Le quartier des ambassades sur la colline, les petites rues de Madragoa et le bord du fleuve à Santos, avec la Basílica et son jardin tout en haut.
En bref. Le prix de vente médian à Estrela, la paroisse de Lapa, de Santos et de Madragoa, était de 5 770 €/m² sur les 12 mois jusqu'à juin 2026 (INE, données par paroisse), en hausse de 5,2 % sur un an. La paroisse n'a pas encore de métro, mais les stations Estrela et Santos de la ligne circulaire sont annoncées pour le premier trimestre 2027. Selon la presse, son statut pour la location de courte durée serait passé en avril 2026 de la restriction absolue à la restriction relative, sans publication officielle.
Prix de vente médian au m² de l'INE (Institut national de la statistique), 12 mois jusqu'à juin 2026, pour l'ensemble de la paroisse d'Estrela (Lapa, Santos-o-Velho, Madragoa, Prazeres et les abords de la Basílica et de São Bento) ; l'INE ne mesure ni Lapa ni Santos séparément. Un an plus tôt, la médiane de la paroisse était de 5 487 €/m² (INE, 12 mois jusqu'à juin 2025). Commune de Lisbonne : 5 192 €/m². Métro : temps de marche approximatifs du centre de la paroisse jusqu'aux stations existantes les plus proches, en attendant l'ouverture d'Estrela et de Santos (annoncée pour le T1 2027). Train : ligne CP de Cascais, de Santos à Cais do Sodré. Aéroport : trajet approximatif en voiture hors heures de pointe jusqu'à Humberto Delgado (rome2rio, approx.). Centre : tram 28E ou bus jusqu'à la Baixa, approximatif.
Vivre à Lapa et à Santos
Estrela est née en 2012 de la fusion des anciennes paroisses de Lapa, Santos-o-Velho et Prazeres. Elle descend du Jardim da Estrela et de la Basílica, par une pente raide, à travers Lapa et Madragoa jusqu'à Santos et au fleuve, avec São Bento, siège du Parlement, sur son flanc est. C'est l'une des paroisses les plus véritablement résidentielles du centre de Lisbonne : ambassades et maisons de ville sur le haut du versant, une population installée de longue date à Madragoa, et une bande plate au bord du fleuve qui change à mesure que le nouveau métro approche.
Estrela et Santos sont les nouvelles stations de la ligne circulaire entre Rato et Cais do Sodré, environ 2 km de tunnel dont le budget atteint désormais 380 millions d'euros (Conseil des ministres, 16 avril 2026). Le président du Metro de Lisboa a confirmé devant le Parlement, le 31 mars 2026, un achèvement au premier trimestre 2027, avec plus de trois ans de retard sur la date initiale.
La médiane de la paroisse est passée de 5 487 €/m² à 5 770 €/m² entre les 12 mois jusqu'à juin 2025 et les 12 mois jusqu'à juin 2026 (INE), soit 5,2 %, bien en deçà des 14,7 % de la ville, et elle a reculé par rapport aux 5 833 €/m² des 12 mois jusqu'à mars 2026. Une grande partie du parc est ancienne et demande de lourdes rénovations, ce qui pèse sur le chiffre.
Lapa compte des maisons de ville et des palacetes du XIXe siècle, des jardins clos de murs et de nombreuses ambassades. Madragoa est un maillage serré de petits immeubles anciens, avec une population installée de longue date. Santos, sur le replat en contrebas, est un ancien quartier d'entrepôts, avec bars, studios de design et la ligne de train de Cascais.
Pour la location de courte durée (Alojamento Local, AL), Estrela est entrée en zone de restriction absolue (contenção absoluta) le 6 décembre 2025 avec un ratio de 10,8 %. Après l'annulation par la ville de 6 765 enregistrements, achevée le 1er février 2026, la presse a fait état en avril d'un passage en zone de restriction relative, mais aucune publication officielle n'a été trouvée.
Situation
Estrela s'étend à l'ouest de Misericórdia, entre São Bento et le Jardim da Estrela en haut et l'Avenida 24 de Julho et le fleuve en bas. Campo de Ourique est au nord-ouest, Alcântara à l'ouest au-delà de l'Avenida Infante Santo, et le Chiado à une vingtaine de minutes à pied.
À proximité
Basilique baroque et néoclassique commandée par la reine Marie Ire et achevée en 1790, dont le dôme se voit dans tout l'ouest de Lisbonne.
