Rendement locatif à Lisbonne : loyers et prix INE pour 24 paroisses
Rendement brut et net d'une location de longue durée à Lisbonne, avec les loyers et prix de vente INE par paroisse, les taux d'IRS 2026 sur les loyers, l'IMI, la copropriété et les frais d'achat.
En bref. Aux médianes INE des 12 mois jusqu'à juin 2026, un logement à Lisbonne offre un rendement locatif brut d'environ 4,0 % : nouveaux baux à 17,43 €/m² par mois pour des prix de vente de 5 192 €/m². Selon la paroisse, il va de 3,5 % (Belém) à 4,6 % (Santa Maria Maior). Depuis 2026, les loyers jusqu'à 2 300 € par mois sont imposés à 10 % (Decreto-Lei 97/2026). Les médianes servent à comparer les paroisses ; elles ne valent pas évaluation d'un logement.
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Une médiane de paroisse n'est pas votre appartement. Envoyez-nous l'annonce : nous revenons vers vous avec les loyers obtenus par les nouveaux baux à proximité, la valeur fiscale et les charges qui modifient le rendement.
Comment fonctionne le calculateur
Choisissez une paroisse et une surface : le calculateur remplit le prix et le loyer à partir des médianes INE des mêmes 12 mois jusqu'à juin 2026, pour que les deux concordent. Remplacez l'un ou l'autre par les chiffres réels. Le rendement net déduit les mois sans locataire, l'IMI, la copropriété, l'assurance, l'entretien et l'IRS, et divise par le prix augmenté des frais d'achat.
Loyers et rendements par paroisse
Loyer médian INE des nouveaux baux et prix de vente médian, tous deux sur les 12 mois jusqu'à juin 2026. Rendement brut = 12 mois de loyer ÷ prix.
| Paroisse | Vente, €/m² | Nouveaux baux, €/m² par mois | Rendement brut |
|---|---|---|---|
| Ajuda | 5 255 | 18,47 | 4,2 % |
| Alcântara | 4 965 | 17,26 | 4,2 % |
| Alvalade | 5 152 | 16,24 | 3,8 % |
| Areeiro | 5 150 | 15,57 | 3,6 % |
| Arroios | 4 734 | 16,67 | 4,2 % |
| Avenidas Novas | 6 144 | 18,26 | 3,6 % |
| Beato | 4 880 | 15,99 | 3,9 % |
| Belém | 5 889 | 17,42 | 3,5 % |
| Benfica | 4 792 | 16,28 | 4,1 % |
| Campo de Ourique | 6 055 | 19,23 | 3,8 % |
| Campolide | 5 580 | 18,48 | 4,0 % |
| Carnide | 4 690 | 16,86 | 4,3 % |
| Estrela | 5 770 | 20,00 | 4,2 % |
| Lumiar | 4 877 | 15,04 | 3,7 % |
| Marvila | 4 952 | 18,33 | 4,4 % |
| Misericórdia | 6 014 | 19,95 | 4,0 % |
| Olivais | 4 399 | 16,58 | 4,5 % |
| Parque das Nações | 6 269 | 18,88 | 3,6 % |
| Penha de França | 4 659 | 16,77 | 4,3 % |
| Santa Clara | 3 850 | 13,39 | 4,2 % |
| Santa Maria Maior | 5 200 | 19,92 | 4,6 % |
| Santo António | 7 254 | 21,55 | 3,6 % |
| São Domingos de Benfica | 5 323 | 16,36 | 3,7 % |
| São Vicente | 5 045 | 18,44 | 4,4 % |
| Lisbonne | 5 192 | 17,43 | 4,0 % |
L'INE publie aussi une médiane trimestrielle pour les seuls nouveaux baux signés au 2e trimestre 2026 : 17,79 €/m² par mois pour la ville, celle qu'utilise notre calculateur « louer ou acheter » (soit un rendement brut d'environ 4,1 %). Elle varie davantage d'un trimestre à l'autre ; les rendements de cette page reposent donc sur la série sur 12 mois.
