Aankoopkosten van een woning in Lissabon: calculator 2026

Het korte antwoord: reken op 7–11% extra

Een woning in Lissabon kost de prijs plus 7–11%. Waar u in die marge uitkomt, hangt vooral af van één vraag: bent u ooit fiscaal inwoner van Portugal geweest? Zo niet, reken dan op ongeveer 10%, want uw IMT is dan één tarief van 7,5% van de prijs.

Het totaal bestaat uit vier posten. De calculator bovenaan deze pagina rekent ze samen uit:

• IMT — imposto municipal sobre as transmissões, de overdrachtsbelasting. Dit is de grootste post: een glijdende schaal van 0% tot 8%, of één tarief van 6% of 7,5% in het hoogste segment van de markt.
• Imposto do selo — zegelrecht, 0,8% van de prijs.
• Akte en inschrijving — bij een loket van Casa Pronta kosten de escritura (de notariële akte) en de inschrijving in het kadaster € 375, of € 700 samen met een hypotheek. Via een particuliere notaris, met uittreksels en extra inschrijvingen, komt het doorgaans op € 500–1.200.
• Een eigen advocaat — meestal 1–2% van de prijs. Wij rekenen met 1% plus 23% btw, nooit minder dan € 1.500 plus btw.

De verkoopcommissie is normaal gesproken voor rekening van de verkoper. Bij de aankoop van een woning, nieuw of bestaand, is geen IVA (btw) verschuldigd; IVA geldt voor bouwwerkzaamheden.

Lissabon tegen de mediaan: één appartement, drie belastingrekeningen

Het INE, het nationale statistiekinstituut van Portugal, stelt de mediane verkoopprijs in de gemeente op € 5.192/m² over de 12 maanden tot juni 2026 (gepubliceerd op 23 oktober 2026), 14,7% hoger dan een jaar eerder. Een appartement van 90 m² kost tegen die prijs € 467.280. Hetzelfde appartement levert drie verschillende rekeningen op, afhankelijk van wie het koopt:

Bedragen in euro afgerond. Alleen de regel IMT verschilt tussen de drie kolommen: € 23.619 voor een hoofdverblijf, € 24.683 voor een tweede woning en € 35.046 voor iemand die fiscaal nooit in Portugal heeft gewoond. Hoger in de markt verandert het beeld, omdat dan de vaste tarieven gelden:

Vanaf € 660.982 worden een hoofdverblijf en een tweede woning gelijk belast, tegen 6%. Vanaf € 1.150.853 betaalt elke koper 7,5%, en maakt de fiscale woonplaats geen verschil meer.

Per deelgemeente

Binnen de stad lopen de INE-medianen per deelgemeente (freguesia) uiteen van € 3.850/m² in Santa Clara tot € 7.254/m² in Santo António (12 maanden tot juni 2026). Toegepast op 90 m² geven ze de volgende prijzen en IMT, van de duurste deelgemeente naar beneden:

Een mediaan mengt kleine appartementen die opgeknapt moeten worden met gerestaureerde appartementen met uitzicht op de rivier, dus een bepaalde woning kan flink afwijken van het cijfer van haar deelgemeente. Acht van de deelgemeenten hebben een eigen wijkpagina (hierboven gelinkt). De kwartaalcijfers volgen wij in de woningprijsindex van Lissabon; de volgende publicatie van het INE wordt in januari 2027 verwacht.

De IMT-schaal van 2026

IMT wordt geheven over het hoogste van twee bedragen: de prijs in de akte of de fiscale waarde (VPT, valor patrimonial tributário) op de caderneta predial, het uittreksel uit het fiscale register. Voor woningen stijgt het tarief schijf voor schijf tot een plafond en gaat het daarna over in één tarief over het hele bedrag. Het plafond ligt hoger als de woning uw habitação própria e permanente (vast hoofdverblijf) wordt dan bij een tweede woning of een verhuurwoning. Dit zijn de tabellen voor het vasteland die de belastingdienst in januari 2026 publiceerde:

Buiten de woningmarkt is het tarief vast: 6,5% voor bouwgrond en voor winkels, kantoren en ander niet-residentieel vastgoed, 5% voor landbouwgrond (rústico). De fiscale woonplaats speelt daar geen rol.

