Сколько стоит покупка жилья в Лиссабоне (2026)

Сверх цены покупка жилья в Португалии обычно обходится ещё в 7–11 %, а для покупателя, который платит единую ставку налога на переход права собственности для нерезидентов 7,5 %, — ближе к 10 %. Крупнейшая статья — IMT (налог на переход права собственности), за ним идут гербовый сбор, эскритура (договор купли-продажи у нотариуса) с регистрацией и юрист. В этом гиде каждая статья рассчитана на трёх ценах: квартира за 400 000 €, жильё 100 м² по медиане Лиссабона 5 192 €/м² (INE, 12 месяцев до июня 2026 года), то есть 519 200 €, и квартира за 800 000 €.

Все расчёты сделаны по таблицам IMT 2026 года для континентальной Португалии, опубликованным налоговой службой в Ofício Circulado n.º 40129/2026, и исходят из того, что цена выше кадастровой стоимости объекта (IMT и гербовый сбор берутся с большей из двух величин). Свои цифры можно посчитать в калькуляторе расходов на покупку.

IMT: налог на переход права собственности

Для налоговых резидентов Португалии — нынешних или бывших — IMT прогрессивный и зависит от назначения жилья. Постоянное основное жильё (habitação própria e permanente) не облагается на первые 106 346 €; второе жильё или жильё под сдачу платит 1 % с первого евро. В каждой ступени, кроме двух верхних, ставка применяется ко всей цене, а из результата вычитается фиксированная сумма — итог тот же, что и при обложении каждой части по своей ставке. Выше 633 931 € для второго жилья и 660 982 € для основного действует единая ставка на всю цену без вычета.

Источник: статья 17 CIMT и Ofício Circulado n.º 40129/2026 (континентальная Португалия). Проект госбюджета на 2027 год предлагает поднять границы ступеней на 2,3 %; это проект, а не закон, и для эскритур 2026 года действуют эти таблицы.

Единые 7,5 % для нерезидентов

С 25 мая 2026 года по Decreto-Lei 97/2026 от 20 мая 2026 года IMT взимается по ставке 7,5 % со всей цены, без льгот и вычетов, если жильё предназначено исключительно для проживания, а покупатель не налоговый резидент Португалии и никогда им не был. Критерий — налоговое резидентство, а не гражданство. Для супругов, покупающих в общую совместную собственность, 7,5 % применяются, только если оба нерезиденты и ни один никогда не был резидентом; при раздельном имуществе и у других совладельцев каждый покупатель оценивается отдельно (Ofício Circulado n.º 40131/2026 от 4 сентября 2026 года).

Разницу можно вернуть в двух случаях: если покупатель станет налоговым резидентом Португалии в течение двух лет либо если в течение шести месяцев после покупки жильё будет сдано для проживания за плату до 2 300 € в месяц и будет сдаваться не меньше 36 месяцев в первые пять лет. Заявление (reclamação graciosa) подаётся в течение шести месяцев после получения резидентства или подписания договора аренды (статья 17(10)–(12) CIMT). Краткосрочная аренда не засчитывается. Поправок к правилу или его оспаривания в суде мы пока не нашли.

Примеры: IMT для разных покупателей

Наш расчёт. При цене 400 000 € основное жильё платит 8 % от 400 000 € (32 000 €) минус 13 763,35 €, второе жильё — 32 000 € минус 12 699,89 €. При 519 200 € те же ступени дают 41 536 € минус соответствующий вычет. При 800 000 € оба варианта для резидента попадают в ступень с единой ставкой 6 % и платят одинаковые 48 000 €. Покупатель не старше 35 лет, впервые покупающий основное жильё, может претендовать на IMT Jovem, который снимает IMT до 330 539 €; для квартиры за 400 000 € налог составил бы 5 556,88 €.

Гербовый сбор

Гербовый сбор (Imposto do Selo) — 0,8 % цены: 3 200 € при 400 000 €, 4 153,60 € при 519 200 € и 6 400 € при 800 000 €. Ипотека на срок от пяти лет добавляет 0,6 % суммы кредита; при кредите в 60 % цены — нижняя граница того, что банки обычно дают нерезидентам (60–70 %), — это 1 440 €, 1 869,12 € и 2 880 € соответственно. Проценты по кредиту на собственное жильё, основное или второе, гербовым сбором не облагаются; 4 % берутся с банковских комиссий, например за оценку и оформление.

