Ferienvermietung in Lissabon: erst den Gemeindebezirk, dann die Zahlen
Darf eine Wohnung in Lissabon Ferienwohnung werden? Der Rechner prüft erst den Gemeindebezirk nach der Verordnung von 2025, dann Umsatz, IRS und Amortisation.
Kurz gesagt. Drei Lissabonner Gemeindebezirke, Santa Maria Maior, Misericórdia und Santo António, liegen nach der seit dem 6. Dezember 2025 geltenden Verordnung in absoluter Eindämmung (neue Registrierungen für Ferienvermietung nur in engen Ausnahmefällen), und ein Verkauf lässt dort eine bestehende Registrierung erlöschen; in São Vicente, Arroios und Estrela kommen nur Ausnahmen in Frage. Der Rechner prüft zuerst den Gemeindebezirk und berechnet dann den Umsatz, den IRS auf 35 % davon und die Amortisationsdauer.
Ihre Immobilie
Ihre Zahlen
Bevor Sie mit Ferienvermietung rechnen
Prüfen Sie die Adresse, nicht nur den Gemeindebezirk
Eine Eindämmung kann für ein einzelnes Bairro gelten, und dort lässt ein Verkauf eine Registrierung erlöschen. Senden Sie uns die Adresse, und wir prüfen für Sie den Status und die Alternative der langfristigen Vermietung.
Zuerst der Gemeindebezirk
Die Lissabonner Verordnung über Alojamento Local gilt in der durch das Aviso n.º 29926-A/2025/2 geänderten Fassung seit dem 6. Dezember 2025. Wo sie greift, setzt der Rechner überhaupt keine Einnahmen aus Ferienvermietung an: Er erklärt Ihnen den Grund und zeigt, was die Immobilie stattdessen bei langfristiger Vermietung einbrächte.
| Gemeindebezirk | Status | Neue Registrierung für Ferienvermietung |
|---|---|---|
| Santa Maria Maior | Absolute Eindämmung | Nur im Rahmen einer engen Ausnahmeregelung; ein Verkauf lässt eine bestehende erlöschen |
| Misericórdia | Absolute Eindämmung | Nur im Rahmen einer engen Ausnahmeregelung; ein Verkauf lässt eine bestehende erlöschen |
| Santo António | Absolute Eindämmung | Nur im Rahmen einer engen Ausnahmeregelung; ein Verkauf lässt eine bestehende erlöschen |
| São Vicente | Absolut im Anhang vom Dezember 2025; laut Berichten seit April 2026 relativ | Nur ausnahmsweise; ein Verkauf lässt eine bestehende erlöschen |
| Arroios | Absolut im Anhang vom Dezember 2025; laut Berichten seit April 2026 relativ | Nur ausnahmsweise; ein Verkauf lässt eine bestehende erlöschen |
| Estrela | Absolut im Anhang vom Dezember 2025; laut Berichten seit April 2026 relativ | Nur ausnahmsweise; ein Verkauf lässt eine bestehende erlöschen |
| Die übrigen 18 Gemeindebezirke | Keine Eindämmung für den ganzen Gemeindebezirk (Avenidas Novas: relativ im Anhang vom Dezember 2025, laut Berichten im April 2026 aufgehoben) | Möglich, aber Bairro und Gebäude prüfen |
Die Eindämmung wird als Verhältnis von Ferienwohnungen zu dauerhaft bewohnten Wohnungen gemessen, monatlich überwacht und kann für ein einzelnes Bairro festgelegt werden. Auch ein Gemeindebezirk ohne Eindämmung kann ein eingedämmtes Bairro umfassen; prüfen Sie daher die Adresse bei der Câmara Municipal de Lisboa.
So werden die Einnahmen berechnet
Umsatz = Preis pro Nacht × 365 × Auslastung. Davon zieht der Rechner Plattform- und Verwaltungsgebühren, Reinigung pro Aufenthalt, Nebenkosten, IMI, Hausgeld und Versicherung ab. Der IRS folgt dem vereinfachten Regime: 35 % des Umsatzes sind außerhalb von Eindämmungszonen steuerpflichtig (innerhalb 50 %), zu Ihrem Grenzsteuersatz. Amortisation = (Preis + Kaufnebenkosten + Möblierung) ÷ Nettoeinkommen im Jahr.
