Kaufnebenkosten für eine Wohnung in Lissabon (2026)

Zusätzlich zum Kaufpreis kostet der Erwerb einer Wohnung in Lissabon, wie in Portugal allgemein, etwa 7 % bis 11 %, für Käufer mit dem Pauschalsatz von 7,5 % Grunderwerbsteuer für Nichtansässige eher 10 %. Der mit Abstand größte Posten ist die IMT, die kommunale Grunderwerbsteuer (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis), gefolgt von der Stempelsteuer, der notariellen Beurkundung mit Eintragung und Ihrem Anwalt. Dieser Ratgeber rechnet jeden Posten an drei Preisen durch: einer Wohnung für 400.000 €, einer Wohnung von 100 m² zum Lissabonner Median von 5.192 €/m² (INE, 12 Monate bis Juni 2026), also 519.200 €, und einer Wohnung für 800.000 €.

Alle Berechnungen beruhen auf den IMT-Tabellen 2026 für das portugiesische Festland, die die Steuerbehörde im Ofício Circulado n.º 40129/2026 veröffentlicht hat, und setzen voraus, dass der Preis über dem steuerlichen Wert der Immobilie liegt (IMT und Stempelsteuer werden auf den höheren der beiden Werte erhoben). Eigene Zahlen rechnen Sie mit dem Kaufnebenkostenrechner.

IMT: die Grunderwerbsteuer

Für Käufer, die in Portugal steuerlich ansässig sind oder es irgendwann waren, ist die IMT progressiv und hängt von der Nutzung der Wohnung ab. Ein ständiger eigener Wohnsitz (Habitação Própria e Permanente) zahlt 0 % auf die ersten 106.346 €; eine Zweitwohnung oder eine Wohnung zur Vermietung zahlt 1 % ab dem ersten Euro. In jeder Stufe unterhalb der beiden obersten gilt der Satz für den gesamten Preis, und ein fester Abzugsbetrag wird abgezogen; das ergibt dasselbe, als würde jede Tranche mit ihrem eigenen Satz besteuert. Oberhalb von 633.931 € bei einer Zweitwohnung und von 660.982 € bei einem Hauptwohnsitz gilt ein Einheitssatz auf den gesamten Preis ohne Abzug.

Quelle: CIMT Artikel 17 und Ofício Circulado n.º 40129/2026 (portugiesisches Festland). Der Entwurf des Staatshaushalts 2027 sieht vor, die Stufen um 2,3 % anzuheben; das ist ein Vorschlag, kein Gesetz, und für 2026 unterzeichnete Kaufurkunden gelten diese Tabellen.

Der Pauschalsatz von 7,5 % für Nichtansässige

Seit dem 25. Mai 2026 wird die IMT nach dem Decreto-Lei 97/2026 vom 20. Mai 2026 mit 7,5 % des gesamten Preises erhoben, ohne Befreiung oder Ermäßigung, wenn die Wohnung ausschließlich Wohnzwecken dient und der Käufer in Portugal steuerlich nicht ansässig ist und es nie war. Maßgeblich ist die steuerliche Ansässigkeit, nicht die Staatsangehörigkeit. Bei einem Ehepaar im Güterstand der Gütergemeinschaft gilt der Satz von 7,5 % nur, wenn beide Ehegatten nicht ansässig sind und keiner je ansässig war; bei Gütertrennung und bei anderen Miterwerbern wird jeder Käufer einzeln beurteilt (Ofício Circulado n.º 40131/2026 vom 4. September 2026).

Die Differenz kann in zwei Fällen erstattet werden: wenn der Käufer innerhalb von zwei Jahren in Portugal steuerlich ansässig wird oder wenn die Wohnung innerhalb von sechs Monaten nach dem Kauf zu Wohnzwecken für bis zu 2.300 € im Monat vermietet wird und innerhalb der ersten fünf Jahre mindestens 36 Monate vermietet bleibt. Der Antrag (Reclamação Graciosa) muss innerhalb von sechs Monaten nach Begründung der Ansässigkeit oder nach Unterzeichnung des Mietvertrags gestellt werden (CIMT Artikel 17(10)–(12)). Ferienvermietung zählt nicht. Eine Änderung der Regel oder eine gerichtliche Anfechtung haben wir bisher nicht gefunden.

