Краткосрочная аренда в Лиссабоне: сначала приход, потом цифры
Можно ли зарегистрировать квартиру в Лиссабоне под краткосрочную аренду? Калькулятор сначала проверяет приход по регламенту 2025 года, затем считает выручку, IRS и окупаемость.
Коротко. Три прихода Лиссабона — Санта-Мария-Майор (Santa Maria Maior), Мизерикордия (Misericórdia) и Санту-Антониу (Santo António) — находятся в зоне абсолютного сдерживания по регламенту, действующему с 6 декабря 2025 г. (новые регистрации краткосрочной аренды — только как узкое исключение), а продажа там прекращает действие существующей регистрации; в Сан-Висенте (São Vicente), Арройуше (Arroios) и Эштреле (Estrela) возможны только исключения. Калькулятор сначала проверяет приход, а затем считает выручку, IRS с 35 % от неё и срок окупаемости.
Ваше жильё
Ваши цифры
Прежде чем рассчитывать на краткосрочную аренду
Проверим адрес, а не только приход
Сдерживание может касаться одного квартала (bairro), и продажа внутри него прекращает действие регистрации. Пришлите нам адрес — мы проверим статус и альтернативу с долгосрочной арендой.
Сначала приход
Лиссабонский регламент Alojamento Local в редакции Aviso n.º 29926-A/2025/2 применяется с 6 декабря 2025 г. Там, где действует сдерживание, калькулятор вообще не считает доход от краткосрочной аренды: он объясняет почему и показывает, сколько жильё принесло бы при долгосрочной аренде.
| Приход | Статус | Новая регистрация краткосрочной аренды |
|---|---|---|
| Santa Maria Maior | Абсолютное сдерживание | Только по узкому исключительному режиму; продажа прекращает действие существующей |
| Misericórdia | Абсолютное сдерживание | Только по узкому исключительному режиму; продажа прекращает действие существующей |
| Santo António | Абсолютное сдерживание | Только по узкому исключительному режиму; продажа прекращает действие существующей |
| São Vicente | Абсолютное по приложению от декабря 2025 г.; по сообщениям, относительное с апреля 2026 г. | Только в виде исключения; продажа прекращает действие существующей |
| Arroios | Абсолютное по приложению от декабря 2025 г.; по сообщениям, относительное с апреля 2026 г. | Только в виде исключения; продажа прекращает действие существующей |
| Estrela | Абсолютное по приложению от декабря 2025 г.; по сообщениям, относительное с апреля 2026 г. | Только в виде исключения; продажа прекращает действие существующей |
| Остальные 18 приходов | Сдерживания на уровне всего прихода нет (Avenidas Novas: относительное по приложению от декабря 2025 г., по сообщениям, снято в апреле 2026 г.) | Возможна, но проверьте квартал (bairro) и здание |
Сдерживание определяется соотношением объектов краткосрочной аренды и постоянного жилья, проверяется ежемесячно и может устанавливаться для отдельного квартала. Даже в приходе без сдерживания может оказаться квартал со своим сдерживанием, поэтому проверьте адрес в Câmara Municipal de Lisboa.
Как считается доход
Выручка = цена за ночь × 365 × загрузка. Из неё вычитаются комиссии платформы и управления, уборка за каждый заезд, коммунальные услуги, IMI, взносы в товарищество собственников и страхование. IRS считается по упрощённому режиму: облагается 35 % выручки вне зон сдерживания (50 % внутри них) по вашей предельной ставке. Окупаемость = (цена + расходы на покупку + мебель) ÷ чистый доход в год.
Мы не подставляем по умолчанию ни цену за ночь, ни загрузку: они зависят от квартиры, улицы и сезона, а цифра без источника только вводила бы в заблуждение. Берите данные похожего объявления или предложения управляющей компании.
Туристический сбор и другие платежи
Гости платят лиссабонский туристический сбор — 4 € за ночь, не более чем за 7 ночей; хозяин собирает его и передаёт дальше, поэтому это не доход. Чрезвычайный сбор с краткосрочной аренды (CEAL) отменён Decreto-Lei 57/2024, отмена действует с 31 декабря 2023 г. Общенациональные правила регистрации краткосрочной аренды — в гиде «Сдача недвижимости в аренду в Португалии» на нашем сайте sintra.house.
Вопросы
Можно ли зарегистрировать новую краткосрочную аренду в Лиссабоне?
В приходах Санта-Мария-Майор (Santa Maria Maior), Мизерикордия (Misericórdia) и Санту-Антониу (Santo António) — только по узкому исключительному режиму: это зона абсолютного сдерживания. Сан-Висенте (São Vicente), Арройуш (Arroios) и Эштрела (Estrela) в декабре 2025 г. были отнесены к зоне абсолютного сдерживания, а в апреле 2026 г. сообщалось об их переводе в зону относительного; в любом случае подходят только исключения. В остальных приходах это возможно, но некоторые кварталы (bairros) имеют собственное сдерживание, а приход Авенидаш-Новаш (Avenidas Novas) в приложении от декабря 2025 г. был в зоне относительного сдерживания, поэтому проверьте адрес.
Переходит ли регистрация краткосрочной аренды к покупателю?
В зоне сдерживания — нет: продажа квартиры или дома прекращает действие регистрации, и покупателю нужно подавать заявление по правилам сдерживания. Вне зон сдерживания регистрация, как правило, переходит вместе с объектом.
Как облагается доход от краткосрочной аренды?
Как доход категории B. При упрощённом режиме облагается 35 % выручки вне зон сдерживания и 50 % внутри них, по вашей ставке IRS. Чрезвычайный сбор с краткосрочной аренды (CEAL) отменён.
Кто платит туристический сбор в Лиссабоне?
Гости от 13 лет: 4 € за ночь с каждого, не более чем за 7 ночей. Хозяин собирает сбор и передаёт его в Câmara.
- Regulamento Municipal do Alojamento Local de Lisboa, второе изменение: Aviso n.º 29926-A/2025/2, Diário da República, 5 декабря 2025 г., действует с 6 декабря 2025 г., приложение IV (зоны сдерживания); последующие изменения по приходам — по сообщениям апреля 2026 г., формально не опубликованы
- Ст. 31 CIRS (коэффициенты упрощённого режима 0,35 и 0,50 для краткосрочной аренды) — Portal das Finanças; CEAL отменён Decreto-Lei 57/2024
- Туристический сбор Лиссабона — 4 € за ночь, до 7 ночей: Regulamento Geral de Taxas, Preços e Outras Receitas do Município de Lisboa, Aviso n.º 18684/2024/2
- Аренда и цены: INE, как в калькуляторе доходности аренды
Результаты — ориентировочные цифры для сравнения, а не налоговая, юридическая или финансовая консультация. Перед подписанием подтвердите свой случай у юриста или налогового консультанта в Португалии.
Общая информация, а не юридическая, налоговая, финансовая или кредитная консультация. Правила, ставки и цены меняются: смотрите дату на странице и перед решением проверьте свой случай у португальского юриста, налогового консультанта или в банке. Правовая информация и отказ от ответственности.