Vakantieverhuur in Lissabon: eerst de deelgemeente, dan de cijfers
Vakantieverhuur in Lissabon? De calculator toetst eerst de deelgemeente aan de AL-verordening van 2025 en berekent dan omzet, IRS en terugverdientijd.
In het kort. Drie deelgemeenten van Lissabon, Santa Maria Maior, Misericórdia en Santo António, vallen onder absolute inperking volgens de verordening die sinds 6 december 2025 van kracht is (nieuwe registraties voor vakantieverhuur alleen bij een beperkte uitzondering), en bij verkoop vervalt daar een bestaande registratie; in São Vicente, Arroios en Estrela komen alleen uitzonderingen in aanmerking. De calculator controleert eerst de deelgemeente en berekent dan de omzet, de IRS over 35% daarvan en de terugverdientijd.
Uw woning
Uw cijfers
Voordat u op vakantieverhuur rekent
Controleer het adres, niet alleen de deelgemeente
Inperking kan voor één enkele bairro gelden, en bij verkoop vervalt daar een registratie. Stuur ons het adres en wij zullen voor u de status en het alternatief van langdurige verhuur controleren.
Eerst de deelgemeente
De Lissabonse verordening op Alojamento Local, gewijzigd bij Aviso n.º 29926-A/2025/2, geldt sinds 6 december 2025. Waar ze van toepassing is, rekent de calculator helemaal niet met inkomsten uit vakantieverhuur: hij vertelt u waarom en toont wat de woning bij langdurige verhuur zou opbrengen.
| Deelgemeente | Status | Nieuwe registratie voor vakantieverhuur |
|---|---|---|
| Santa Maria Maior | Absolute inperking | Alleen onder een beperkte uitzonderingsregeling; bij verkoop vervalt een bestaande registratie |
| Misericórdia | Absolute inperking | Alleen onder een beperkte uitzonderingsregeling; bij verkoop vervalt een bestaande registratie |
| Santo António | Absolute inperking | Alleen onder een beperkte uitzonderingsregeling; bij verkoop vervalt een bestaande registratie |
| São Vicente | Absoluut in de bijlage van december 2025; volgens berichten relatief sinds april 2026 | Alleen bij uitzondering; bij verkoop vervalt een bestaande registratie |
| Arroios | Absoluut in de bijlage van december 2025; volgens berichten relatief sinds april 2026 | Alleen bij uitzondering; bij verkoop vervalt een bestaande registratie |
| Estrela | Absoluut in de bijlage van december 2025; volgens berichten relatief sinds april 2026 | Alleen bij uitzondering; bij verkoop vervalt een bestaande registratie |
| De andere 18 deelgemeenten | Geen inperking voor de hele deelgemeente (Avenidas Novas: relatief in de bijlage van december 2025, volgens berichten opgeheven in april 2026) | Mogelijk, maar controleer de bairro en het gebouw |
Inperking wordt gemeten als het aantal accommodaties voor vakantieverhuur tegenover vaste woningen, wordt maandelijks gevolgd en kan voor één bairro worden ingesteld. Ook een deelgemeente zonder inperking kan een bairro onder inperking hebben, dus controleer het adres bij de Câmara Municipal de Lisboa.
Zo worden de inkomsten berekend
Omzet = prijs per nacht × 365 × bezetting. De calculator trekt daar platform- en beheerkosten, schoonmaak per verblijf, nutsvoorzieningen, IMI, servicekosten en verzekering van af. De IRS volgt het vereenvoudigde regime: 35% van de omzet is belastbaar buiten inperkingszones (50% daarbinnen), tegen uw marginale tarief. Terugverdientijd = (prijs + aankoopkosten + inrichting) ÷ netto-inkomen per jaar.
Voor de prijs per nacht en de bezetting geven wij geen standaardwaarde: die hangen af van het appartement, de straat en het seizoen, en een cijfer zonder bron zou alleen misleiden. Gebruik de cijfers van een vergelijkbare advertentie of de offerte van een beheerder.
Toeristenbelasting en andere heffingen
Gasten betalen de toeristenbelasting van Lissabon van € 4 per nacht voor maximaal 7 nachten; de verhuurder int haar en draagt haar af, dus het is geen inkomen. De buitengewone bijdrage op vakantieverhuur (CEAL) werd afgeschaft bij Decreto-Lei 57/2024, met ingang van 31 december 2023. De landelijke regels voor de registratie van vakantieverhuur staan in de gids van onze zustersite over vastgoed verhuren in Portugal.
Vragen
Kan ik in Lissabon een nieuwe vakantieverhuur registreren?
In Santa Maria Maior, Misericórdia en Santo António, die onder absolute inperking vallen, alleen onder een beperkte uitzonderingsregeling. São Vicente, Arroios en Estrela, in december 2025 opgenomen als absolute inperking, zijn volgens berichten in april 2026 overgegaan naar relatieve inperking; hoe dan ook komen alleen uitzonderingen in aanmerking. Elders is het mogelijk, maar sommige bairros vallen afzonderlijk onder inperking, en Avenidas Novas stond in de bijlage van december 2025 onder relatieve inperking, dus controleer het adres.
Gaat een registratie voor vakantieverhuur over op de koper?
Binnen een inperkingszone niet: bij verkoop vervalt de registratie van een appartement of huis, en de koper moet een aanvraag doen onder de inperkingsregels. Buiten de inperking gaat ze normaal gesproken mee met het vastgoed.
Hoe worden inkomsten uit vakantieverhuur belast?
Als inkomen uit categorie B. Onder het vereenvoudigde regime wordt 35% van de omzet belast buiten inperkingszones en 50% daarbinnen, tegen uw IRS-tarief. De buitengewone bijdrage op vakantieverhuur (CEAL) is afgeschaft.
Wie betaalt de toeristenbelasting van Lissabon?
Gasten van 13 jaar en ouder: € 4 per persoon per nacht, voor maximaal 7 nachten. De verhuurder int haar en draagt haar af aan de Câmara.
- Regulamento Municipal do Alojamento Local de Lisboa, 2e wijziging: Aviso n.º 29926-A/2025/2, Diário da República, 5 december 2025, van kracht op 6 december 2025, bijlage IV (inperkingszones); latere wijzigingen per deelgemeente volgens berichten van april 2026, niet formeel gepubliceerd
- CIRS art. 31 (coëfficiënten van het vereenvoudigde regime 0,35 en 0,50 voor vakantieverhuur) — Portal das Finanças; CEAL ingetrokken bij Decreto-Lei 57/2024
- Toeristenbelasting Lissabon € 4 per nacht, tot 7 nachten: Regulamento Geral de Taxas, Preços e Outras Receitas do Município de Lisboa, Aviso n.º 18684/2024/2
- Huren en prijzen: INE, zoals in de calculator huurrendement
Alle cijfers zijn schattingen om opties te vergelijken; ze zijn geen fiscaal, juridisch of financieel advies. Laat uw eigen situatie vóór elke handtekening bevestigen door een Portugese advocaat of belastingadviseur.
Algemene informatie, geen juridisch, fiscaal, financieel of hypotheekadvies. Regels, tarieven en prijzen veranderen: let op de datum van deze pagina en laat uw situatie vóór een beslissing bevestigen door een Portugese advocaat, belastingadviseur of uw bank. Juridische informatie en disclaimer.