De kosten van een woning kopen in Lissabon (2026)

Bovenop de prijs kost een woning kopen in Lissabon, zoals in heel Portugal, tussen ongeveer 7% en 11%, en eerder rond 10% voor een koper die het vaste overdrachtstarief van 7,5% voor niet-ingezetenen betaalt. Veruit de grootste post is de IMT, de gemeentelijke overdrachtsbelasting, gevolgd door het zegelrecht, de akte en de inschrijving, en uw advocaat. Deze gids rekent elke post door op drie prijzen: een appartement van € 400.000, een woning van 100 m² tegen de Lissabonse mediaan van € 5.192/m² (INE, 12 maanden tot juni 2026), wat neerkomt op € 519.200, en een appartement van € 800.000.

Alle berekeningen gebruiken de IMT-tabellen 2026 voor het Portugese vasteland, gepubliceerd door de belastingdienst in Ofício Circulado n.º 40129/2026, en gaan ervan uit dat de prijs hoger is dan de fiscale waarde van het pand (IMT en zegelrecht worden geheven over het hoogste van de twee). Wilt u uw eigen cijfers doorrekenen, gebruik dan de calculator voor aankoopkosten.

IMT: de overdrachtsbelasting

Voor kopers die fiscaal inwoner van Portugal zijn, of dat ooit zijn geweest, is de IMT progressief en hangt ze af van de bestemming van de woning. Een eigen hoofdverblijf (habitação própria e permanente) betaalt 0% over de eerste € 106.346; een tweede woning of een woning om te verhuren betaalt 1% vanaf de eerste euro. In elke schijf onder de bovenste twee geldt het tarief over de hele prijs en wordt een vaste aftrek in mindering gebracht, wat hetzelfde resultaat geeft als elk deel tegen zijn eigen tarief belasten. Boven € 633.931 voor een tweede woning en € 660.982 voor een hoofdverblijf geldt één vast tarief over de hele prijs, zonder aftrek.

Bron: CIMT artikel 17 en Ofício Circulado n.º 40129/2026 (Portugees vasteland). De ontwerpbegroting 2027 stelt voor de schijven met 2,3% te verhogen; dat is een voorstel, geen wet, en deze tabellen gelden voor akten die in 2026 worden ondertekend.

Het vaste tarief van 7,5% voor niet-ingezetenen

Sinds 25 mei 2026 wordt de IMT op grond van Decreto-Lei 97/2026 van 20 mei 2026 geheven tegen 7,5% van de hele prijs, zonder vrijstelling of verlaging, als de woning uitsluitend voor bewoning bestemd is en de koper geen fiscaal inwoner van Portugal is en dat ook nooit is geweest. Het criterium is fiscale woonplaats, niet nationaliteit. Voor een echtpaar dat koopt onder een stelsel van gemeenschap van goederen geldt de 7,5% alleen als beide echtgenoten niet-ingezetene zijn en geen van beiden ooit inwoner is geweest; bij scheiding van goederen, en voor andere medekopers, wordt elke koper afzonderlijk beoordeeld (Ofício Circulado n.º 40131/2026 van 4 september 2026).

Het verschil kan in twee gevallen worden terugbetaald: als de koper binnen twee jaar fiscaal inwoner van Portugal wordt, of als de woning binnen zes maanden na de aankoop voor bewoning wordt verhuurd voor maximaal € 2.300 per maand en minstens 36 maanden binnen de eerste vijf jaar verhuurd blijft. Het bezwaar (reclamação graciosa) moet binnen zes maanden nadat de koper inwoner is geworden of het huurcontract is ondertekend worden ingediend (CIMT artikel 17(10)–(12)). Vakantieverhuur telt niet mee. Wij hebben tot nu toe geen wijziging van de regel of juridische aanvechting ervan gevonden.

Rekenvoorbeelden: IMT per type koper

Onze berekening. Bij € 400.000 betaalt een hoofdverblijf 8% van € 400.000 (€ 32.000) min € 13.763,35; een tweede woning betaalt € 32.000 min € 12.699,89. Bij € 519.200 geven dezelfde twee schijven € 41.536 min de respectieve aftrek. Bij € 800.000 vallen beide gevallen voor ingezetenen in de schijf met het vaste tarief van 6%, dus betalen ze hetzelfde bedrag van € 48.000. Een starter van 35 jaar of jonger die een hoofdverblijf koopt, kan in aanmerking komen voor IMT Jovem, waarmee de IMT tot € 330.539 vervalt; op het appartement van € 400.000 zou dan € 5.556,88 overblijven.

Zegelrecht

Het zegelrecht (Imposto do Selo) bedraagt 0,8% van de prijs: € 3.200 op € 400.000, € 4.153,60 op € 519.200 en € 6.400 op € 800.000. Een hypotheek met een looptijd van vijf jaar of langer voegt daar 0,6% van het leenbedrag aan toe; bij een lening van 60% van de prijs, de onderkant van wat banken doorgaans aan niet-ingezetenen lenen (60–70%), is dat respectievelijk € 1.440, € 1.869,12 en € 2.880. Rente op een lening voor uw eigen woning, hoofdverblijf of tweede woning, is vrijgesteld van zegelrecht; over bankkosten zoals taxatie- en afsluitkosten geldt 4%.

