Общая информация, а не юридическая, налоговая, финансовая или кредитная консультация. Правила, ставки и цены меняются: смотрите дату на странице и перед решением проверьте свой случай у португальского юриста, налогового консультанта или в банке. Правовая информация и отказ от ответственности.