L'IRS sur les loyers en 2026
Les loyers d'un logement sont imposés à un taux forfaitaire sur les loyers moins les charges admises, sauf si un résident choisit de les ajouter à ses autres revenus au barème de l'IRS. Depuis 2026, les loyers jusqu'à 2 300 € par mois sont imposés à 10 % (Decreto-Lei 97/2026, pour les revenus jusqu'à fin 2029), y compris pour les baux signés auparavant. Les baux plus longs d'habitation permanente ont leurs propres taux réduits ; c'est le taux le plus bas applicable qui est retenu.
| Bail d'habitation, 2026 | Taux d'IRS |
|---|---|
| Taux autonome standard | 25 % |
| Loyer jusqu'à 2 300 € par mois (revenus 2026–2029) | 10 % |
| Bail de 5 à 10 ans | 15 % |
| Bail de 10 à 20 ans | 10 % |
| Bail de 20 ans ou plus | 5 % |
| Loyer abordable dans le cadre du RSAA (depuis le 1er septembre 2026) | exonéré |
Les charges admises sont l'IMI et le droit de timbre, les charges de copropriété, les réparations et l'entretien. Les intérêts du prêt, l'AIMI, le mobilier et l'amortissement ne sont pas déductibles ; l'assurance habitation ordinaire n'est pas citée non plus : le calculateur la laisse donc hors des déductions.
Ce qu'une médiane ne dit pas
Les médianes mêlent petits et grands appartements, immeubles anciens et neufs ; un logement donné peut se louer ou se vendre nettement au-dessus ou au-dessous. Nous n'évaluons pas les logements : servez-vous du tableau pour comparer les paroisses, et du loyer et du prix réels pour décider.
Questions
Quel est le rendement locatif à Lisbonne ?
Environ 4,0 % brut aux médianes INE des 12 mois jusqu'à juin 2026 : nouveaux baux à 17,43 €/m² par mois pour des prix de vente de 5 192 €/m². Selon la paroisse, il va de 3,5 % (Belém) à 4,6 % (Santa Maria Maior).
Comment les revenus locatifs sont-ils imposés au Portugal en 2026 ?
À 25 % sur les loyers moins les charges admises, à 10 % si le loyer ne dépasse pas 2 300 € par mois (Decreto-Lei 97/2026, pour les revenus de 2026 à 2029), et, pour l'habitation permanente, à 15 % pour un bail de 5 à 10 ans, à 10 % de 10 à 20 ans et à 5 % pour 20 ans ou plus ; c'est le taux le plus bas applicable qui est retenu. Les résidents peuvent choisir de les ajouter à leurs autres revenus, au barème de l'IRS.
Quelles charges un bailleur peut-il déduire ?
L'IMI et le droit de timbre, les charges de copropriété, les réparations et l'entretien, y compris les travaux des 24 mois précédant le premier bail. Les intérêts du prêt, l'AIMI, le mobilier et l'amortissement ne sont pas déductibles.
Le taux de 10 % est-il ouvert aux non-résidents ?
La loi ne les exclut pas, mais l'administration fiscale ne l'a pas précisé. À défaut, un bailleur non résident paie 25 %, ou moins pour un bail de 5 ans ou plus.
- INE, Estatísticas de Rendas da Habitação ao nível local, publication du 29 septembre 2026 : indicateur 0014696, loyer médian des nouveaux baux sur les 12 derniers mois (Metodologia 2026), 12 mois jusqu'au 2e trimestre 2026, par paroisse ; médiane trimestrielle de la ville (17,79 €/m²) : indicateur 0014706
- Prix : INE, Estatísticas de Preços da Habitação ao nível local, publication du 23 octobre 2026, 12 mois jusqu'à juin 2026
- CIRS art. 72 (taux sur les revenus locatifs) et art. 41 (charges déductibles) — Portal das Finanças ; Decreto-Lei 97/2026 (EBF art. 45-C, taux de 10 % pour les loyers jusqu'à 2,5 fois le salaire minimum ; RSAA) — texte
- Salaire minimum 2026 : 920 € (Decreto-Lei 139/2025) ; IMI comme dans le calculateur du coût de possession
Tous les chiffres sont des estimations destinées à comparer des options ; ils ne constituent pas un conseil fiscal, juridique ou financier. Un avocat ou un conseiller fiscal portugais doit confirmer votre cas avant toute signature.
Informations générales, et non un conseil juridique, fiscal, financier ou en crédit. Les règles, taux et prix évoluent : vérifiez la date de cette page et faites confirmer votre situation par un avocat, un conseiller fiscal au Portugal ou votre banque avant de décider. Mentions légales et avertissement.