Краткосрочная аренда (Alojamento Local) в Лиссабоне: правила 2026 года

Краткосрочную сдачу жилья туристам в Лиссабоне регулируют два уровня правил. Национальный режим краткосрочной аренды (Alojamento Local, AL) — Decreto-Lei 128/2014 в редакции Decreto-Lei 76/2024 — определяет, как работает регистрация в любой точке Португалии. Поверх него действует собственный муниципальный регламент Лиссабона, Regulamento Municipal do Alojamento Local (RMAL), опубликованный как Aviso n.º 29926-A/2025/2 и вступивший в силу 6 декабря 2025 года: он решает, где в городе новые регистрации допускаются. Для покупателя именно муниципальный уровень меняет цену квартиры.

Кто может зарегистрировать краткосрочную аренду в Лиссабоне?

Любой собственник или оператор с согласия собственника может зарегистрировать объект AL в той части города, которая не входит в зону сдерживания. Регистрация оформляется как предварительное уведомление через Balcão Único Eletrónico, после чего объект появляется в национальном реестре (RNAL) под собственным номером. Нужно действующее разрешение на использование объекта (autorização de utilização), а страхование гражданской ответственности обязательно: именно отсутствие страховки стало причиной большинства аннулирований в Лиссабоне, о которых ниже.

Регистрация привязана к объекту размещения: это может быть целая квартира, дом, комнаты в жилье самого оператора или хостел. Правила ниже касаются в основном квартир и домов — того, что обычно имеют в виду иностранные покупатели.

Абсолютное и относительное сдерживание: что означают пороги 10 % и 5 %

RMAL считает для каждого прихода, а также для некоторых отдельных кварталов (bairros) внутри приходов, число объектов AL как долю от постоянного жилья. Если эта доля составляет 10 % или больше, территория попадает в зону абсолютного сдерживания, и новые регистрации не принимаются. При доле от 5 % до менее чем 10 % действует относительное сдерживание: регистрация возможна только по исключительному разрешению муниципалитета. Ниже 5 % применяется обычная национальная процедура.

Когда регламент вступил в силу 6 декабря 2025 года, долю 10 % и выше имели шесть приходов. Доли в таблице — те, что были опубликованы вместе с регламентом; с тех пор их заново не публиковали.

Апрельская колонка отражает сообщения прессы о том, что после чистки реестра город перевёл три прихода в зону относительного сдерживания. Официальной публикации этого решения и списка по кварталам мы не нашли. Один приход вне таблицы, Авенидаш-Новаш, 6 декабря 2025 года целиком попал в зону относительного сдерживания; 6 апреля 2026 года ECO сообщило, что он из неё вышел, но и это изменение официально не опубликовано. Остальные приходы целиком в зону сдерживания не входят, но регламент называет и отдельные кварталы внутри них — в том числе в Кампу-ди-Орики, Пенья-ди-Франса, Белене, Ажуде и Парки-даш-Насойнш, — так что важна конкретная улица.

Исключения

В зоне абсолютного сдерживания новая регистрация возможна только при одновременном выполнении двух условий: здание восстанавливается из аварийного состояния или после трёх и более лет пустования, и проект имеет доказанный особый интерес для города — социальный или культурный, либо включает доступное жильё. В зоне относительного сдерживания достаточно одного из этих условий; кроме того, собственник жилья с двумя и более спальнями, которое не меньше трёх лет служит ему постоянным местом жительства, может зарегистрировать одну или две комнаты. В зонах обоих типов действуют два запрета: объект, который в предыдущие пять лет сдавался по договору жилой аренды (если только заявку не подаёт сам арендатор на основании этого договора), и объект, купленный после 6 декабря 2025 года на публичных торгах муниципалитета, лиссабонского прихода или муниципального предприятия.

Что происходит с регистрацией при продаже?

Именно этот вопрос чаще всего решает, оправдана ли цена, и честный ответ состоит из двух частей.

По национальному закону регистрация теперь переходит вместе с объектом. Decreto-Lei 76/2024, действующий с ноября 2024 года, отменил правило 2023 года, сделавшее регистрации личными: статья 5(a) декрета упразднила этот запрет на передачу (статья 7(2)–(4) Decreto-Lei 128/2014). Поэтому за пределами лиссабонских зон сдерживания покупатель может принять существующую регистрацию и обновить данные оператора.

В зоне сдерживания RMAL устанавливает, что передача регистрации квартиры или дома «determina a caducidade»: при продаже регистрация прекращается. Исключение — семейные случаи, которые защищает национальный закон: наследование, дарение супругу или партнёру, детям или родителям и передача при разводе или раздельном проживании. Покупателю понадобится новая, а в Санта-Мария-Майор, Мизерикордии или Санту-Антониу её не выдадут, если не сработает одно из исключений выше.

