Location de courte durée (Alojamento Local) à Lisbonne : les règles 2026

La location de courte durée aux visiteurs à Lisbonne relève de deux niveaux de règles. Le régime national de la location de courte durée (Alojamento Local, AL), le Decreto-Lei 128/2014 modifié par le Decreto-Lei 76/2024, fixe le fonctionnement d'un enregistrement partout au Portugal. Par-dessus s'applique le règlement municipal propre à Lisbonne, le Regulamento Municipal do Alojamento Local (RMAL), publié sous la référence Aviso n.º 29926-A/2025/2 et en vigueur depuis le 6 décembre 2025 : il détermine où, dans la ville, les nouveaux enregistrements sont autorisés. Pour un acheteur, c'est le niveau municipal qui change le prix d'un appartement.

Qui peut enregistrer une location de courte durée à Lisbonne ?

Tout propriétaire, ou tout exploitant muni de l'autorisation du propriétaire, peut enregistrer un établissement d'AL dans une partie de la ville qui n'est pas en zone de restriction. L'enregistrement prend la forme d'une communication préalable déposée sur le Balcão Único Eletrónico ; l'établissement figure ensuite au registre national (RNAL) sous son propre numéro. Le bien doit disposer d'un permis d'utilisation valide (autorização de utilização), et l'assurance de responsabilité civile est obligatoire : son absence explique la plupart des annulations prononcées à Lisbonne, comme on le verra plus bas.

L'enregistrement est attaché à un établissement, qui peut être un appartement entier, une maison, des chambres dans le logement de l'exploitant ou une auberge (hostel). Les règles ci-dessous concernent surtout les appartements et les maisons, ce que la plupart des acheteurs internationaux ont en tête.

Restriction absolue et relative : ce que signifient les seuils de 10 % et 5 %

Le RMAL mesure, pour chaque paroisse et pour certains quartiers (bairros) à l'intérieur des paroisses, le nombre d'établissements d'AL rapporté au nombre de résidences principales. Lorsque ce ratio atteint 10 % ou plus, la zone est en zone de restriction absolue et aucun nouvel enregistrement n'est accepté. De 5 % à moins de 10 %, elle est en zone de restriction relative, et un enregistrement n'est possible que sur autorisation municipale exceptionnelle. En dessous de 5 %, la procédure nationale ordinaire s'applique.

À l'entrée en vigueur du règlement, le 6 décembre 2025, six paroisses atteignaient ou dépassaient le seuil de 10 %. Les ratios ci-dessous sont ceux publiés avec le règlement ; ils n'ont pas été mis à jour depuis.

La colonne d'avril 2026 reprend des articles de presse selon lesquels la ville a fait passer trois paroisses en zone de restriction relative après avoir assaini le registre. Nous n'avons trouvé ni publication officielle de ce changement ni liste par bairro qui l'accompagne. Une paroisse absente du tableau, Avenidas Novas, a été placée en zone de restriction relative dans son ensemble le 6 décembre 2025 ; ECO a rapporté le 6 avril 2026 qu'elle en était sortie, mais ce changement n'a pas non plus été publié officiellement. Les autres paroisses ne sont pas en zone de restriction dans leur ensemble, mais le règlement désigne aussi des bairros en leur sein, notamment à Campo de Ourique, Penha de França, Belém, Ajuda et Parque das Nações : la rue exacte compte donc.

Les exceptions

En zone de restriction absolue, un nouvel enregistrement n'est possible que si deux conditions sont réunies : l'immeuble est réhabilité à partir d'un état de ruine ou après au moins trois ans d'inoccupation, et le projet présente un intérêt particulier démontré pour la ville, comme un usage social ou culturel ou l'intégration de logements abordables. En zone de restriction relative, l'une ou l'autre condition suffit, et le propriétaire d'un logement de deux chambres ou plus qui constitue sa résidence permanente depuis au moins trois ans peut enregistrer une ou deux chambres. Deux exclusions valent dans les deux types de zone : un bien loué à usage d'habitation au cours des cinq années précédentes, sauf si le locataire fait la demande sur la base de ce bail, et un bien acheté après le 6 décembre 2025 lors d'une vente aux enchères publique organisée par la municipalité, une paroisse de Lisbonne ou une entreprise municipale.

Que devient l'enregistrement quand le bien est vendu ?

C'est le point qui décide le plus souvent si un prix a du sens, et la réponse honnête comporte deux volets.

En droit national, l'enregistrement se transmet désormais avec le bien. Le Decreto-Lei 76/2024, en vigueur depuis novembre 2024, a renversé la règle de 2023 qui rendait les enregistrements personnels : l'article 5, point a), du décret a abrogé cette règle d'incessibilité (article 7, paragraphes 2 à 4, du Decreto-Lei 128/2014). Hors des zones de restriction de Lisbonne, un acheteur peut donc reprendre un enregistrement existant et mettre à jour les données de l'exploitant.

En zone de restriction, le RMAL prévoit que la cession de l'enregistrement d'un appartement ou d'une maison « determina a caducidade » : l'enregistrement devient caduc à la vente. Font exception les cas familiaux protégés par la loi nationale : succession, donation au conjoint ou au partenaire, aux enfants ou aux parents, et transfert à la suite d'un divorce ou d'une séparation. L'acheteur aurait alors besoin d'un nouvel enregistrement, qui ne sera pas accordé à Santa Maria Maior, Misericórdia ou Santo António en dehors des exceptions ci-dessus.