Rechenbeispiele: IMT nach Käufertyp

Unsere Berechnung. Bei 400.000 € zahlt ein Hauptwohnsitz 8 % von 400.000 € (32.000 €) abzüglich 13.763,35 €; eine Zweitwohnung zahlt 32.000 € abzüglich 12.699,89 €. Bei 519.200 € ergeben dieselben beiden Stufen 41.536 € abzüglich des jeweiligen Abzugs. Bei 800.000 € fallen beide Fälle für Ansässige in die Stufe mit dem Einheitssatz von 6 % und zahlen daher dieselben 48.000 €. Ersterwerber bis 35 Jahre, die einen Hauptwohnsitz kaufen, können für IMT Jovem infrage kommen, das die IMT bis 330.539 € entfallen lässt; bei der Wohnung für 400.000 € blieben dann 5.556,88 €.

Stempelsteuer

Die Stempelsteuer (Imposto do Selo) beträgt 0,8 % des Preises: 3.200 € auf 400.000 €, 4.153,60 € auf 519.200 € und 6.400 € auf 800.000 €. Ein Darlehen mit fünf oder mehr Jahren Laufzeit kostet zusätzlich 0,6 % der Darlehenssumme; bei einem Darlehen von 60 % des Preises, dem unteren Ende dessen, was Banken Nichtansässigen üblicherweise finanzieren (60–70 %), sind das 1.440 €, 1.869,12 € beziehungsweise 2.880 €. Zinsen auf ein Darlehen für die eigene Wohnung, ob Haupt- oder Zweitwohnsitz, sind von der Stempelsteuer befreit; auf Bankgebühren wie Bewertung und Bearbeitung fallen 4 % an.

Beurkundung, Eintragung und Casa Pronta

Die notarielle Beurkundung (Escritura) und die Eintragung ins Grundbuch erfolgen meist zusammen. Am Schalter Casa Pronta, dem staatlichen Dienst, bei dem Kaufurkunde und Grundbucheintrag in einem Termin erledigt werden, beträgt die feste Gebühr 375 € für einen reinen Kauf und 700 € für einen Kauf mit Darlehen. Käufer bis 35 Jahre, die einen ersten Hauptwohnsitz bis 330.539 € kaufen, zahlen stattdessen 150 € oder 250 €, oder die Hälfte der Ermäßigung, wenn nicht alle Käufer die Voraussetzungen erfüllen. Über einen privaten Notar kosten Beurkundung und Eintragung zusammen üblicherweise 500–1.200 €.

Anwalt und weitere einmalige Kosten

Ein portugiesischer Anwalt prüft den Eigentumstitel, Grundbuch- und Steuerunterlagen, die Genehmigungen und die Eigentümergemeinschaft und entwirft oder prüft den Kaufvorvertrag (CPCV). Die Honorare sind frei verhandelbar und werden meist mit etwa 1–2 % des Preises angegeben: 4.000–8.000 € bei 400.000 €, 5.192–10.384 € bei 519.200 € und 8.000–16.000 € bei 800.000 €. Vor jeder Unterschrift brauchen Sie eine Steuernummer (NIF); sie ist beim Finanzamt kostenlos und kostet über einen Anwalt oder Dienstleister meist 79–250 €. In Portugal zahlt die Provision eines Vermittlers in der Regel der Verkäufer.

Die Gesamtrechnung an drei Preisen

Unsere Berechnung, Tabellen 2026. Die Darlehenszeile ist die Stempelsteuer von 0,6 % auf ein Darlehen über 60 % des Preises plus die Differenz von 325 € zwischen den Casa-Pronta-Gebühren mit und ohne Darlehen. Mit einem Anwalt zu 1,5 % zahlt ein Ansässiger beim Kauf eines Hauptwohnsitzes für 400.000 € etwa 7,0 % zusätzlich zum Preis und ein Nichtansässiger etwa 9,9 %, im Einklang mit der Spanne von 7 bis 11 %.