Officiellement Jardim Guerra Junqueiro, un jardin public du XIXe siècle face à la Basílica, avec un lac, un kiosque à musique et des aires de jeux.
Le musée national d'art ancien, Rua das Janelas Verdes, qui abrite les Panneaux de Saint-Vincent de Nuno Gonçalves et la Tentation de saint Antoine de Bosch.
Ancien monastère bénédictin qui abrite le Parlement portugais depuis le XIXe siècle, avec la résidence du Premier ministre à l'arrière.
La maison de la chanteuse de fado, Rua de São Bento, où elle vécut jusqu'à sa mort en 1999, aujourd'hui transformée en musée.
Arrêt de la ligne CP de Cascais au pied de la paroisse, à une station de Cais do Sodré.
Accès
Jusqu'à l'ouverture de la ligne circulaire, la paroisse dépend des transports de surface. Les trams 25E et 28E la traversent, même si ce sont deux lignes patrimoniales, bondées de visiteurs et périodiquement remplacées par des bus, et plusieurs lignes de bus Carris empruntent l'Avenida Infante Santo, la Rua de São Bento et les quais. La gare de Santos, sur la ligne CP de Cascais, est à une station de Cais do Sodré. À l'ouverture de la ligne circulaire, la station Estrela desservira le haut de la paroisse près de la Basílica et la station Santos le bord du fleuve, reliant Rato, sur la ligne jaune, à Cais do Sodré, sur la ligne verte. L'Avenida 24 de Julho et l'Avenida Infante Santo supportent une circulation dense. L'Hospital CUF Tejo est à quelques minutes de voiture à l'ouest, à Alcântara, et l'on rejoint les hôpitaux publics du groupe central par le Rato.
Écoles et famille
Le site principal de la Redbridge International School, Rua Francisco Metrass à Campo de Ourique, se trouve juste au nord-ouest de la paroisse, et la British School of Lisbon est à Cais do Sodré, à une station de train de Santos. Le Lycée français Charles Lepierre, à Campolide, et la PaRK International School, à la Praça de Espanha et à Restelo, sont à quelques minutes de voiture. L'Escola Secundária Pedro Nunes, l'un des lycées publics historiques de Lisbonne, est sur l'Avenida Álvares Cabral, près de la limite nord de la paroisse. Les places dans les écoles publiques sont attribuées selon l'adresse du domicile via le Portal das Matrículas, avec un soutien Português Língua Não Materna (portugais langue non maternelle) pour les nouveaux arrivants. Les aires de jeux du Jardim da Estrela font du haut de la paroisse l'un des secteurs les plus adaptés aux familles dans le centre de Lisbonne.
Logements
Lapa offre le bâti emblématique de la paroisse : maisons de ville et palacetes du XIXe siècle, certains avec jardin clos et vue sur le fleuve, et grands appartements anciens dans des immeubles transformés étage par étage. Madragoa compte de petits immeubles anciens sur des parcelles étroites, souvent deux ou trois pièces par étage et sans ascenseur. Autour de São Bento et de la Basílica, on trouve des immeubles du XIXe et du début du XXe siècle aux hautes fenêtres et à balcons, tandis que Santos mêle entrepôts reconvertis, lofts et programmes plus récents au bord du fleuve. Les maisons avec jardin sont rares dans le centre de Lisbonne : ce sont elles qui fixent ici le haut du marché.
Avant d'acheter
Pour une maison de ville ou un palacete à Lapa, commencez par une expertise structurelle, la toiture et le classement patrimonial, avant tout projet. Mesurez la distance et la pente jusqu'à la future station Estrela ou Santos, et considérez la date de 2027 comme l'objectif actuellement annoncé. À Santos, vérifiez le bruit nocturne des bars qui subsistent au bord du fleuve. Beaucoup de rues du haut sont étroites, pentues et à sens unique : confirmez le stationnement et l'accès en voiture. Pour la location de courte durée, le classement de la paroisse est le plus incertain de la ville : zone de restriction absolue depuis décembre 2025, passage en zone de restriction relative annoncé par la presse en avril 2026 mais non publié officiellement ; obtenez donc une confirmation écrite pour l'adresse précise. Le taux d'IMI (taxe foncière municipale) de Lisbonne pour l'année fiscale 2025, payé en 2026, était le minimum de 0,3 %.
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