Location de courte durée à Lisbonne : la paroisse d'abord, puis les chiffres
Un appartement à Lisbonne peut-il être enregistré en location de courte durée ? Le calculateur vérifie d'abord la paroisse selon le règlement de 2025, puis calcule le chiffre d'affaires, l'IRS et le délai de récupération.
En bref. Trois paroisses de Lisbonne, Santa Maria Maior, Misericórdia et Santo António, sont en zone de restriction absolue selon le règlement en vigueur depuis le 6 décembre 2025 (nouveaux enregistrements en location de courte durée seulement dans le cadre d'un régime exceptionnel étroit), et une vente y met fin à l'enregistrement existant ; à São Vicente, Arroios et Estrela, seules des exceptions sont admises. Le calculateur vérifie d'abord la paroisse, puis calcule le chiffre d'affaires, l'IRS sur 35 % de celui-ci et le délai de récupération.
Votre logement
Vos chiffres
Avant de miser sur la courte durée
Vérifiez l'adresse, pas seulement la paroisse
Une restriction peut viser un seul bairro, et une vente y met fin à l'enregistrement. Envoyez-nous l'adresse : nous vérifions pour vous le statut et l'alternative de la location longue durée.
La paroisse d'abord
Le règlement de l'Alojamento Local de Lisbonne, modifié par l'Aviso n.º 29926-A/2025/2, s'applique depuis le 6 décembre 2025. Là où il s'applique, le calculateur ne compte aucun revenu de courte durée : il en explique la raison et montre ce que le logement rapporterait en location de longue durée.
| Paroisse | Statut | Nouvel enregistrement en courte durée |
|---|---|---|
| Santa Maria Maior | Restriction absolue | Uniquement dans le cadre d'un régime exceptionnel étroit ; une vente met fin à l'enregistrement existant |
| Misericórdia | Restriction absolue | Uniquement dans le cadre d'un régime exceptionnel étroit ; une vente met fin à l'enregistrement existant |
| Santo António | Restriction absolue | Uniquement dans le cadre d'un régime exceptionnel étroit ; une vente met fin à l'enregistrement existant |
| São Vicente | Absolue dans l'annexe de décembre 2025 ; signalée relative depuis avril 2026 | À titre exceptionnel seulement ; une vente met fin à l'enregistrement existant |
| Arroios | Absolue dans l'annexe de décembre 2025 ; signalée relative depuis avril 2026 | À titre exceptionnel seulement ; une vente met fin à l'enregistrement existant |
| Estrela | Absolue dans l'annexe de décembre 2025 ; signalée relative depuis avril 2026 | À titre exceptionnel seulement ; une vente met fin à l'enregistrement existant |
| Les 18 autres paroisses | Pas de restriction sur l'ensemble de la paroisse (Avenidas Novas : relative dans l'annexe de décembre 2025, levée selon des informations d'avril 2026) | Possible, mais vérifiez le bairro et l'immeuble |
La restriction se mesure par le rapport entre locations de courte durée et résidences permanentes, suivi chaque mois, et peut viser un seul bairro. Une paroisse sans restriction peut donc inclure un bairro soumis à restriction : vérifiez l'adresse auprès de la Câmara Municipal de Lisboa.
Comment le revenu est calculé
Chiffre d'affaires = prix par nuit × 365 × taux d'occupation. Le calculateur en déduit ensuite les commissions de plateforme et de gestion, le ménage à chaque séjour, les charges, l'IMI, la copropriété et l'assurance. L'IRS suit le régime simplifié : 35 % du chiffre d'affaires est imposable hors zones de restriction (50 % à l'intérieur), à votre taux marginal. Délai de récupération = (prix + frais d'achat + mobilier) ÷ revenu net annuel.
Nous ne proposons aucune valeur par défaut pour le prix par nuit ni pour le taux d'occupation : ils dépendent de l'appartement, de la rue et de la saison, et un chiffre sans source ne ferait qu'induire en erreur. Reprenez ceux d'une annonce comparable ou du devis d'un gestionnaire.
Taxe touristique et autres prélèvements
Les voyageurs paient la taxe touristique de Lisbonne, 4 € par nuit pour 7 nuits au plus ; l'hôte la perçoit et la reverse : ce n'est donc pas un revenu. La contribution extraordinaire sur l'Alojamento Local (CEAL) a été supprimée par le Decreto-Lei 57/2024, avec effet au 31 décembre 2023. Les règles nationales d'enregistrement d'une location de courte durée figurent dans le guide de notre site frère : louer un bien au Portugal.
Questions
Peut-on enregistrer une nouvelle location de courte durée à Lisbonne ?
À Santa Maria Maior, Misericórdia et Santo António, en zone de restriction absolue, uniquement dans le cadre d'un régime exceptionnel étroit. São Vicente, Arroios et Estrela, classées en restriction absolue en décembre 2025, seraient passées en restriction relative en avril 2026, selon des informations de ce mois-là ; dans les deux cas, seules des exceptions sont admises. Ailleurs, c'est possible, mais certains bairros font l'objet d'une restriction propre, et Avenidas Novas figurait en restriction relative dans l'annexe de décembre 2025 : vérifiez l'adresse.
L'enregistrement en courte durée passe-t-il à l'acquéreur ?
Dans une zone de restriction, non : une vente met fin à l'enregistrement d'un appartement ou d'une maison, et l'acquéreur doit déposer une demande selon les règles de la zone. Hors zone de restriction, il suit normalement le bien.
Comment les revenus de courte durée sont-ils imposés ?
Comme revenus de catégorie B. Au régime simplifié, 35 % du chiffre d'affaires est imposable hors zones de restriction et 50 % à l'intérieur, à votre taux d'IRS. La contribution extraordinaire sur l'Alojamento Local (CEAL) a été supprimée.
Qui paie la taxe touristique de Lisbonne ?
Les voyageurs de 13 ans et plus : 4 € par nuit et par personne, pour 7 nuits au plus. L'hôte la perçoit et la reverse à la Câmara.
- Regulamento Municipal do Alojamento Local de Lisboa, 2e modification : Aviso n.º 29926-A/2025/2, Diário da República, 5 décembre 2025, en vigueur le 6 décembre 2025, annexe IV (zones de restriction) ; changements ultérieurs de paroisses tels que rapportés en avril 2026, sans publication officielle
- CIRS art. 31 (coefficients 0,35 et 0,50 du régime simplifié pour la location de courte durée) — Portal das Finanças ; CEAL abrogée par le Decreto-Lei 57/2024
- Taxe touristique de Lisbonne, 4 € par nuit, jusqu'à 7 nuits : Regulamento Geral de Taxas, Preços e Outras Receitas do Município de Lisboa, Aviso n.º 18684/2024/2
- Loyers et prix : INE, comme dans le calculateur de rendement locatif
Tous les chiffres sont des estimations destinées à comparer des options ; ils ne constituent pas un conseil fiscal, juridique ou financier. Un avocat ou un conseiller fiscal portugais doit confirmer votre cas avant toute signature.
Informations générales, et non un conseil juridique, fiscal, financier ou en crédit. Les règles, taux et prix évoluent : vérifiez la date de cette page et faites confirmer votre situation par un avocat, un conseiller fiscal au Portugal ou votre banque avant de décider. Mentions légales et avertissement.