Расходы на покупку жилья в Лиссабоне: калькулятор 2026

Коротко: заложите сверху 7–11 %

Жильё в Лиссабоне стоит свою цену плюс 7–11 %. Где именно в этом диапазоне вы окажетесь, решает в основном один вопрос: были ли вы когда-нибудь налоговым резидентом Португалии? Если нет, ориентируйтесь примерно на 10 %: ваш IMT — единые 7,5 % от цены.

Итог складывается из четырёх статей, и калькулятор вверху страницы считает их вместе:

• IMT (налог на переход права собственности, imposto municipal sobre as transmissões) — самая крупная статья: скользящая шкала от 0 до 8 % или одна ставка 6 % либо 7,5 % в верхнем сегменте рынка.
• Гербовый сбор (imposto do selo) — 0,8 % от цены.
• Эскритура (договор купли-продажи у нотариуса) и регистрация — в Casa Pronta оформление и регистрация стоят 375 €, вместе с ипотекой — 700 €. У частного нотариуса, со справками и дополнительными регистрациями, обычно выходит 500–1 200 €.
• Свой юрист — как правило, 1–2 % от цены. Мы считаем 1 % плюс 23 % НДС, но не меньше 1 500 € плюс НДС.

Комиссию посредника при продаже обычно оплачивает продавец. IVA (НДС) при покупке жилья, нового или вторичного, не взимается: им облагаются строительные работы.

Лиссабон по медиане: одна квартира — три налоговых счёта

По данным INE, медиана цены продажи в муниципалитете составила 5 192 €/м² за 12 месяцев до июня 2026 года (опубликовано 23 октября 2026 г.) — на 14,7 % больше, чем годом ранее. Квартира 90 м² по этой цене стоит 467 280 €. В зависимости от того, кто её покупает, счёт получается разным:

Суммы округлены до евро. Между колонками меняется только IMT: 23 619 € для основного жилья, 24 683 € для второго и 35 046 € для того, кто никогда не жил в Португалии как налоговый резидент. Выше по рынку картина другая, потому что начинают действовать единые ставки:

С 660 982 € основное и второе жильё облагаются одинаково — по 6 %. С 1 150 853 € все покупатели платят 7,5 %, и налоговое резидентство перестаёт что-либо менять.

По приходам

Внутри города медианы INE по приходам (freguesias) — от 3 850 €/м² в Санта-Кларе (Santa Clara) до 7 254 €/м² в Санту-Антониу (12 месяцев до июня 2026 года). Для 90 м² это даёт такие цены и IMT, от самого дорогого прихода к самому дешёвому:

Медиана смешивает небольшие квартиры под ремонт и отреставрированные с видом на реку, поэтому конкретное жильё может заметно отличаться от цифры своего прихода. У восьми приходов есть собственная страница района (ссылки в таблице). Ежеквартальные обновления — в индексе цен на жильё в Лиссабоне; следующая публикация INE ожидается в январе 2027 года.

Шкала IMT 2026 года

IMT начисляется на большую из двух сумм: цену, записанную в эскритуре, или налоговую стоимость (VPT) из caderneta predial. Для жилья ставка растёт по ступеням до определённого потолка, а затем сменяется одной ставкой на всю сумму. Потолок выше, если это будет ваше habitação própria e permanente (основное постоянное жильё), чем для второго жилья или жилья под сдачу. Вот таблицы для континентальной части, опубликованные налоговой службой в январе 2026 года:

Вне жилья ставка фиксированная: 6,5 % для участков под застройку, магазинов, офисов и другой нежилой недвижимости, 5 % для сельскохозяйственной земли. Резидентство здесь роли не играет.

Пороги и скачки

Только одна медиана прихода переводит квартиру 90 м² в зону единых ставок, и только как второе жильё. По медиане Санту-Антониу 90 м² стоят 652 860 € — на 18 929 € больше 633 931 €, порога, после которого второе жильё облагается одной ставкой 6 %, поэтому IMT составит 39 172 €. Как основное жильё та же квартира остаётся на шкале — на 8 122 € ниже 660 982 € — и платит 38 465 €. Выше 1 150 853 € все платят 7,5 %.

Площадь меняет это быстро. При той же медиане Санту-Антониу 100 м² стоят 725 400 €: IMT 43 524 € по ставке 6 % — живёте вы там или нет — либо 54 405 € по 7,5 %, если вы никогда не были резидентом.

Следите за верхним порогом. Жильё за 1 150 853 € несёт 69 051 € IMT; добавьте один евро — и вся цена облагается по 7,5 %, это 86 314 €, примерно на 17 260 € больше. Нижние переключения стоят немного: около 544 € на 660 982 € для основного жилья и около 21 € на 633 931 € для второго.

Правило 7,5 % для тех, кто никогда не жил в Португалии

Decreto-Lei 97/2026 действует с 25 мая 2026 года. Покупатель жилья, который не является налоговым резидентом Португалии и никогда им не был, платит одну ставку IMT 7,5 % со всей цены; ступени, освобождения и льготы не применяются. Паспорт значения не имеет: португалец, всю жизнь проживший за границей, её платит, а иностранец, который уже живёт в Португалии, — нет.

