Kaufnebenkosten für Immobilien in Lissabon: Rechner 2026

Die kurze Antwort: Planen Sie 7–11 % zusätzlich ein

Eine Immobilie in Lissabon kostet ihren Preis plus 7–11 %. Wo Sie in dieser Spanne landen, hängt vor allem von einer Frage ab: Waren Sie jemals in Portugal steuerlich ansässig? Wenn nicht, rechnen Sie mit etwa 10 %, denn Ihre IMT beträgt einheitlich 7,5 % des Preises.

Vier Positionen ergeben die Summe. Der Rechner oben auf dieser Seite ermittelt sie zusammen:

• IMT – Imposto Municipal sobre as Transmissões, die Grunderwerbsteuer. Sie ist der größte Posten: eine gleitende Staffel von 0 % bis 8 % oder ein einziger Satz von 6 % bzw. 7,5 % im oberen Marktsegment.
• Imposto do Selo – die Stempelsteuer, 0,8 % des Preises.
• Notarielle Beurkundung (Escritura) und Grundbuch – an einem Casa-Pronta-Schalter kosten Beurkundung und Eintragung 375 €, zusammen mit einer Hypothek 700 €. Über einen privaten Notar, mit Bescheinigungen und weiteren Eintragungen, sind meist 500–1.200 € fällig.
• Ein eigener Anwalt – üblich sind 1–2 % des Preises. Unsere Zahlen gehen von 1 % plus 23 % MwSt. aus, mindestens 1.500 € plus MwSt.

Die Vermittlungsprovision trägt normalerweise der Verkäufer. Beim Kauf einer Wohnimmobilie, ob neu oder gebraucht, fällt keine IVA (Mehrwertsteuer) an; sie betrifft Bauleistungen.

Lissabon zum Median: eine Wohnung, drei Steuerrechnungen

Das INE beziffert den mittleren Verkaufspreis in der Gemeinde auf 5.192 €/m² über die 12 Monate bis Juni 2026 (Daten veröffentlicht am 23. Oktober 2026), 14,7 % mehr als ein Jahr zuvor. Eine Wohnung mit 90 m² kostet zu diesem Preis 467.280 €. Je nachdem, wer sie kauft, ergibt dieselbe Wohnung drei verschiedene Rechnungen:

Beträge auf Euro gerundet. Zwischen den drei Spalten ändert sich nur die IMT: 23.619 € für einen Hauptwohnsitz, 24.683 € für einen Zweitwohnsitz und 35.046 € für jemanden, der nie in Portugal steuerlich ansässig war. Weiter oben im Markt sieht es anders aus, weil dort die Einheitssätze greifen:

Ab 660.982 € werden Haupt- und Zweitwohnsitz gleich mit 6 % besteuert. Ab 1.150.853 € zahlt jeder Käufer 7,5 %, und die steuerliche Ansässigkeit spielt keine Rolle mehr.

Gemeindebezirk für Gemeindebezirk

Innerhalb der Stadt reichen die INE-Mediane der Gemeindebezirke (Freguesias) von 3.850 €/m² in Santa Clara bis 7.254 €/m² in Santo António (12 Monate bis Juni 2026). Auf 90 m² angewandt, ergeben sie folgende Preise und IMT, vom teuersten Gemeindebezirk abwärts:

Ein Median mischt kleine renovierungsbedürftige Wohnungen mit sanierten Wohnungen mit Flussblick, daher kann eine einzelne Immobilie deutlich vom Wert ihres Gemeindebezirks abweichen. Acht der Gemeindebezirke haben eine eigene Lagenseite (oben verlinkt). Die vierteljährlichen Aktualisierungen verfolgt der Lissabonner Immobilienpreisindex; die nächste Veröffentlichung des INE wird im Januar 2027 erwartet.

Die IMT-Staffel 2026

Die IMT wird auf den höheren von zwei Werten erhoben: den in der Escritura genannten Preis oder den Steuerwert (VPT, Valor Patrimonial Tributário) aus der Caderneta Predial, dem steuerlichen Grundstücksdatenblatt. Bei Wohnimmobilien steigt der Satz Stufe für Stufe bis zu einer Obergrenze und wechselt dann zu einem einzigen Satz auf den vollen Betrag. Die Obergrenze liegt höher, wenn die Immobilie Ihre Habitação Própria e Permanente (Hauptwohnsitz) wird, als bei einem Zweitwohnsitz oder einer Vermietung. Dies sind die Tabellen für das Festland, die die Steuerbehörde im Januar 2026 veröffentlicht hat:

Außerhalb des Wohnens ist der Satz fest: 6,5 % für Baugrundstücke sowie Läden, Büros und andere Gewerbeimmobilien, 5 % für landwirtschaftliche Grundstücke. Die Ansässigkeit spielt dort keine Rolle.