За этим правилом стоит юридический вопрос. Полномочие, на которое опирается RMAL, — статья 15-B(1)(e) Decreto-Lei 128/2014 — позволяет муниципалитетам ограничивать передачу «novos números de registo», то есть новых регистрационных номеров. Значит, регистрации, выданные до вступления RMAL в силу, возможно, остаются передаваемыми; судебного решения или официального разъяснения, которое закрыло бы вопрос, мы не нашли. Пока его нет, исходите из того, что регистрация в зоне сдерживания вашу покупку не переживёт, и до оплаты дохода, которого может не быть, получите письменное заключение юриста по конкретному номеру.

6 765 аннулированных регистраций

В месяцы после вступления RMAL в силу Лиссабон аннулировал 6 765 из примерно 19 000 регистраций, около 36 %, потому что операторы не подтвердили наличие обязательной страховки гражданской ответственности. Процесс завершился 1 февраля 2026 года. Меньше регистраций — ниже доли, и поэтому позже сообщалось, что три прихода перешли из абсолютного сдерживания в относительное. Чистка означает и другое: старое объявление или номер регистрации, который называет продавец, сами по себе мало что доказывают — проверьте номер в RNAL и попросите действующий страховой полис.

Туристический сбор

Лиссабон взимает муниципальный туристический сбор — 4 € с гостя за ночь, максимум за семь ночей одного пребывания. Дети до 13 лет освобождены. Оператор собирает сбор с гостей и перечисляет городу, так что это расход бизнеса, а не владения квартирой, но в прогноз дохода его включить нужно: он добавляется к счёту гостя.

Товарищество собственников

С ноября 2024 года товарищество собственников (condomínio) дома, разделённого на квартиры, больше не может заблокировать новую регистрацию простым отказом в согласии. Оно может добиваться аннулирования существующей регистрации, если есть повторяющиеся и доказанные нарушения нормального пользования домом: для этого нужно мотивированное решение собственников, у которых больше половины долей дома (permilagem), а решает затем председатель муниципалитета. После аннулирования новая регистрация в этой квартире запрещена на срок до пяти лет. Отдельно собственники двумя третями голосов могут изменить устав дома и запретить краткосрочную аренду на будущее — это касается новых заявок, но не прекращает уже работающий объект. Перед покупкой прочитайте устав дома и протоколы последних собраний: нет ли жалоб или голосований по AL.

Как облагается доход от краткосрочной аренды?

В упрощённом режиме подоходного налога доход AL облагается не с прибыли, а с доли валовой выручки. Для квартиры или дома коэффициент равен 0,35, а в зоне сдерживания — 0,50; для комнат и хостелов — 0,15. Для нерезидента, чей португальский доход облагается по ставке 25 %, коэффициент 0,35 даёт примерно 8–9 % валовой выручки, а 0,50 — 12,5 % (наш расчёт). Чрезвычайный сбор с AL (CEAL), введённый в 2023 году, отменён, закладывать его не нужно.

Правила ЕС и национальные сроки

Регламент ЕС о сборе и передаче данных по услугам краткосрочной аренды жилья, Regulation (EU) 2024/1028, применяется с 20 мая 2026 года. Португальского акта о его исполнении мы не нашли, поэтому новую национальную процедуру по нему не описываем.

Decreto-Lei 151/2026 от 30 июля 2026 года — временная мера до 31 декабря 2026 года для муниципалитетов, где 1 000 и более регистраций: она позволяет принять регламент либо продлить или ввести приостановку новых регистраций и не затрагивает существующие регистрации. Прямого действия на Лиссабон, у которого регламент уже есть, мы не нашли.

Альтернатива: долгосрочная аренда

Для многих покупателей в центральных приходах жилая аренда — план, который выдерживает столкновение с правилами. С 2026 по 2029 год доход от договоров аренды жилья с платой до 2 300 € в месяц облагается по ставке 10 % по Decreto-Lei 97/2026 вместо обычных 25 % для нерезидентов; на AL эта мера не распространяется. Валовая доходность долгосрочной аренды в Лиссабоне — около 4–5 %, в самых дорогих приходах ближе к 4 %. Долгая аренда открывает и путь к возврату для нерезидентов, заплативших единые 7,5 % IMT (налог на переход права собственности): если в течение шести месяцев после покупки жильё сдано для проживания за плату до 2 300 € в месяц и сдаётся не меньше 36 месяцев в первые пять лет, разницу можно вернуть по заявлению, поданному в течение шести месяцев. Расчёты — в нашем гиде о стоимости покупки жилья в Лиссабоне.

Если вы сравниваете приходы с прицелом на аренду, гид «Где купить жильё в Лиссабоне» сводит статус AL и цену INE по восьми районам, а страницы районов Алфама и Байша, Шиаду и Байру-Алту, Принсипи-Реал и Лапа и Сантуш объясняют, что эти правила значат для конкретных улиц.

Общая информация о правилах, известных на 19 октября 2026 года, а не юридическая консультация. Статус отдельных приходов и кварталов может меняться; уточняйте положение по конкретному объекту в Câmara Municipal de Lisboa и у португальского юриста.