Frais d'achat d'un logement à Lisbonne : calculateur 2026

En bref : prévoyez 7 à 11 % en plus

Un logement à Lisbonne coûte son prix plus 7 à 11 %. Votre position dans cette fourchette dépend surtout d'une question : avez-vous déjà été résident fiscal au Portugal ? Si la réponse est non, attendez-vous à environ 10 %, car votre IMT est un taux unique de 7,5 % du prix.

Quatre postes composent le total. Le calculateur en haut de cette page les calcule ensemble :

• IMT — imposto municipal sobre as transmissões, les droits de mutation. C'est le poste principal : un barème progressif de 0 à 8 %, ou un taux unique de 6 % ou de 7,5 % dans le haut du marché.
• Imposto do selo — le droit de timbre, 0,8 % du prix.
• Escritura et registre — à un guichet Casa Pronta, l'escritura (acte de vente notarié) et l'inscription au registre foncier coûtent 375 €, ou 700 € avec une hypothèque. Chez un notaire privé, avec certificats et inscriptions supplémentaires, comptez en général 500 à 1 200 €.
• Votre propre avocat — le plus souvent 1 à 2 % du prix. Nos chiffres retiennent 1 % plus 23 % de TVA, jamais moins de 1 500 € plus TVA.

La commission de vente est normalement à la charge du vendeur. Aucune IVA (TVA) n'est due à l'achat d'un logement, neuf ou ancien ; l'IVA s'applique aux travaux.

Lisbonne à la médiane : un appartement, trois factures fiscales

L'INE situe le prix de vente médian dans la commune à 5 192 €/m² sur les 12 mois jusqu'à juin 2026 (données publiées le 23 octobre 2026), en hausse de 14,7 % sur un an. Un appartement de 90 m² à ce prix coûte 467 280 €. Le même appartement donne trois factures différentes selon l'acquéreur :

Montants arrondis à l'euro. Seule la ligne IMT change d'une colonne à l'autre : 23 619 € pour une résidence principale, 24 683 € pour une résidence secondaire et 35 046 € pour qui n'a jamais vécu au Portugal au sens fiscal. Plus haut sur le marché, le tableau change, car les taux uniques prennent le relais :

Dès 660 982 €, résidence principale et résidence secondaire sont imposées de la même façon, à 6 %. Dès 1 150 853 €, tout acquéreur paie 7,5 % : la résidence fiscale ne fait plus aucune différence.

Paroisse par paroisse

Dans la ville, les médianes INE par paroisse (freguesia) vont de 3 850 €/m² à Santa Clara à 7 254 €/m² à Santo António (12 mois jusqu'à juin 2026). Appliquées à 90 m², elles donnent les prix et l'IMT suivants, de la paroisse la plus chère à la moins chère :

Une médiane mêle de petits appartements à rénover et des appartements restaurés avec vue sur le Tage : un logement donné peut s'écarter nettement du chiffre de sa paroisse. Huit paroisses ont leur propre page de quartier (liens dans le tableau). Les mises à jour trimestrielles sont suivies dans l'indice des prix immobiliers de Lisbonne ; la prochaine publication de l'INE est attendue en janvier 2027.

Le barème de l'IMT 2026

L'IMT est calculé sur le plus élevé de deux montants : le prix inscrit dans l'escritura ou la valeur fiscale (VPT) portée sur la caderneta predial. Pour les logements, le taux monte tranche par tranche jusqu'à un plafond, puis bascule sur un taux unique appliqué à la totalité. Le plafond est plus élevé si le logement doit devenir votre habitação própria e permanente (résidence principale) que s'il s'agit d'une résidence secondaire ou d'un bien locatif. Voici les barèmes du Portugal continental publiés par l'administration fiscale en janvier 2026 :

Hors logement, le taux est fixe : 6,5 % pour les terrains à bâtir, les commerces, les bureaux et les autres biens non résidentiels, 5 % pour les terrains rustiques. La résidence n'y joue aucun rôle.