Schwellen und Sprünge

Nur ein Median eines Gemeindebezirks bringt eine Wohnung mit 90 m² in den Bereich der Einheitssätze, und zwar nur als Zweitwohnsitz. Zum Median von Santo António kosten 90 m² 652.860 €, also 18.929 € über 633.931 €, dem Wert, ab dem ein Zweitwohnsitz einem einzigen Satz von 6 % unterliegt; die IMT beträgt daher 39.172 €. Als Hauptwohnsitz bleibt dieselbe Wohnung in der Staffel, 8.122 € unter 660.982 €, und zahlt 38.465 €. Über 1.150.853 € zahlen alle 7,5 %.

Die Fläche ändert das schnell. Zum selben Median von Santo António kosten 100 m² 725.400 €: IMT von 43.524 € zu 6 %, ob Sie dort wohnen oder nicht, oder 54.405 € zu 7,5 %, wenn Sie nie ansässig waren.

Achten Sie auf die obere Schwelle. Auf eine Immobilie für 1.150.853 € fallen 69.051 € IMT an; ein Euro mehr, und der Satz auf den gesamten Preis beträgt 7,5 %, also 86.314 € – rund 17.260 € mehr. Die unteren Wechsel kosten wenig: etwa 544 € bei 660.982 € für einen Hauptwohnsitz, etwa 21 € bei 633.931 € für einen Zweitwohnsitz.

Die 7,5-%-Regel für Käufer, die nie in Portugal steuerlich ansässig waren

Das Decreto-Lei 97/2026 gilt seit dem 25. Mai 2026. Wer eine Wohnimmobilie kauft und nicht in Portugal steuerlich ansässig ist und es nie war, zahlt einen einzigen IMT-Satz von 7,5 % auf den gesamten Preis; Stufen, Befreiungen und Ermäßigungen gelten nicht. Der Pass spielt keine Rolle – ein Portugiese, der immer im Ausland gelebt hat, zahlt ihn, ein Ausländer, der bereits in Portugal lebt, nicht.

• Verheiratete Käufer. Bei Gütergemeinschaft gelten die 7,5 % nur, wenn keiner der Ehegatten ansässig ist oder je war. Bei Gütertrennung, wie bei allen anderen Miteigentümern, wird jeder Käufer gesondert betrachtet (Ofício Circulado 40131/2026).
• Ansässig werden. Begründen Sie innerhalb von zwei Jahren nach der Escritura Ihre steuerliche Ansässigkeit, wird der Mehrbetrag gegenüber der normalen IMT erstattet – bei unserer Wohnung für 467.280 € etwa 11.427 €, wenn sie dann Ihr Hauptwohnsitz ist.
• Langfristige Vermietung. Der Mehrbetrag wird auch erstattet, wenn Sie die Immobilie innerhalb von sechs Monaten nach dem Kauf für höchstens 2.300 € im Monat (Obergrenze 2026) an einen Mieter vermieten und sie innerhalb von fünf Jahren 36 Monate lang vermietet bleibt, am Stück oder nicht. Ferienvermietung zählt nicht – und in weiten Teilen des Lissabonner Zentrums werden keine neuen Registrierungen für Ferienvermietung (Alojamento Local, AL) erteilt; Einzelheiten in unserem Ratgeber zu den AL-Regeln in Lissabon.

In beiden Fällen geht der Antrag innerhalb von sechs Monaten nach Beginn der Ansässigkeit bzw. Unterzeichnung des Mietvertrags an die Steuerbehörde. Grundstücke und Gewerbeflächen fallen nicht unter die Regel.

Bis 35 Jahre: IMT Jovem in einer Stadt über der Grenze

Käufer bis einschließlich 35 Jahre, die ihren ersten Hauptwohnsitz kaufen, in den letzten drei Jahren keine Wohnimmobilie besessen haben und ihre Steuererklärung selbst abgeben, sind bis 330.539 € von IMT und Stempelsteuer befreit (Decreto-Lei 48-A/2024). Zwischen 330.539 € und 660.982 € zahlen sie 8 % IMT und 0,8 % Stempelsteuer nur auf den Anteil über 330.539 €. Über 660.982 € gibt es keine Entlastung.

Die Lissabonner Preise liegen meist über dieser Grenze. In Santa Clara, dem günstigsten Gemeindebezirk, kosten 90 m² zum Median bereits 346.500 €, es bleiben etwa 1.277 € IMT. Beim städtischen Median von 467.280 € senkt die Entlastung die IMT auf etwa 10.939 € und die Stempelsteuer auf 1.094 € statt 23.619 € und 3.738 €. Das Kästchen IMT Jovem im Rechner wendet sie an.