Эскритура, регистрация и Casa Pronta

Эскритуру и запись в земельном реестре обычно оформляют вместе. В службе Casa Pronta фиксированная пошлина — 375 € за одну покупку и 700 € за покупку с ипотекой. Покупатели не старше 35 лет, приобретающие первое основное жильё по цене до 330 539 €, платят вместо этого 150 € или 250 €, а если условиям отвечают не все покупатели — получают половину скидки. У частного нотариуса эскритура и регистрация вместе обычно стоят 500–1 200 €.

Юрист и другие разовые расходы

Португальский юрист проверяет право собственности, записи земельного реестра и налоговые данные, разрешения и товарищество собственников (condomínio), готовит или проверяет предварительный договор (CPCV). Гонорар договорной, обычно его называют на уровне около 1–2 % цены: 4 000–8 000 € при 400 000 €, 5 192–10 384 € при 519 200 € и 8 000–16 000 € при 800 000 €. До подписания любых документов нужен налоговый номер (NIF): в налоговой он бесплатен, через юриста или сервис обычно стоит 79–250 €. Комиссию посредника в Португалии обычно платит продавец.

Полный счёт на трёх ценах

Наш расчёт, таблицы 2026 года. Строка об ипотеке — гербовый сбор 0,6 % с кредита в 60 % цены плюс разница 325 € между пошлинами Casa Pronta с кредитом и без него. С юристом за 1,5 % резидент, покупающий основное жильё за 400 000 €, платит сверх цены около 7,0 %, а нерезидент — около 9,9 %, что укладывается в диапазон 7–11 %.

Ежегодные расходы: IMI

IMI (муниципальный налог на недвижимость) начисляется на кадастровую стоимость объекта (valor patrimonial tributário, VPT), а не на цену покупки. VPT рассчитывает налоговая служба по формуле с учётом площади, расположения, возраста и качества; она указана в налоговой карточке объекта (caderneta predial) и в Лиссабоне обычно заметно ниже рыночной цены, так что попросите карточку до покупки. За налоговый 2025 год, с уплатой в 2026 году, Лиссабон применил ставку 0,3 % — законный минимум. Ставка на налоговый 2026 год пока не утверждена; если город не сообщит её налоговой службе до 31 декабря, действует минимум 0,3 %.

IMI Familiar уменьшает налог на основное жильё для семей с иждивенцами: на 30 € при одном, 70 € при двух и 140 € при трёх и более. Для аварийных зданий действует надбавка 30 %, для объектов наследия — скидка 30 %. Пустующие здания облагаются повышенным IMI: обычно в три раза выше, а в зоне urban pressure Лиссабона — в 10–20 раз; продлена ли эта зона на 2026 год, не подтверждено.

Ежегодные расходы: AIMI, товарищество собственников и представитель

AIMI, дополнительный IMI, взимается, если суммарная VPT принадлежащего вам жилья и участков под застройку превышает 600 000 € на человека. Ставка — 0,7 %, выше 1 млн € — 1 %, выше 2 млн € — 1,5 %; компании платят 0,4 %. Для супругов и партнёров, выбравших совместное налогообложение, вычет удваивается до 1 200 000 €. Владелец жилья с суммарной VPT 800 000 € заплатит 0,7 % от 200 000 €, то есть 1 400 € в год. Ни бюджет 2026 года, ни проект бюджета на 2027 год AIMI не меняют.

Взносы в товарищество собственников определяются утверждённым бюджетом каждого дома и зависят от лифтов, персонала, гаражей и запланированных работ, поэтому средняя цифра по Лиссабону мало что скажет. Попросите последний утверждённый отчёт, текущий взнос и протоколы недавних собраний — в них видны уже одобренные чрезвычайные работы. Владельцы, живущие за пределами ЕС и ЕЭЗ, должны назначить фискального представителя или подключить электронные уведомления налогового портала; представитель обычно стоит 100–150 € в год.

Цены, на которых построены эти примеры, по каждому приходу смотрите в индексе цен на жильё в Лиссабоне и в нашем гиде «Где купить жильё в Лиссабоне».

Расчёты по таблицам IMT 2026 года для континентальной Португалии и правилам, известным на 19 октября 2026 года. Общая информация, а не налоговая консультация; попросите португальского юриста или бухгалтера подтвердить цифры для вашей покупки.