Cette règle soulève une question juridique. Le pouvoir sur lequel s'appuie le RMAL, l'article 15-B, paragraphe 1, point e), du Decreto-Lei 128/2014, permet aux municipalités de limiter la cession des « novos números de registo », les nouveaux numéros d'enregistrement. On peut donc soutenir que les enregistrements délivrés avant l'entrée en vigueur du RMAL restent cessibles, et nous n'avons trouvé aucune décision de justice ni clarification officielle qui tranche ce point. En attendant, partez du principe qu'un enregistrement situé en zone de restriction ne survit pas à votre achat, et faites établir par un avocat un avis écrit sur le numéro concerné avant de payer pour des revenus qu'il pourrait ne jamais produire.

Les 6 765 annulations

Dans les mois qui ont suivi l'entrée en vigueur du RMAL, Lisbonne a annulé 6 765 des quelque 19 000 enregistrements, soit environ 36 %, faute pour les exploitants d'avoir justifié de l'assurance de responsabilité civile obligatoire. L'opération s'est achevée le 1er février 2026. Moins d'enregistrements signifie des ratios plus bas, ce qui explique que trois paroisses aient ensuite été annoncées comme passées de la restriction absolue à la restriction relative. Cet assainissement signifie aussi qu'une ancienne annonce ou un numéro d'enregistrement cité par un vendeur ne prouve pas grand-chose à lui seul : vérifiez le numéro dans le RNAL et demandez la police d'assurance en cours.

La taxe touristique

Lisbonne perçoit une taxe touristique municipale de 4 € par personne et par nuit, dans la limite de sept nuits par séjour. Les enfants de moins de 13 ans en sont exonérés. L'exploitant la collecte auprès des clients et la reverse à la ville : c'est donc un coût d'exploitation et non de propriété, mais elle a sa place dans toute prévision de revenus, puisqu'elle s'ajoute à la facture du client.

La copropriété

Depuis novembre 2024, la copropriété d'un immeuble en propriété horizontale ne peut plus bloquer un nouvel enregistrement en refusant simplement son accord. Elle peut demander l'annulation d'un enregistrement existant en cas d'actes répétés et prouvés qui troublent l'usage normal de l'immeuble : il faut pour cela une délibération motivée réunissant plus de la moitié de la permilagem (les millièmes) de l'immeuble, puis la décision revient au président de la Câmara. Une annulation interdit tout nouvel enregistrement dans ce lot pendant cinq ans au plus. Par ailleurs, les copropriétaires peuvent modifier le règlement de l'immeuble à la majorité des deux tiers pour interdire à l'avenir les locations de courte durée, ce qui s'impose aux nouvelles demandes sans mettre fin à un enregistrement existant. Avant d'acheter, lisez le règlement de l'immeuble et les procès-verbaux des dernières assemblées pour repérer toute plainte ou tout vote concernant l'AL.

Comment les revenus de location de courte durée sont-ils imposés ?

Dans le régime simplifié de l'impôt sur le revenu des personnes physiques, les revenus d'AL sont imposés sur une fraction des recettes brutes plutôt que sur le bénéfice. Pour un appartement ou une maison, le coefficient est de 0,35, et de 0,50 lorsque le bien se trouve en zone de restriction ; pour les chambres et les auberges, il est de 0,15. Pour un non-résident, dont les revenus portugais sont imposés à 25 %, un coefficient de 0,35 revient à environ 8–9 % des recettes brutes, et un coefficient de 0,50 à 12,5 % (notre calcul). La contribution extraordinaire sur l'AL (CEAL) créée en 2023 a été abrogée et n'est pas un coût à prévoir.

Règles européennes et échéances nationales

Le règlement européen concernant la collecte et le partage des données relatives aux services de location de logements de courte durée, le règlement (UE) 2024/1028, s'applique depuis le 20 mai 2026. Nous n'avons trouvé aucun texte portugais de mise en œuvre ; nous ne décrivons donc aucune nouvelle procédure nationale à ce titre.

Le Decreto-Lei 151/2026 du 30 juillet 2026 est une mesure temporaire, valable jusqu'au 31 décembre 2026, pour les municipalités comptant 1 000 enregistrements ou plus : il leur permet d'adopter un règlement, ou de prolonger ou d'ajouter une suspension des nouveaux enregistrements, sans toucher aux enregistrements existants. Nous n'avons trouvé aucun effet direct sur Lisbonne, qui dispose déjà de son règlement.

L'alternative : la location de longue durée

Pour beaucoup d'acheteurs dans les paroisses centrales, le bail d'habitation est la stratégie qui résiste à l'épreuve des règles. De 2026 à 2029, les loyers des baux d'habitation jusqu'à 2 300 € par mois sont imposés à 10 % en vertu du Decreto-Lei 97/2026, au lieu du taux normal de 25 % applicable aux non-résidents, et la mesure ne s'applique pas à l'AL. Les rendements locatifs bruts en location longue à Lisbonne tournent autour de 4–5 %, plus près de 4 % dans les paroisses les plus chères. Un bail de longue durée ouvre aussi une voie de remboursement aux acheteurs non-résidents qui ont payé l'IMT forfaitaire de 7,5 % : si le logement est loué à usage d'habitation dans les six mois suivant l'achat, pour 2 300 € par mois au plus, pendant au moins 36 mois au cours des cinq premières années, la différence peut être récupérée par une réclamation déposée dans un délai de six mois. Les chiffres sont détaillés dans notre guide sur le coût d'un achat immobilier à Lisbonne.

Si vous comparez des paroisses en vue de louer, notre guide Où acheter à Lisbonne met le statut AL en regard du prix INE pour huit quartiers, et les pages consacrées à Alfama et Baixa, Chiado et Bairro Alto, Príncipe Real et Lapa et Santos expliquent ce que ces règles signifient rue par rue.

Information générale sur les règles connues au 19 octobre 2026, et non un conseil juridique. Le statut des paroisses et des bairros peut évoluer ; demandez à la Câmara Municipal de Lisboa et à un avocat portugais de confirmer la situation d'un bien précis.