Vakantieverhuur (Alojamento Local) in Lissabon: de regels van 2026

Voor kortetermijnverhuur aan bezoekers in Lissabon gelden twee lagen regels. Het nationale regime voor vakantieverhuur (Alojamento Local, AL), Decreto-Lei 128/2014 zoals gewijzigd bij Decreto-Lei 76/2024, bepaalt hoe een registratie overal in Portugal werkt. Daarbovenop bepaalt de eigen gemeentelijke verordening van Lissabon, het Regulamento Municipal do Alojamento Local (RMAL), gepubliceerd als Aviso n.º 29926-A/2025/2 en van kracht sinds 6 december 2025, waar in de stad nieuwe registraties zijn toegestaan. Voor een koper is het die gemeentelijke laag die de prijs van een appartement verandert.

Wie mag in Lissabon vakantieverhuur registreren?

Elke eigenaar, of elke exploitant met toestemming van de eigenaar, kan een AL-accommodatie registreren in een deel van de stad dat niet onder inperking valt. De registratie is een voorafgaande melding via de Balcão Único Eletrónico, waarna de accommodatie met een eigen nummer in het nationale register (RNAL) verschijnt. Het pand moet een geldige gebruiksvergunning (autorização de utilização) hebben, en een aansprakelijkheidsverzekering is verplicht: een ontbrekende verzekering was de reden voor de meeste doorhalingen in Lissabon, zoals hieronder blijkt.

De registratie hoort bij een accommodatie: dat kan een heel appartement zijn, een huis, kamers in de woning van de exploitant of een hostel. De regels hieronder gaan vooral over appartementen en huizen, en daar denken de meeste internationale kopers aan.

Absolute en relatieve inperking: wat de drempels van 10% en 5% betekenen

De RMAL meet per deelgemeente, en voor sommige afzonderlijke buurten (bairros) binnen deelgemeenten, het aantal AL-accommodaties als aandeel van de permanent bewoonde woningen. Is dat aandeel 10% of meer, dan valt het gebied onder absolute inperking en wordt geen nieuwe registratie aanvaard. Van 5% tot minder dan 10% geldt relatieve inperking en is een registratie alleen mogelijk met een uitzonderlijke gemeentelijke toestemming. Onder 5% geldt de gewone nationale procedure.

Toen de verordening op 6 december 2025 in werking trad, zaten zes deelgemeenten op of boven de grens van 10%. De percentages hieronder zijn de cijfers die met de verordening zijn gepubliceerd; ze zijn sindsdien niet opnieuw gepubliceerd.

De kolom april 2026 geeft persberichten weer volgens welke de stad drie deelgemeenten naar relatieve inperking heeft teruggezet nadat het register was opgeschoond. Wij hebben geen formele publicatie van die wijziging gevonden, en ook geen bijbehorende lijst per bairro. Eén deelgemeente buiten de tabel, Avenidas Novas, werd op 6 december 2025 als geheel onder relatieve inperking geplaatst; ECO meldde op 6 april 2026 dat ze daar weer uit was, maar ook die wijziging is niet formeel gepubliceerd. De overige deelgemeenten vallen als geheel niet onder inperking, maar de verordening noemt ook bairros daarbinnen, onder meer in Campo de Ourique, Penha de França, Belém, Ajuda en Parque das Nações; de precieze straat doet er dus toe.

De uitzonderingen

Binnen een gebied met absolute inperking is een nieuwe registratie alleen mogelijk als aan twee voorwaarden tegelijk is voldaan: het gebouw wordt gerenoveerd vanuit vervallen staat of na drie of meer jaar leegstand, en het project is aantoonbaar van bijzonder belang voor de stad, zoals een sociale of culturele bestemming of de opname van betaalbare woningen. In een gebied met relatieve inperking volstaat één van beide voorwaarden, en de eigenaar van een woning met twee of meer slaapkamers die al minstens drie jaar zijn of haar hoofdverblijf is, kan een of twee kamers registreren. In beide soorten gebieden gelden twee uitsluitingen: een pand dat in de voorgaande vijf jaar voor bewoning was verhuurd, tenzij de huurder zelf op basis van dat huurcontract de aanvraag indient, en een pand dat na 6 december 2025 is gekocht op een openbare veiling van de gemeente, een Lissabonse deelgemeente of een gemeentelijk bedrijf.