Drempels en sprongen

Maar één mediaan per deelgemeente brengt een appartement van 90 m² in de zone van de vaste tarieven, en dan alleen als tweede woning. Tegen de mediaan van Santo António kost 90 m² € 652.860, dat is € 18.929 boven € 633.931, de waarde waarboven een tweede woning naar één tarief van 6% gaat; de IMT bedraagt dan € 39.172. Als hoofdverblijf blijft hetzelfde appartement op de schaal, € 8.122 onder € 660.982, en betaalt het € 38.465. Boven € 1.150.853 betaalt iedereen 7,5%.

De oppervlakte verandert dat snel. Tegen dezelfde mediaan van Santo António kost 100 m² € 725.400: € 43.524 IMT tegen 6%, of u er nu woont of niet, of € 54.405 tegen 7,5% als u nooit inwoner bent geweest.

Let op de bovenste drempel. Over een woning van € 1.150.853 betaalt u € 69.051 IMT; één euro meer en het tarief over de hele prijs wordt 7,5%, ofwel € 86.314 — zo’n € 17.260 meer. De lagere overgangen kosten weinig: ongeveer € 544 bij € 660.982 voor een hoofdverblijf, ongeveer € 21 bij € 633.931 voor een tweede woning.

De 7,5%-regel voor kopers die nooit in Portugal woonden

Decreto-Lei 97/2026 geldt sinds 25 mei 2026. Wie een woning koopt en geen fiscaal inwoner van Portugal is en dat ook nooit was, betaalt één IMT-tarief van 7,5% over de hele prijs; schijven, vrijstellingen en verminderingen gelden dan niet. Het paspoort doet er niet toe: een Portugees die altijd in het buitenland heeft gewoond, betaalt het, een buitenlander die al in Portugal woont niet.

• Gehuwde kopers. Bij gemeenschap van goederen geldt de 7,5% alleen als geen van beide echtgenoten inwoner is of ooit is geweest. Bij scheiding van goederen, en voor andere mede-eigenaars, wordt elke koper afzonderlijk beoordeeld (Ofício Circulado 40131/2026).
• Inwoner worden. Wordt u binnen twee jaar na de akte fiscaal inwoner, dan wordt het bedrag boven de normale IMT terugbetaald — op ons appartement van € 467.280 ongeveer € 11.427 als het dan uw hoofdverblijf is.
• Langdurige verhuur. Het meerbedrag wordt ook terugbetaald als u de woning binnen zes maanden na de aankoop verhuurt aan een huurder voor maximaal € 2.300 per maand (het plafond voor 2026) en ze binnen vijf jaar 36 maanden verhuurd blijft, aaneengesloten of niet. Vakantieverhuur telt niet mee — en in grote delen van het centrum van Lissabon worden geen nieuwe registraties voor vakantieverhuur (Alojamento Local, AL) meer afgegeven; onze gids over de regels voor Alojamento Local in Lissabon geeft de details.

In beide gevallen gaat het verzoek naar de belastingdienst binnen zes maanden nadat de fiscale woonplaats begint of het huurcontract is getekend. Bouwgrond en bedrijfsruimten vallen niet onder de regel.

Onder de 35: IMT Jovem in een stad boven het plafond

Kopers van 35 jaar of jonger die hun eerste hoofdverblijf kopen, de afgelopen drie jaar geen woning bezaten en zelf belastingaangifte doen, zijn tot € 330.539 vrijgesteld van IMT en zegelrecht (Decreto-Lei 48-A/2024). Tussen € 330.539 en € 660.982 betalen ze 8% IMT en 0,8% zegelrecht alleen over het deel boven € 330.539. Boven € 660.982 is er geen vrijstelling.

De prijzen in Lissabon liggen meestal boven dat plafond. In Santa Clara, de goedkoopste deelgemeente, kost 90 m² tegen de mediaan al € 346.500, wat ongeveer € 1.277 IMT oplevert. Bij de mediaan van de stad, € 467.280, brengt de vrijstelling de IMT terug tot ongeveer € 10.939 en het zegelrecht tot € 1.094, in plaats van € 23.619 en € 3.738. Het vakje IMT Jovem in de calculator past haar toe.