• Супруги. При общей собственности супругов 7,5 % применяются, только если ни один из них не является и никогда не был резидентом. При раздельном имуществе, как и для других совладельцев, каждого покупателя оценивают отдельно (Ofício Circulado 40131/2026).
• Переезд. Если стать налоговым резидентом в течение двух лет после эскритуры, превышение над обычным IMT возвращают — для нашей квартиры за 467 280 € около 11 427 €, если она становится вашим основным жильём.
• Долгосрочная сдача. Превышение возвращают и в том случае, если в течение шести месяцев после покупки вы сдаёте жильё жильцу не дороже 2 300 € в месяц (лимит 2026 года) и оно остаётся сданным 36 месяцев, подряд или с перерывами, в пределах пяти лет. Краткосрочная аренда не подходит — а в большой части центра Лиссабона новые регистрации краткосрочной аренды (Alojamento Local, AL) не выдаются; подробности — в нашем гиде по правилам AL в Лиссабоне.

В обоих случаях заявление подаётся в налоговую в течение шести месяцев после того, как началось резидентство или подписан договор аренды. На участки и коммерческие помещения правило не распространяется.

До 35 лет: IMT Jovem в городе, где цены выше лимита

Покупатели в возрасте до 35 лет включительно, которые покупают первое основное жильё, не владели жильём последние три года и сами подают налоговую декларацию, освобождены от IMT и гербового сбора до 330 539 € (Decreto-Lei 48-A/2024). От 330 539 € до 660 982 € они платят 8 % IMT и 0,8 % гербового сбора только с части свыше 330 539 €. Выше 660 982 € льготы нет.

Цены в Лиссабоне в основном выше этого лимита. В Санта-Кларе, самом дешёвом приходе, 90 м² по медиане — уже 346 500 €, и остаётся около 1 277 € IMT. При городской медиане 467 280 € льгота снижает IMT примерно до 10 939 €, а гербовый сбор — до 1 094 € вместо 23 619 € и 3 738 €. Галочка IMT Jovem в калькуляторе её применяет.

Снижаются и регистрационные сборы: 150 € вместо 375 € в Casa Pronta или 250 € вместо 700 € с ипотекой при цене до 330 539 € (Decreto-Lei 48-D/2024); если условиям соответствует только один из двух покупателей — половина скидки.

После эскритуры: IMI и другие ежегодные платежи

Муниципальный налог на недвижимость, IMI, — это процент от VPT. Лиссабон берёт 0,3 % за налоговый 2025 год (уплата в 2026-м) — минимум, который допускает закон. Ставка на 2026 год ещё не установлена; если город ничего не сообщит налоговой до 31 декабря, снова действует 0,3 %. VPT в Лиссабоне обычно гораздо ниже рыночной цены: если принять её за половину цены, квартира за 467 280 € платила бы около 701 € в год — эту сумму показывает калькулятор. IMI Familiar уменьшает налог на 30 € при одном иждивенце, на 70 € при двух и на 140 € при трёх и более.

Дополнительный налог AIMI начинается только с 600 000 € налоговой стоимости жилья на одного владельца. Взносы в товарищество собственников (condomínio) у каждого дома свои, их утверждает собрание собственников.

Что почитать дальше

Покупка шаг за шагом — гид по расходам на покупку в Лиссабоне. Цены приходов рядом с транспортом, правилами AL и тем, кому подходит каждый район, — сравнение восьми районов. Сравнить покупку с арендой — калькулятор «аренда или покупка».

Расходы на покупку в Лиссабоне: частые вопросы

Сколько процентов добавить к цене жилья в Лиссабоне на налоги и сборы?

Рассчитывайте на 7–11 %. Для квартиры 90 м² по городской медиане (INE: 5 192 €/м², 12 месяцев до июня 2026 года) это 467 280 € плюс около 33 480 € (7,2 %), если она станет вашим основным жильём, 34 543 € (7,4 %) для второго жилья и 44 907 € (9,6 %), если вы никогда не были налоговым резидентом Португалии. Счёт складывается из IMT, гербового сбора 0,8 %, эскритуры и регистрации и юриста за 1–2 %.

При какой цене жильё в Лиссабоне выходит из прогрессивной шкалы IMT?

При 633 931 € для второго жилья и 660 982 € для основного: выше на всю цену действует одна ставка 6 %, а с 1 150 853 € — одна ставка 7,5 %. Типичная квартира остаётся на шкале: 90 м² по медиане Санту-Антониу (Santo António), самого дорогого из 24 приходов, стоят 652 860 €, поэтому как основное жильё верхняя часть цены по-прежнему облагается по 8 %, а как второе жильё такая квартира уже платит единые 6 %.

Сколько добавляет правило 7,5 % к налогу на квартиру по медиане?

С 467 280 € покупатель, никогда не бывший налоговым резидентом Португалии, платит 35 046 € IMT против 23 619 € у резидента, покупающего основное жильё (Decreto-Lei 97/2026, с 25 мая 2026 года). Разницу можно вернуть, если в течение двух лет стать резидентом или если в течение шести месяцев сдать квартиру для проживания не дороже 2 300 € в месяц и держать её сданной 36 месяцев в пределах пяти лет.

Сколько IMI в год платит жильё в Лиссабоне?

Город применяет самую низкую ставку, которую допускает закон, — 0,3 % налоговой стоимости (VPT) за налоговый 2025 год, оплачиваемый в 2026-м. VPT обычно заметно ниже цены: квартира за 467 280 € с VPT в половину цены платила бы около 701 €. Семьи с иждивенцами вычитают 30 €, 70 € или 140 €.

Почему налоговая стоимость (VPT) важна при покупке?

IMT и гербовый сбор берутся с большей из двух сумм — цены в эскритуре или VPT из caderneta predial, а с VPT ещё и ежегодно начисляется IMI. Попросите caderneta до того, как принять решение.