Wat gebeurt er met een registratie als het pand wordt verkocht?

Dit is het punt dat het vaakst bepaalt of een prijs zinnig is, en het eerlijke antwoord bestaat uit twee delen.

Volgens de nationale wet gaat een registratie nu mee over met het pand. Decreto-Lei 76/2024, van kracht sinds november 2024, draaide de regel uit 2023 terug die registraties persoonsgebonden had gemaakt: artikel 5(a) van het decreet schrapte die regel van niet-overdraagbaarheid (artikel 7(2)–(4) van Decreto-Lei 128/2014). Buiten de inperkingszones van Lissabon kan een koper een bestaande registratie dus overnemen en de gegevens van de exploitant laten bijwerken.

Binnen een inperkingszone bepaalt de RMAL dat de overdracht van de registratie van een appartement of huis "determina a caducidade": de registratie vervalt bij de verkoop. Uitgezonderd zijn de familiegevallen die de nationale wet beschermt: erfenis, schenking aan een echtgenoot of partner, kinderen of ouders, en overdracht bij echtscheiding of scheiding. De koper heeft dan een nieuwe registratie nodig, en die wordt in Santa Maria Maior, Misericórdia of Santo António buiten de bovengenoemde uitzonderingen niet verleend.

Achter die regel zit een juridische vraag. De bevoegdheid waarop de RMAL steunt, artikel 15-B(1)(e) van Decreto-Lei 128/2014, staat gemeenten toe de overdracht van "novos números de registo", nieuwe registratienummers, te beperken. Registraties die zijn afgegeven voordat de RMAL van kracht werd, zouden dus, zo valt te verdedigen, overdraagbaar kunnen blijven, en wij hebben geen rechterlijke uitspraak of officiële verduidelijking gevonden die dat beslecht. Zolang die er niet is, gaat u er beter van uit dat een registratie in een inperkingszone uw aankoop niet overleeft, en laat u een advocaat een schriftelijk oordeel geven over het specifieke nummer voordat u betaalt voor inkomsten die het misschien niet oplevert.

De 6.765 doorhalingen

In de maanden nadat de RMAL van kracht werd, haalde Lissabon 6.765 van de ongeveer 19.000 registraties door, zo'n 36%, omdat de exploitanten geen bewijs van de verplichte aansprakelijkheidsverzekering hadden overgelegd. Het proces werd op 1 februari 2026 afgerond. Minder registraties betekenen lagere percentages; daarom werd later gemeld dat drie deelgemeenten van absolute naar relatieve inperking waren gezakt. De opschoning betekent ook dat een oude advertentie of een registratienummer dat een verkoper noemt op zichzelf weinig bewijst: controleer het nummer in het RNAL en vraag om de lopende verzekeringspolis.

Toeristenbelasting

Lissabon heft een gemeentelijke toeristenbelasting van € 4 per gast per nacht, tot maximaal zeven nachten per verblijf. Kinderen onder de 13 jaar zijn vrijgesteld. De exploitant int de belasting bij de gasten en draagt haar af aan de stad. Het is dus een kostenpost van de exploitatie, niet van het bezit van de woning, maar ze hoort in elke inkomstenprognose omdat ze bij de rekening van de gast wordt opgeteld.

