Ferienvermietung (Alojamento Local) in Lissabon: die Regeln 2026

Für die kurzfristige Vermietung an Touristen gelten in Lissabon zwei Ebenen von Regeln. Das nationale Regime der Ferienvermietung (Alojamento Local, AL), das Decreto-Lei 128/2014 in der Fassung des Decreto-Lei 76/2024, legt fest, wie eine Registrierung überall in Portugal funktioniert. Darüber steht Lissabons eigene kommunale Verordnung, das Regulamento Municipal do Alojamento Local (RMAL), veröffentlicht als Aviso n.º 29926-A/2025/2 und in Kraft seit dem 6. Dezember 2025: Sie bestimmt, wo in der Stadt neue Registrierungen zulässig sind. Für Käufer ist es die kommunale Ebene, die den Preis einer Wohnung verändert.

Wer darf in Lissabon eine Ferienvermietung registrieren?

Jeder Eigentümer und jeder Betreiber mit Zustimmung des Eigentümers kann einen AL-Betrieb in einem Teil der Stadt registrieren, der nicht in einer Eindämmungszone liegt. Die Registrierung ist eine Vorabmitteilung über den Balcão Único Eletrónico; der Betrieb erscheint danach mit eigener Nummer im nationalen Register (RNAL). Die Immobilie braucht eine gültige Nutzungsgenehmigung (Autorização de Utilização), und eine Haftpflichtversicherung ist Pflicht: Fehlende Versicherungen waren, wie unten gezeigt, der Grund für die meisten Löschungen in Lissabon.

Die Registrierung gehört zu einem Betrieb. Das kann eine ganze Wohnung sein, ein Haus, Zimmer in der Wohnung des Betreibers oder ein Hostel. Die folgenden Regeln betreffen vor allem Wohnungen und Häuser, also das, woran die meisten internationalen Käufer denken.

Absolute und relative Eindämmung: was die Quoten von 10 % und 5 % bedeuten

Der RMAL misst für jeden Gemeindebezirk und für einzelne Viertel (Bairros) innerhalb der Gemeindebezirke die Zahl der AL-Betriebe im Verhältnis zu den dauerhaft bewohnten Wohnungen. Liegt diese Quote bei 10 % oder darüber, ist das Gebiet eine absolute Eindämmungszone, und es wird keine neue Registrierung angenommen. Von 5 % bis unter 10 % gilt relative Eindämmung; eine Registrierung ist dann nur mit einer Ausnahmegenehmigung der Stadt möglich. Unter 5 % gilt das gewöhnliche nationale Verfahren.

Als die Verordnung am 6. Dezember 2025 wirksam wurde, lagen sechs Gemeindebezirke auf oder über der Marke von 10 %. Die folgenden Quoten sind die mit der Verordnung veröffentlichten; seither wurden sie nicht neu veröffentlicht.

Die Spalte für April 2026 gibt Presseberichte wieder, nach denen die Stadt drei Gemeindebezirke in die relative Eindämmung herabgestuft hat, nachdem sie das Register bereinigt hatte. Eine förmliche Veröffentlichung dieser Änderung und eine dazugehörige Liste nach Bairros haben wir nicht gefunden. Ein Gemeindebezirk außerhalb der Tabelle, Avenidas Novas, wurde am 6. Dezember 2025 als Ganzes in die relative Eindämmung eingestuft; ECO berichtete am 6. April 2026, er habe sie verlassen, doch auch diese Änderung ist nicht förmlich veröffentlicht. Die übrigen Gemeindebezirke sind als Ganzes nicht eingedämmt, aber die Verordnung nennt auch Bairros in ihnen, unter anderem in Campo de Ourique, Penha de França, Belém, Ajuda und Parque das Nações. Es kommt also auf die genaue Straße an.

Die Ausnahmen

In einer absoluten Eindämmungszone ist eine neue Registrierung nur möglich, wenn zwei Bedingungen zusammen erfüllt sind: Das Gebäude wird aus verfallenem Zustand oder nach drei oder mehr Jahren Leerstand saniert, und das Vorhaben ist von nachgewiesenem besonderem Interesse für die Stadt, etwa durch soziale oder kulturelle Nutzung oder durch einen Anteil bezahlbaren Wohnraums. In einer relativen Eindämmungszone genügt eine der beiden Bedingungen; außerdem kann der Eigentümer einer Wohnung mit zwei oder mehr Schlafzimmern, die seit mindestens drei Jahren sein ständiger Wohnsitz ist, ein oder zwei Zimmer registrieren. In beiden Arten von Gebieten gelten zwei Ausschlüsse: eine Immobilie, die in den vorangegangenen fünf Jahren zu Wohnzwecken vermietet war, es sei denn, der Mieter beantragt die Registrierung auf Grundlage dieses Mietvertrags, und eine Immobilie, die nach dem 6. Dezember 2025 bei einer öffentlichen Versteigerung der Stadt, eines Lissabonner Gemeindebezirks oder eines städtischen Unternehmens gekauft wurde.