Seuils et sauts

Une seule médiane de paroisse fait entrer un appartement de 90 m² dans la zone des taux uniques, et seulement en résidence secondaire. À la médiane de Santo António, 90 m² reviennent à 652 860 €, soit 18 929 € au-dessus de 633 931 €, valeur à partir de laquelle une résidence secondaire passe à un taux unique de 6 % : son IMT est donc de 39 172 €. En résidence principale, le même appartement reste dans le barème, 8 122 € sous 660 982 €, et paie 38 465 €. Au-delà de 1 150 853 €, tout le monde paie 7,5 %.

La surface change vite la donne. À la même médiane de Santo António, 100 m² reviennent à 725 400 € : un IMT de 43 524 € à 6 %, que vous y habitiez ou non, ou de 54 405 € à 7,5 % si vous n'avez jamais été résident.

Surveillez le seuil supérieur. Un logement à 1 150 853 € supporte 69 051 € d'IMT ; ajoutez un euro et le taux sur la totalité du prix passe à 7,5 %, soit 86 314 €, environ 17 260 € de plus. Les bascules inférieures coûtent peu : environ 544 € à 660 982 € pour une résidence principale, environ 21 € à 633 931 € pour une résidence secondaire.

La règle des 7,5 % pour qui n'a jamais vécu au Portugal

Le Decreto-Lei 97/2026 s'applique depuis le 25 mai 2026. Toute personne qui achète un logement sans être résidente fiscale au Portugal et sans l'avoir jamais été paie un IMT unique de 7,5 % sur la totalité du prix ; tranches, exonérations et réductions ne s'appliquent pas. Le passeport n'y change rien : un Portugais qui a toujours vécu à l'étranger le paie, un étranger qui vit déjà au Portugal ne le paie pas.

• Couples mariés. En communauté de biens, les 7,5 % ne s'appliquent que si aucun des époux n'est ni n'a jamais été résident. En séparation de biens, comme pour tous les autres copropriétaires, chaque acquéreur est examiné séparément (Ofício Circulado 40131/2026).
• Devenir résident. Si vous devenez résident fiscal dans les deux ans suivant l'escritura, l'excédent par rapport à l'IMT normal est remboursé — sur notre appartement de 467 280 €, environ 11 427 € s'il devient alors votre résidence principale.
• Location de longue durée. L'excédent est aussi remboursé si, dans les six mois suivant l'achat, vous louez le logement à un locataire pour 2 300 € par mois au plus (plafond 2026) et qu'il reste loué 36 mois, d'un seul tenant ou non, sur cinq ans. La location de courte durée (Alojamento Local, AL) ne compte pas — et dans une grande partie du centre de Lisbonne, aucun nouvel enregistrement n'est délivré ; notre guide des règles de l'Alojamento Local à Lisbonne donne le détail.

Dans les deux cas, la demande est adressée à l'administration fiscale dans les six mois suivant le début de la résidence ou la signature du bail. Les terrains et les locaux commerciaux ne sont pas concernés par la règle.

35 ans ou moins : l'IMT Jovem dans une ville au-dessus du plafond

Les acquéreurs de 35 ans ou moins qui achètent leur première résidence principale, n'ont possédé aucun logement au cours des trois dernières années et déposent leur propre déclaration de revenus sont exonérés d'IMT et de droit de timbre jusqu'à 330 539 € (Decreto-Lei 48-A/2024). Entre 330 539 € et 660 982 €, ils paient 8 % d'IMT et 0,8 % de droit de timbre uniquement sur la part au-delà de 330 539 €. Au-delà de 660 982 €, aucun allègement.

Les prix de Lisbonne dépassent pour la plupart ce plafond. À Santa Clara, la paroisse la moins chère, 90 m² à la médiane valent déjà 346 500 €, ce qui laisse environ 1 277 € d'IMT. À la médiane de la ville, 467 280 €, l'allègement ramène l'IMT à environ 10 939 € et le droit de timbre à 1 094 €, au lieu de 23 619 € et 3 738 €. La case IMT Jovem du calculateur l'applique.

Les frais d'enregistrement baissent aussi : 150 € au lieu de 375 € chez Casa Pronta, ou 250 € au lieu de 700 € avec une hypothèque, pour des prix jusqu'à 330 539 € (Decreto-Lei 48-D/2024) ; la moitié de la réduction si un seul des deux acquéreurs remplit les conditions.