Für den Preis pro Nacht und die Auslastung geben wir keinen Standardwert vor: Sie hängen von der Wohnung, der Straße und der Saison ab, und eine Zahl ohne Quelle würde nur in die Irre führen. Verwenden Sie die Zahlen eines vergleichbaren Inserats oder das Angebot einer Verwaltungsfirma.
Touristenabgabe und weitere Abgaben
Die Gäste zahlen die Lissabonner Touristenabgabe von 4 € pro Nacht für höchstens 7 Nächte; der Gastgeber zieht sie ein und führt sie ab, sie ist also keine Einnahme. Die außerordentliche Abgabe auf Ferienvermietung (CEAL) wurde durch das Decreto-Lei 57/2024 mit Wirkung zum 31. Dezember 2023 abgeschafft. Die landesweiten Regeln für die Registrierung einer Ferienvermietung stehen im Ratgeber unserer Schwesterseite zur Vermietung von Immobilien in Portugal.
Fragen
Kann ich in Lissabon eine neue Ferienvermietung registrieren?
In Santa Maria Maior, Misericórdia und Santo António, die in absoluter Eindämmung liegen, nur im Rahmen einer engen Ausnahmeregelung. São Vicente, Arroios und Estrela, im Dezember 2025 als absolute Eindämmungszonen geführt, sollen laut Berichten vom April 2026 in die relative Eindämmung gewechselt sein; in beiden Fällen kommen nur Ausnahmen in Frage. Anderswo ist es möglich, aber einige Bairros sind gesondert eingedämmt, und Avenidas Novas lag im Anhang vom Dezember 2025 in relativer Eindämmung; prüfen Sie also die Adresse.
Geht eine Registrierung für Ferienvermietung auf den Käufer über?
In einer Eindämmungszone nicht: Ein Verkauf lässt die Registrierung einer Wohnung oder eines Hauses erlöschen, und der Käufer muss sie nach den Eindämmungsregeln neu beantragen. Außerhalb der Eindämmung geht sie in der Regel mit der Immobilie über.
Wie werden Einkünfte aus Ferienvermietung besteuert?
Als Einkünfte der Kategorie B. Im vereinfachten Regime werden außerhalb von Eindämmungszonen 35 % des Umsatzes besteuert, innerhalb 50 %, zu Ihrem IRS-Satz. Die außerordentliche Abgabe auf Ferienvermietung (CEAL) wurde abgeschafft.
Wer zahlt die Lissabonner Touristenabgabe?
Gäste ab 13 Jahren: 4 € pro Person und Nacht, für höchstens 7 Nächte. Der Gastgeber zieht sie ein und führt sie an die Câmara ab.
- Regulamento Municipal do Alojamento Local de Lisboa, 2. Änderung: Aviso n.º 29926-A/2025/2, Diário da República, 5. Dezember 2025, in Kraft seit 6. Dezember 2025, Anhang IV (Eindämmungszonen); spätere Änderungen bei Gemeindebezirken laut Berichten vom April 2026, nicht formell veröffentlicht
- CIRS Art. 31 (Koeffizienten des vereinfachten Regimes 0,35 und 0,50 für Ferienvermietung) – Portal das Finanças; CEAL aufgehoben durch Decreto-Lei 57/2024
- Lissabonner Touristenabgabe 4 € pro Nacht, bis zu 7 Nächte: Regulamento Geral de Taxas, Preços e Outras Receitas do Município de Lisboa, Aviso n.º 18684/2024/2
- Mieten und Preise: INE, wie im Rechner zur Mietrendite
Alle Zahlen sind Schätzungen zum Vergleich von Optionen; sie sind keine Steuer-, Rechts- oder Finanzberatung. Ein portugiesischer Anwalt oder Steuerberater sollte Ihren Fall vor jeder Unterschrift bestätigen.
Allgemeine Informationen, keine Rechts-, Steuer-, Finanz- oder Kreditberatung. Regeln, Sätze und Preise ändern sich: Achten Sie auf das Datum dieser Seite und lassen Sie Ihren Fall vor einer Entscheidung von einem portugiesischen Anwalt, Steuerberater oder Ihrer Bank prüfen. Impressum und Haftungsausschluss.