Was geschieht mit einer Registrierung, wenn die Immobilie verkauft wird?

An diesem Punkt entscheidet sich am häufigsten, ob ein Preis gerechtfertigt ist, und die ehrliche Antwort hat zwei Teile.

Nach nationalem Recht geht eine Registrierung inzwischen mit der Immobilie über. Das Decreto-Lei 76/2024, in Kraft seit November 2024, hat die Regel von 2023 rückgängig gemacht, die Registrierungen an die Person gebunden hatte: Artikel 5(a) des Dekrets hob diese Regel zur Nichtübertragbarkeit (Artikel 7(2)–(4) des Decreto-Lei 128/2014) auf. Außerhalb der Lissabonner Eindämmungszonen kann ein Käufer eine bestehende Registrierung daher übernehmen und die Angaben zum Betreiber aktualisieren.

In einer Eindämmungszone sieht der RMAL dagegen vor, dass die Übertragung der Registrierung einer Wohnung oder eines Hauses „determina a caducidade“: Die Registrierung erlischt mit dem Verkauf. Ausgenommen sind die vom nationalen Recht geschützten Familienfälle: Erbschaft, Schenkung an Ehe- oder Lebenspartner, Kinder oder Eltern sowie Übertragung bei Scheidung oder Trennung. Der Käufer bräuchte dann eine neue Registrierung, die in Santa Maria Maior, Misericórdia oder Santo António außerhalb der oben genannten Ausnahmen nicht erteilt wird.

Hinter dieser Regel steht eine Rechtsfrage. Die Befugnis, auf die sich der RMAL stützt, Artikel 15-B(1)(e) des Decreto-Lei 128/2014, erlaubt den Gemeinden, die Übertragung von „novos números de registo“ zu begrenzen, also von neuen Registrierungsnummern. Registrierungen, die vor dem Inkrafttreten des RMAL erteilt wurden, könnten daher mit guten Argumenten übertragbar bleiben; ein Gerichtsurteil oder eine amtliche Klarstellung, die die Frage entscheidet, haben wir nicht gefunden. Solange es keine gibt, gehen Sie davon aus, dass eine Registrierung in einer Eindämmungszone Ihren Kauf nicht übersteht, und lassen Sie sich von einem Anwalt ein schriftliches Gutachten zu der konkreten Nummer geben, bevor Sie für Einnahmen bezahlen, die womöglich nie fließen.

Die 6.765 Löschungen

In den Monaten nach dem Inkrafttreten des RMAL löschte Lissabon 6.765 von rund 19.000 Registrierungen, etwa 36 %, weil die Betreiber keinen Nachweis der vorgeschriebenen Haftpflichtversicherung erbracht hatten. Das Verfahren wurde am 1. Februar 2026 abgeschlossen. Weniger Registrierungen bedeuten niedrigere Quoten; deshalb wurde später berichtet, drei Gemeindebezirke seien von der absoluten in die relative Eindämmung gefallen. Die Bereinigung bedeutet auch, dass ein altes Inserat oder eine vom Verkäufer genannte Registrierungsnummer für sich genommen wenig beweist: Prüfen Sie die Nummer im RNAL und verlangen Sie die aktuelle Versicherungspolice.

Touristenabgabe

Lissabon erhebt eine kommunale Touristenabgabe von 4 € pro Gast und Nacht, für höchstens sieben Nächte pro Aufenthalt. Kinder unter 13 Jahren sind befreit. Der Betreiber zieht sie bei den Gästen ein und führt sie an die Stadt ab. Sie ist also ein Kostenpunkt des Betriebs, nicht des Eigentums an der Wohnung, gehört aber in jede Einnahmenprognose, weil sie auf die Rechnung des Gastes aufgeschlagen wird.