Auch die Registergebühren sinken: 150 € statt 375 € bei Casa Pronta oder 250 € statt 700 € mit Hypothek, bei Preisen bis 330.539 € (Decreto-Lei 48-D/2024); erfüllt nur einer von zwei Käufern die Bedingungen, gilt die halbe Ermäßigung.

Nach der Escritura: IMI und andere jährliche Kosten

Die kommunale Grundsteuer IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) ist ein Prozentsatz des VPT. Lissabon erhebt 0,3 % für das Steuerjahr 2025 (zahlbar 2026), das gesetzliche Minimum. Der Satz für 2026 steht noch nicht fest; teilt die Stadt der Steuerbehörde bis zum 31. Dezember nichts mit, gilt erneut 0,3 %. Die VPT in Lissabon liegen meist weit unter den Marktpreisen: Setzt man den halben Preis als VPT an, fielen für die Wohnung für 467.280 € etwa 701 € im Jahr an, der Betrag, den der Rechner zeigt. IMI Familiar zieht bei einem unterhaltsberechtigten Kind 30 € ab, bei zweien 70 € und bei drei oder mehr 140 €.

Die Zusatzsteuer AIMI greift erst ab 600.000 € Steuerwert von Wohnimmobilien je Eigentümer. Das Hausgeld der Eigentümergemeinschaft (Condomínio) ist von Gebäude zu Gebäude verschieden und wird von der Eigentümerversammlung beschlossen.

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Schritt für Schritt durch einen Kauf: der Ratgeber zu den Kaufnebenkosten in Lissabon. Preise der Gemeindebezirke neben Verkehrsanbindung, Status der Ferienvermietung und der Frage, wem welche Lage liegt: der Vergleich von acht Lagen. Kauf gegen Miete abwägen: der Rechner Mieten oder Kaufen.

Kaufnebenkosten in Lissabon: häufige Fragen

Wie viel Prozent sollte ich in Lissabon für Steuern und Gebühren auf den Preis aufschlagen?

Rechnen Sie mit 7–11 %. Für eine Wohnung mit 90 m² zum städtischen Median (INE: 5.192 €/m², 12 Monate bis Juni 2026) sind das 467.280 € plus etwa 33.480 € (7,2 %), wenn sie Ihr Hauptwohnsitz wird, 34.543 € (7,4 %) als Zweitwohnsitz und 44.907 € (9,6 %), wenn Sie nie in Portugal steuerlich ansässig waren. Die Rechnung setzt sich aus IMT, 0,8 % Stempelsteuer, Beurkundung und Grundbuch sowie einem Anwalt für 1–2 % zusammen.

Ab welchem Preis verlässt eine Immobilie in Lissabon die progressive IMT-Staffel?

Bei 633.931 € für einen Zweitwohnsitz und bei 660.982 € für einen Hauptwohnsitz; darüber gilt ein einziger Satz von 6 % auf den gesamten Preis, ab 1.150.853 € ein einziger Satz von 7,5 %. Eine typische Wohnung bleibt in der Staffel: 90 m² zum Median von Santo António, dem teuersten der 24 Gemeindebezirke, kosten 652.860 €; als Hauptwohnsitz wird der oberste Anteil daher weiterhin mit 8 % besteuert, als Zweitwohnsitz gilt bereits der Einheitssatz von 6 %.

Wie viel kostet die 7,5-%-Regel bei einer Wohnung zum Lissabonner Median zusätzlich?

Bei 467.280 € zahlt ein Käufer, der nie in Portugal steuerlich ansässig war, 35.046 € IMT, gegenüber 23.619 € für einen Ansässigen, der seinen Hauptwohnsitz kauft (Decreto-Lei 97/2026, seit 25. Mai 2026). Die Differenz lässt sich zurückfordern, wenn Sie innerhalb von zwei Jahren ansässig werden oder die Wohnung innerhalb von sechs Monaten für höchstens 2.300 € im Monat als Wohnung vermieten und sie innerhalb von fünf Jahren 36 Monate lang vermietet bleibt.

Wie viel IMI zahlt eine Immobilie in Lissabon pro Jahr?

Die Stadt wendet den niedrigsten gesetzlich zulässigen Satz an, 0,3 % des Steuerwerts (VPT), für das Steuerjahr 2025, zahlbar 2026. Da der VPT meist deutlich unter dem Preis liegt, würde eine Wohnung für 467.280 € mit einem VPT in Höhe des halben Preises etwa 701 € zahlen. Haushalte mit unterhaltsberechtigten Kindern ziehen 30 €, 70 € oder 140 € ab.

Warum ist der Steuerwert (VPT) beim Kauf wichtig?

IMT und Stempelsteuer werden auf den höheren der beiden Werte erhoben, den Preis in der Escritura oder den VPT in der Caderneta Predial, und auf den VPT wird außerdem jedes Jahr die IMI berechnet. Lassen Sie sich die Caderneta zeigen, bevor Sie sich festlegen.