Le coût d'un achat immobilier à Lisbonne (2026)

En plus du prix, l'achat d'un logement à Lisbonne coûte en général entre 7 % et 11 % environ au Portugal, et près de 10 % pour un acheteur soumis à l'IMT forfaitaire de 7,5 % des non-résidents. Le poste de loin le plus important est l'IMT, l'impôt municipal sur les transmissions immobilières (droits de mutation), suivi du droit de timbre, de l'acte et de l'inscription au registre, puis de votre avocat. Ce guide détaille chacun de ces postes sur trois prix : un appartement à 400 000 €, un logement de 100 m² à la médiane de Lisbonne de 5 192 €/m² (INE, 12 mois jusqu'à juin 2026), soit 519 200 €, et un appartement à 800 000 €.

Tous les calculs utilisent les barèmes d'IMT 2026 du Portugal continental, publiés par l'administration fiscale dans l'Ofício Circulado n.º 40129/2026, et supposent que le prix est supérieur à la valeur fiscale du bien (l'IMT et le droit de timbre sont calculés sur la plus élevée des deux). Pour faire vos propres calculs, utilisez le calculateur des frais d'acquisition.

L'IMT : les droits de mutation

Pour les acheteurs résidents fiscaux au Portugal, ou qui l'ont été à un moment donné, l'IMT est progressif et dépend de l'usage du logement. Une résidence principale et permanente (habitação própria e permanente) est taxée à 0 % sur les premiers 106 346 € ; une résidence secondaire ou un logement destiné à la location paie 1 % dès le premier euro. Dans chaque tranche en dessous des deux dernières, le taux s'applique à la totalité du prix et l'on soustrait un abattement fixe, ce qui revient au même que d'appliquer à chaque tranche son propre taux. Au-delà de 633 931 € pour une résidence secondaire et de 660 982 € pour une résidence principale, un taux unique s'applique à la totalité du prix, sans abattement.

Source : article 17 du CIMT et Ofício Circulado n.º 40129/2026 (Portugal continental). Le projet de budget de l'État pour 2027 propose de relever les tranches de 2,3 % ; il s'agit d'une proposition et non d'une loi, et ces barèmes s'appliquent aux actes signés en 2026.

L'IMT forfaitaire de 7,5 % pour les non-résidents

Depuis le 25 mai 2026, en vertu du Decreto-Lei 97/2026 du 20 mai 2026, l'IMT est perçu au taux de 7,5 % sur la totalité du prix, sans exonération ni réduction, lorsque le logement est destiné uniquement à l'habitation et que l'acheteur n'est pas résident fiscal au Portugal et ne l'a jamais été. Le critère est la résidence fiscale, pas la nationalité. Pour un couple marié qui achète sous un régime de communauté, les 7,5 % ne s'appliquent que si les deux époux sont non-résidents et qu'aucun ne l'a jamais été ; sous le régime de la séparation de biens, et pour les autres coacquéreurs, chaque acheteur est apprécié individuellement (Ofício Circulado n.º 40131/2026 du 4 septembre 2026).

La différence peut être remboursée dans deux cas : si l'acheteur devient résident fiscal au Portugal dans les deux ans, ou si, dans les six mois suivant l'achat, le logement est loué à usage d'habitation pour 2 300 € par mois au plus et le reste au moins 36 mois au cours des cinq premières années. La réclamation (reclamação graciosa) doit être déposée dans les six mois suivant l'acquisition de la résidence ou la signature du bail (article 17, paragraphes 10 à 12, du CIMT). La location de courte durée ne compte pas. Nous n'avons trouvé à ce jour ni modification de la règle ni recours contre elle.

Exemples chiffrés : l'IMT selon l'acheteur

Notre calcul. À 400 000 €, une résidence principale paie 8 % de 400 000 € (32 000 €) moins 13 763,35 € ; une résidence secondaire paie 32 000 € moins 12 699,89 €. À 519 200 €, les deux mêmes tranches donnent 41 536 € moins chaque abattement. À 800 000 €, les deux cas de résidents relèvent de la tranche à taux unique de 6 % et paient donc les mêmes 48 000 €. Un primo-accédant de 35 ans ou moins qui achète sa résidence principale peut bénéficier de l'IMT Jovem, qui supprime l'IMT jusqu'à 330 539 € ; sur l'appartement à 400 000 €, il resterait 5 556,88 €.

Le droit de timbre

Le droit de timbre (Imposto do Selo) est de 0,8 % du prix : 3 200 € sur 400 000 €, 4 153,60 € sur 519 200 € et 6 400 € sur 800 000 €. Un prêt immobilier de cinq ans ou plus ajoute 0,6 % du montant emprunté ; avec un prêt de 60 % du prix, le bas de ce que les banques prêtent habituellement aux non-résidents (60–70 %), cela fait respectivement 1 440 €, 1 869,12 € et 2 880 €. Les intérêts d'un prêt pour votre propre logement, principal ou secondaire, sont exonérés de droit de timbre ; un taux de 4 % s'applique aux frais bancaires comme l'expertise et les frais de dossier.