Akte, inschrijving en Casa Pronta

De akte (escritura, de notariële akte) en de inschrijving in het kadaster worden meestal samen afgehandeld. Aan een loket van Casa Pronta, waar akte en inschrijving in één keer worden geregeld, bedraagt het vaste tarief € 375 voor alleen een aankoop en € 700 voor een aankoop met hypotheek. Kopers van 35 jaar of jonger die een eerste hoofdverblijf kopen met een prijs tot € 330.539, betalen in plaats daarvan € 150 of € 250, of de helft van de korting als niet alle kopers in aanmerking komen. Via een particuliere notaris kosten akte en inschrijving samen doorgaans € 500–1.200.

Advocaat en andere eenmalige kosten

Een Portugese advocaat controleert de eigendomstitel, het kadaster en de fiscale gegevens, de vergunningen en de vereniging van eigenaars, en stelt het voorlopig koopcontract (CPCV) op of beoordeelt het. Het honorarium is vrij onderhandelbaar en wordt meestal opgegeven als ongeveer 1–2% van de prijs: € 4.000–8.000 op € 400.000, € 5.192–10.384 op € 519.200 en € 8.000–16.000 op € 800.000. Voordat er iets wordt ondertekend, is een fiscaal nummer (NIF) nodig; dat is gratis bij een belastingkantoor, of kost via een advocaat of dienstverlener meestal € 79–250. In Portugal betaalt doorgaans de verkoper de commissie van een eventuele bemiddelaar.

De volledige rekening op drie prijzen

Onze berekening, tabellen 2026. De hypotheekregel bestaat uit zegelrecht van 0,6% op een lening van 60% van de prijs plus het verschil van € 325 tussen de tarieven van Casa Pronta met en zonder lening. Met een advocaat tegen 1,5% betaalt een ingezetene die een hoofdverblijf van € 400.000 koopt ongeveer 7,0% bovenop de prijs, en een niet-ingezetene ongeveer 9,9%, in lijn met de bandbreedte van 7–11%.

Jaarlijkse kosten: IMI

De IMI, de gemeentelijke onroerendezaakbelasting, wordt geheven over de fiscale waarde van het pand (valor patrimonial tributário, VPT), niet over de prijs die u hebt betaald. De VPT wordt door de belastingdienst vastgesteld met een formule op basis van oppervlakte, ligging, ouderdom en kwaliteit, en staat op de fiscale registratiekaart van het pand (caderneta predial); in Lissabon ligt ze meestal ruim onder de marktprijs, dus vraag de caderneta op voordat u koopt. Voor belastingjaar 2025, te betalen in 2026, hanteerde Lissabon 0,3%, het wettelijke minimum. Het tarief voor belastingjaar 2026 is nog niet goedgekeurd; als de stad de belastingdienst niet vóór 31 december op de hoogte stelt, geldt het minimum van 0,3%.

IMI Familiar verlaagt de aanslag op een hoofdverblijf voor huishoudens met kinderen ten laste: € 30 bij één, € 70 bij twee en € 140 bij drie of meer. Op vervallen gebouwen rust een toeslag van 30% en op beschermd erfgoed een korting van 30%. Voor leegstaande gebouwen geldt een hogere IMI: normaal drie keer het tarief, en in de Lissabonse zone met woningdruk tot tien à twintig keer; of die zone voor 2026 is verlengd, is niet bevestigd.

Jaarlijkse kosten: AIMI, vereniging van eigenaars en vertegenwoordiging

De AIMI, de aanvullende IMI, geldt als de totale VPT van de woningen en de bouwgrond die u bezit hoger is dan € 600.000 per persoon. Het tarief is 0,7%, oplopend tot 1% boven € 1 miljoen en 1,5% boven € 2 miljoen; vennootschappen betalen 0,4%. Voor echtparen of geregistreerde partners die voor gezamenlijke aanslag kiezen, verdubbelt de aftrek tot € 1.200.000. Een alleenstaande eigenaar met woningen met een totale VPT van € 800.000 betaalt 0,7% van € 200.000, oftewel € 1.400 per jaar. Noch de begroting 2026 noch de ontwerpbegroting 2027 verandert de AIMI.

De bijdragen aan de vereniging van eigenaars worden vastgesteld door de goedgekeurde begroting van elk gebouw en variëren met liften, personeel, garages en geplande werken; een gemiddelde voor Lissabon is daarom niet zinvol om te noemen. Vraag om de laatste goedgekeurde jaarrekening, de huidige bijdrage en de notulen van recente vergaderingen, waaruit eventuele al goedgekeurde buitengewone werken blijken. Eigenaars die buiten de EU en de EER wonen, moeten een fiscaal vertegenwoordiger aanstellen of zich aanmelden voor elektronische kennisgevingen via het belastingportaal; een vertegenwoordiger kost meestal € 100–150 per jaar.

Voor de prijzen achter deze voorbeelden, per deelgemeente, zie de prijsindex voor woningen in Lissabon en onze gids waar u in Lissabon kunt kopen.

Berekeningen op basis van de IMT-tabellen 2026 voor het Portugese vasteland en de regels zoals bekend op 19 oktober 2026. Algemene informatie, geen belastingadvies; vraag een Portugese advocaat of boekhouder om de cijfers voor uw aankoop te bevestigen.