Die Eigentümergemeinschaft

Seit November 2024 kann die Eigentümergemeinschaft (Condomínio) eines Gebäudes in Stockwerkseigentum (Propriedade Horizontal) eine neue Registrierung nicht mehr einfach durch Verweigerung der Zustimmung verhindern. Sie kann die Löschung einer bestehenden Registrierung verlangen, wenn wiederholte und nachgewiesene Handlungen die normale Nutzung des Gebäudes stören: Dafür braucht es einen begründeten Beschluss, getragen von mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile (Permilagem), und danach entscheidet der Bürgermeister. Eine Löschung sperrt diese Einheit für bis zu fünf Jahre für eine neue Registrierung. Unabhängig davon können die Eigentümer mit Zweidrittelmehrheit die Gemeinschaftsordnung ändern und Ferienvermietung künftig verbieten; das bindet neue Anträge, beendet aber keine bestehende Registrierung. Lesen Sie vor dem Kauf die Gemeinschaftsordnung und die Protokolle der letzten Versammlungen auf Beschwerden oder Abstimmungen zur Ferienvermietung hin.

Wie werden Einnahmen aus Ferienvermietung besteuert?

Im vereinfachten Regime der Einkommensteuer wird AL-Einkommen auf einen Anteil der Bruttoeinnahmen besteuert und nicht auf den Gewinn. Für eine Wohnung oder ein Haus beträgt der Koeffizient 0,35, in einer Eindämmungszone 0,50; für Zimmer und Hostels 0,15. Für Nichtansässige, deren portugiesische Einkünfte mit 25 % besteuert werden, ergibt ein Koeffizient von 0,35 rund 8–9 % der Bruttoeinnahmen und 0,50 genau 12,5 % (unsere Berechnung). Die 2023 eingeführte außerordentliche AL-Abgabe (CEAL) wurde aufgehoben und ist kein Kostenpunkt, den Sie einplanen müssen.

EU-Recht und nationale Fristen

Die EU-Verordnung über die Erhebung und den Austausch von Daten im Zusammenhang mit Dienstleistungen der kurzfristigen Vermietung von Unterkünften, Verordnung (EU) 2024/1028, gilt seit dem 20. Mai 2026. Einen portugiesischen Umsetzungsakt haben wir nicht gefunden; daher beschreiben wir kein neues nationales Verfahren auf ihrer Grundlage.

Das Decreto-Lei 151/2026 vom 30. Juli 2026 ist eine befristete Maßnahme bis zum 31. Dezember 2026 für Gemeinden mit 1.000 oder mehr Registrierungen: Es erlaubt ihnen, eine Verordnung zu erlassen oder eine Aussetzung neuer Registrierungen zu verlängern oder hinzuzufügen, und berührt bestehende Registrierungen nicht. Eine unmittelbare Wirkung auf Lissabon, das bereits eine Verordnung hat, haben wir nicht festgestellt.

Die Alternative: eine langfristige Vermietung

Für viele Käufer in den zentralen Gemeindebezirken ist ein Wohnraummietvertrag der Plan, der den Regeln standhält. Von 2026 bis 2029 werden Mieteinnahmen aus Wohnraummietverträgen bis 2.300 € im Monat nach dem Decreto-Lei 97/2026 mit 10 % besteuert statt mit dem Regelsatz von 25 % für Nichtansässige; für die Ferienvermietung gilt diese Maßnahme nicht. Die Bruttorenditen langfristiger Vermietung liegen in Lissabon bei etwa 4–5 %, in den teuersten Gemeindebezirken näher an 4 %. Eine langfristige Vermietung eröffnet außerdem einen Erstattungsweg für Käufer, die als Nichtansässige den Pauschalsatz von 7,5 % IMT gezahlt haben: Wird die Wohnung innerhalb von sechs Monaten nach dem Kauf zu Wohnzwecken für bis zu 2.300 € im Monat vermietet, und zwar für mindestens 36 Monate innerhalb der ersten fünf Jahre, kann die Differenz mit einem binnen sechs Monaten eingereichten Antrag zurückgefordert werden. Die Zahlen rechnet unser Ratgeber zu den Kaufnebenkosten in Lissabon durch.

Wenn Sie Gemeindebezirke für die Vermietung vergleichen, stellt unser Ratgeber Wo kaufen in Lissabon den AL-Status neben den INE-Preis für acht Lagen, und die Lagen-Ratgeber zu Alfama und Baixa, Chiado und Bairro Alto, Príncipe Real sowie Lapa und Santos beschreiben, was die Regeln Straße für Straße bedeuten.

Allgemeine Informationen auf Grundlage der am 19. Oktober 2026 bekannten Regeln, keine Rechtsberatung. Der Status einzelner Gemeindebezirke und Bairros kann sich ändern; lassen Sie die Lage einer konkreten Immobilie von der Câmara Municipal de Lisboa und einem portugiesischen Anwalt bestätigen.