Acte, inscription au registre et Casa Pronta

L'acte de vente (escritura) et l'inscription au registre foncier se font généralement ensemble. Au guichet Casa Pronta, le service public qui réunit acte et registre, le forfait est de 375 € pour un achat seul et de 700 € pour un achat avec prêt. Les acheteurs de 35 ans ou moins qui achètent une première résidence principale d'un prix allant jusqu'à 330 539 € paient 150 € ou 250 € à la place, ou la moitié de la réduction si tous les acheteurs ne remplissent pas les conditions. Chez un notaire privé, acte et registre coûtent généralement 500–1 200 € au total.

Avocat et autres frais ponctuels

Un avocat portugais vérifie le titre de propriété, le registre foncier et la situation fiscale, les autorisations et la copropriété, et rédige ou relit le compromis de vente (CPCV). Les honoraires sont libres et généralement annoncés autour de 1–2 % du prix : 4 000–8 000 € sur 400 000 €, 5 192–10 384 € sur 519 200 € et 8 000–16 000 € sur 800 000 €. Un numéro fiscal (NIF) est nécessaire avant toute signature ; il est gratuit dans un bureau des impôts, ou coûte généralement 79–250 € par l'intermédiaire d'un avocat ou d'un prestataire. Au Portugal, c'est en général le vendeur qui paie la commission d'un éventuel intermédiaire.

La facture complète sur trois prix

Notre calcul, barèmes 2026. La ligne du prêt correspond au droit de timbre de 0,6 % sur un prêt de 60 % du prix, plus les 325 € d'écart entre les forfaits Casa Pronta avec et sans prêt. Avec un avocat à 1,5 %, un résident qui achète une résidence principale à 400 000 € paie environ 7,0 % en plus du prix et un non-résident environ 9,9 %, dans la fourchette de 7–11 %.

Charges annuelles : l'IMI

L'IMI, la taxe foncière municipale, est calculé sur la valeur fiscale du bien (valor patrimonial tributário, VPT), et non sur le prix payé. La VPT est fixée par l'administration fiscale selon une formule fondée sur la surface, l'emplacement, l'âge et la qualité, et figure sur la fiche fiscale du bien (caderneta predial) ; à Lisbonne, elle est généralement bien inférieure au prix du marché : demandez donc la caderneta avant d'acheter. Pour l'année fiscale 2025, payée en 2026, Lisbonne a appliqué 0,3 %, le minimum légal. Le taux de l'année fiscale 2026 n'est pas encore approuvé ; si la ville ne le notifie pas à l'administration fiscale avant le 31 décembre, le minimum de 0,3 % s'applique.

L'IMI Familiar réduit la facture d'une résidence principale pour les foyers ayant des personnes à charge : 30 € pour une, 70 € pour deux et 140 € pour trois ou plus. Les bâtiments en ruine supportent une majoration de 30 % et les biens patrimoniaux classés une réduction de 30 %. Les bâtiments vacants sont soumis à un IMI plus élevé : normalement le triple du taux, et dans la zone de pression urbaine de Lisbonne jusqu'à dix à vingt fois ; la prolongation de cette zone pour 2026 n'est pas confirmée.

Charges annuelles : AIMI, copropriété et représentation

L'AIMI, l'impôt additionnel à l'IMI, s'applique lorsque la VPT totale des biens résidentiels et des terrains à bâtir que vous détenez dépasse 600 000 € par personne. Le taux est de 0,7 %, porté à 1 % au-delà de 1 million d'euros et à 1,5 % au-delà de 2 millions ; les sociétés paient 0,4 %. Pour les couples mariés ou partenaires qui optent pour l'imposition commune, l'abattement double à 1 200 000 €. Un propriétaire seul détenant des logements d'une VPT totale de 800 000 € paierait 0,7 % de 200 000 €, soit 1 400 € par an. Ni le budget 2026 ni le projet de budget 2027 ne modifient l'AIMI.

Les charges de copropriété sont fixées par le budget approuvé de chaque immeuble et varient selon les ascenseurs, le personnel, les garages et les travaux prévus : il n'existe donc pas de moyenne lisboète utile à citer. Demandez les derniers comptes approuvés, la quote-part actuelle et les procès-verbaux des dernières assemblées, qui font apparaître les éventuels travaux extraordinaires déjà votés. Les propriétaires résidant hors de l'UE et de l'EEE doivent désigner un représentant fiscal ou s'inscrire aux notifications électroniques du portail fiscal ; un représentant coûte généralement 100–150 € par an.

Pour les prix sur lesquels reposent ces exemples, paroisse par paroisse, voir l'indice des prix immobiliers de Lisbonne et notre guide Où acheter à Lisbonne.

Calculs sur les barèmes d'IMT 2026 du Portugal continental et les règles connues au 19 octobre 2026. Information générale, et non un conseil fiscal ; demandez à un avocat ou à un expert-comptable portugais de confirmer les chiffres de votre achat.