Ook de registerkosten dalen: € 150 in plaats van € 375 bij Casa Pronta, of € 250 in plaats van € 700 met een hypotheek, voor prijzen tot € 330.539 (Decreto-Lei 48-D/2024); de helft van de korting als maar één van twee kopers in aanmerking komt.

Na de akte: IMI en andere jaarlijkse lasten

De gemeentelijke onroerendezaakbelasting, IMI, is een percentage van de VPT. Lissabon rekent 0,3% voor belastingjaar 2025 (betaald in 2026), het minimum dat de wet toestaat. Het tarief voor 2026 is nog niet vastgesteld; meldt de stad vóór 31 december niets aan de belastingdienst, dan geldt opnieuw 0,3%. De VPT ligt in Lissabon meestal ver onder de marktprijs: met de helft van de prijs als VPT zou voor het appartement van € 467.280 ongeveer € 701 per jaar verschuldigd zijn, het bedrag dat de calculator toont. IMI Familiar trekt er € 30 af bij één persoon ten laste, € 70 bij twee en € 140 bij drie of meer.

AIMI, de aanvullende belasting, geldt pas boven € 600.000 aan fiscale woningwaarde per eigenaar. De bijdragen aan de vereniging van eigenaars (condomínio) verschillen per gebouw en worden vastgesteld door de vergadering van eigenaars.

Verder lezen

Stap voor stap door een aankoop: de gids over de aankoopkosten in Lissabon. Prijzen per deelgemeente naast vervoer, de status van vakantieverhuur en het soort koper dat bij elke wijk past: de vergelijking van acht wijken. Een aankoop afwegen tegen blijven huren: de huren-of-kopencalculator.

Aankoopkosten in Lissabon: veelgestelde vragen

Welk percentage moet ik bij een prijs in Lissabon optellen voor belastingen en kosten?

Reken op 7–11%. Voor een appartement van 90 m² tegen de mediaan van de stad (INE: € 5.192/m², 12 maanden tot juni 2026) is dat € 467.280 plus ongeveer € 33.480 (7,2%) als het uw hoofdverblijf wordt, € 34.543 (7,4%) als tweede woning en € 44.907 (9,6%) als u nooit fiscaal inwoner van Portugal bent geweest. De rekening bestaat uit IMT, 0,8% zegelrecht, de akte en de inschrijving en een advocaat voor 1–2%.

Bij welke prijs valt een woning in Lissabon buiten de progressieve IMT-schaal?

Bij € 633.931 voor een tweede woning en € 660.982 voor een hoofdverblijf; daarboven geldt één tarief van 6% over de hele prijs, en vanaf € 1.150.853 één tarief van 7,5%. Een doorsneeappartement blijft op de schaal: 90 m² tegen de mediaan van Santo António, de hoogste van de 24 deelgemeenten, kost € 652.860, zodat het laatste deel als hoofdverblijf nog tegen 8% wordt belast, terwijl als tweede woning al het vaste tarief van 6% geldt.

Hoeveel extra kost de 7,5%-regel op een appartement tegen de mediaan van Lissabon?

Op € 467.280 betaalt een koper die nooit fiscaal inwoner van Portugal is geweest € 35.046 aan IMT, tegen € 23.619 voor een inwoner die een hoofdverblijf koopt (Decreto-Lei 97/2026, sinds 25 mei 2026). Het verschil kunt u terugvragen als u binnen twee jaar in Portugal gaat wonen, of als u het appartement binnen zes maanden als woning verhuurt voor maximaal € 2.300 per maand en het binnen vijf jaar 36 maanden verhuurd blijft.

Hoeveel IMI betaalt een woning in Lissabon per jaar?

De stad hanteert het laagste tarief dat de wet toestaat, 0,3% van de fiscale waarde (VPT), voor belastingjaar 2025, te betalen in 2026. Omdat de VPT meestal ruim onder de prijs ligt, zou een appartement van € 467.280 met een VPT van de helft van de prijs ongeveer € 701 betalen. Huishoudens met personen ten laste trekken € 30, € 70 of € 140 af.

Waarom is de fiscale waarde (VPT) belangrijk bij de aankoop?

IMT en zegelrecht worden berekend over het hoogste van twee bedragen, de prijs in de akte of de VPT op de caderneta predial, en over de VPT wordt ook elk jaar de IMI geheven. Vraag de caderneta op voordat u zich vastlegt.