De vereniging van eigenaars

Sinds november 2024 kan de vereniging van eigenaars (condomínio) van een gebouw in appartementsrechten (propriedade horizontal) een nieuwe registratie niet meer tegenhouden door simpelweg geen toestemming te geven. Ze kan wel verzoeken een bestaande registratie door te halen bij herhaalde en bewezen handelingen die het normale gebruik van het gebouw verstoren: daarvoor is een gemotiveerd besluit nodig dat wordt gesteund door meer dan de helft van de breukdelen (permilagem) van het gebouw, waarna de burgemeester beslist. Na een doorhaling is een nieuwe registratie in die eenheid tot vijf jaar uitgesloten. Daarnaast kunnen de eigenaars met een tweederdemeerderheid het reglement van het gebouw wijzigen om vakantieverhuur in de toekomst te verbieden; dat geldt voor nieuwe aanvragen, maar beëindigt geen bestaande registratie. Lees vóór de aankoop het reglement en de notulen van recente vergaderingen na op klachten of stemmingen over AL.

Hoe worden inkomsten uit vakantieverhuur belast?

In het vereenvoudigde regime van de personenbelasting wordt AL-inkomen belast over een deel van de bruto-ontvangsten in plaats van over de winst. Voor een appartement of huis is de coëfficiënt 0,35, en 0,50 als het pand in een inperkingszone ligt; voor kamers en hostels is hij 0,15. Voor een niet-ingezetene, van wie het Portugese inkomen tegen 25% wordt belast, komt een coëfficiënt van 0,35 neer op ongeveer 8–9% van de bruto-ontvangsten, en 0,50 op 12,5% (onze berekening). De buitengewone AL-heffing (CEAL) uit 2023 is ingetrokken en hoeft niet te worden ingecalculeerd.

EU-regels en nationale termijnen

De EU-verordening betreffende het verzamelen en delen van gegevens over diensten voor kortetermijnverhuur van accommodatie, Verordening (EU) 2024/1028, is van toepassing sinds 20 mei 2026. Wij hebben geen Portugese uitvoeringswet gevonden en beschrijven daarom geen nieuwe nationale procedure op grond daarvan.

Decreto-Lei 151/2026 van 30 juli 2026 is een tijdelijke maatregel, die loopt tot 31 december 2026, voor gemeenten met 1.000 of meer registraties: ze kunnen daarmee een verordening vaststellen of een opschorting van nieuwe registraties verlengen of invoeren, en bestaande registraties worden er niet door geraakt. Wij hebben geen direct effect op Lissabon gevonden, dat zijn verordening al heeft.

Het alternatief: langdurige verhuur

Voor veel kopers in de centrale deelgemeenten is reguliere woonhuur het plan dat bestand is tegen de regels. Van 2026 tot en met 2029 wordt huur uit woonhuurcontracten tot € 2.300 per maand op grond van Decreto-Lei 97/2026 tegen 10% belast in plaats van tegen het standaardtarief van 25% voor niet-ingezetenen; voor AL geldt de maatregel niet. Het bruto rendement op langdurige verhuur ligt in Lissabon rond 4–5%, dichter bij 4% in de duurste deelgemeenten. Langdurige verhuur opent ook een route naar teruggave voor kopers die als niet-ingezetene het vaste tarief van 7,5% IMT (de overdrachtsbelasting) hebben betaald: wordt de woning binnen zes maanden na de aankoop voor bewoning verhuurd, voor maximaal € 2.300 per maand, en minstens 36 maanden binnen de eerste vijf jaar, dan kan het verschil worden teruggevorderd met een bezwaar dat binnen zes maanden wordt ingediend. De cijfers staan uitgewerkt in onze gids over de kosten van een woning kopen in Lissabon.

Vergelijkt u deelgemeenten met het oog op verhuur, dan zet onze gids waar u in Lissabon kunt kopen de AL-status naast de INE-prijs voor acht wijken, en beschrijven de wijkpagina's over Alfama en Baixa, Chiado en Bairro Alto, Príncipe Real en Lapa en Santos wat de regels straat voor straat betekenen.

Algemene informatie over de regels zoals bekend op 19 oktober 2026, geen juridisch advies. De status van afzonderlijke deelgemeenten en bairros kan veranderen; vraag de Câmara Municipal de Lisboa en een Portugese advocaat om de situatie voor een concreet pand te bevestigen.