Après l'escritura : l'IMI et les autres charges annuelles

La taxe foncière municipale, l'IMI, est un pourcentage de la VPT. Lisbonne applique 0,3 % pour l'année fiscale 2025 (payée en 2026), le minimum légal. Le taux 2026 n'est pas encore fixé ; si la ville ne communique rien à l'administration fiscale avant le 31 décembre, 0,3 % s'applique de nouveau. À Lisbonne, les VPT sont en général très inférieures aux prix du marché : en retenant la moitié du prix comme VPT, l'appartement de 467 280 € paierait environ 701 € par an, le montant affiché par le calculateur. L'IMI Familiar retire 30 € avec une personne à charge, 70 € avec deux et 140 € avec trois ou plus.

L'AIMI, l'impôt additionnel, ne s'applique qu'au-delà de 600 000 € de valeur fiscale résidentielle par propriétaire. Les charges de copropriété (condomínio) varient d'un immeuble à l'autre et sont votées par l'assemblée des copropriétaires.

Pour aller plus loin

L'achat étape par étape : le guide des frais d'achat à Lisbonne. Les prix par paroisse face aux transports, au statut de la location de courte durée et au profil d'acquéreur de chaque quartier : la comparaison des huit quartiers. Pour comparer un achat et la location : le calculateur louer ou acheter.

Frais d'achat à Lisbonne : questions fréquentes

Quel pourcentage ajouter au prix d'un logement à Lisbonne pour les taxes et frais ?

Comptez 7 à 11 %. Pour un appartement de 90 m² à la médiane de la ville (INE : 5 192 €/m², 12 mois jusqu'à juin 2026), cela fait 467 280 € plus environ 33 480 € (7,2 %) s'il devient votre résidence principale, 34 543 € (7,4 %) en résidence secondaire et 44 907 € (9,6 %) si vous n'avez jamais été résident fiscal au Portugal. La facture se compose de l'IMT, du droit de timbre de 0,8 %, de l'acte et du registre, et d'un avocat à 1–2 %.

À partir de quel prix un logement à Lisbonne sort-il du barème progressif de l'IMT ?

À 633 931 € pour une résidence secondaire et 660 982 € pour une résidence principale : au-delà, un taux unique de 6 % s'applique à tout le prix, puis un taux unique de 7,5 % dès 1 150 853 €. Un appartement type reste dans le barème : 90 m² à la médiane de Santo António, la plus élevée des 24 paroisses, valent 652 860 € : en résidence principale, la dernière tranche est encore imposée à 8 %, mais en résidence secondaire l'appartement paie déjà le taux unique de 6 %.

Combien la règle des 7,5 % ajoute-t-elle sur un appartement médian à Lisbonne ?

Sur 467 280 €, un acquéreur qui n'a jamais été résident fiscal au Portugal paie 35 046 € d'IMT, contre 23 619 € pour un résident qui achète sa résidence principale (Decreto-Lei 97/2026, depuis le 25 mai 2026). L'écart peut être récupéré si vous devenez résident dans les deux ans, ou si, dans les six mois, vous louez l'appartement comme habitation pour 2 300 € par mois au plus et le gardez loué 36 mois sur cinq ans.

Combien d'IMI paie chaque année un logement à Lisbonne ?

La ville applique le taux le plus bas autorisé par la loi, 0,3 % de la valeur fiscale (VPT), pour l'année fiscale 2025, payée en 2026. Comme la VPT est en général bien inférieure au prix, un appartement de 467 280 € avec une VPT égale à la moitié du prix paierait environ 701 €. Les foyers avec personnes à charge déduisent 30 €, 70 € ou 140 €.

Pourquoi la valeur fiscale (VPT) compte-t-elle à l'achat ?

L'IMT et le droit de timbre sont calculés sur le plus élevé des deux montants, le prix de l'escritura ou la VPT inscrite sur la caderneta predial, et c'est aussi sur la VPT que l'IMI est prélevé chaque année. Demandez la caderneta avant de vous engager.