Jährliche Kosten: IMI

Die IMI, die kommunale Grundsteuer (Imposto Municipal sobre Imóveis), wird auf den steuerlichen Wert der Immobilie (Valor Patrimonial Tributário, VPT) erhoben, nicht auf den gezahlten Preis. Den VPT setzt die Steuerbehörde nach einer Formel aus Fläche, Lage, Alter und Qualität fest; er steht im steuerlichen Grundstücksdatenblatt (Caderneta Predial). In Lissabon liegt er meist deutlich unter dem Marktpreis; verlangen Sie die Caderneta daher vor dem Kauf. Für das Steuerjahr 2025, zahlbar 2026, wendete Lissabon 0,3 % an, den gesetzlichen Mindestsatz. Der Satz für das Steuerjahr 2026 ist noch nicht beschlossen; teilt die Stadt ihn der Steuerbehörde nicht bis zum 31. Dezember mit, gilt der Mindestsatz von 0,3 %.

IMI Familiar senkt die Steuer auf einen Hauptwohnsitz für Haushalte mit unterhaltsberechtigten Angehörigen: um 30 € bei einem, 70 € bei zwei und 140 € bei drei oder mehr. Für Gebäude in Ruinen gilt ein Aufschlag von 30 %, denkmalgeschützte Immobilien erhalten eine Ermäßigung von 30 %. Für leerstehende Gebäude gilt eine höhere IMI: normalerweise der dreifache Satz, in Lissabons Zone mit angespanntem Wohnungsmarkt (Zona de Pressão Urbanística) bis zum Zehn- bis Zwanzigfachen; ob diese Zone für 2026 verlängert wurde, ist nicht bestätigt.

Jährliche Kosten: AIMI, Eigentümergemeinschaft und Vertretung

Die AIMI, die Zusatzgrundsteuer (Adicional ao IMI), fällt an, wenn der gesamte VPT Ihrer Wohnimmobilien und Baugrundstücke 600.000 € pro Person übersteigt. Der Satz beträgt 0,7 %, oberhalb von 1 Mio. € 1 % und oberhalb von 2 Mio. € 1,5 %; Unternehmen zahlen 0,4 %. Für Ehepaare oder eingetragene Lebenspartner, die die gemeinsame Veranlagung wählen, verdoppelt sich der Abzug auf 1.200.000 €. Ein Alleineigentümer mit Wohnungen mit einem VPT von insgesamt 800.000 € würde 0,7 % von 200.000 € zahlen, also 1.400 € im Jahr. Weder der Haushalt 2026 noch der Entwurf des Haushalts 2027 ändert die AIMI.

Das Hausgeld der Eigentümergemeinschaft richtet sich nach dem beschlossenen Budget des jeweiligen Gebäudes und hängt von Aufzügen, Personal, Garagen und geplanten Arbeiten ab; einen Lissabonner Durchschnitt, der sich zu nennen lohnt, gibt es daher nicht. Verlangen Sie die zuletzt genehmigte Abrechnung, das aktuelle Hausgeld und die Protokolle der letzten Versammlungen, aus denen bereits beschlossene Sonderarbeiten hervorgehen. Eigentümer mit Wohnsitz außerhalb von EU und EWR müssen einen steuerlichen Vertreter bestellen oder sich für elektronische Zustellungen über das Steuerportal anmelden; ein Vertreter kostet meist 100–150 € im Jahr.

Die Preise hinter diesen Beispielen, nach Gemeindebezirk, finden Sie im Immobilienpreisindex Lissabon und in unserem Ratgeber Wo kaufen in Lissabon.

Berechnungen auf Grundlage der IMT-Tabellen 2026 für das portugiesische Festland und der am 19. Oktober 2026 bekannten Regeln. Allgemeine Informationen, keine Steuerberatung; lassen Sie die Zahlen für Ihren Kauf von einem portugiesischen Anwalt oder Steuerberater bestätigen.