Mietrendite in Lissabon: INE-Mieten und -Preise für 24 Gemeindebezirke
Brutto- und Nettorendite langfristiger Vermietung in Lissabon: INE-Mieten und -Preise je Gemeindebezirk, IRS-Sätze 2026 auf Mieten, IMI, Hausgeld, Kaufkosten.
Kurz gesagt. Zu den INE-Medianen für die 12 Monate bis Juni 2026 erzielt eine Wohnung in Lissabon eine Bruttomietrendite von etwa 4,0 %: neue Mietverträge zu 17,43 €/m² im Monat gegenüber Verkaufspreisen von 5.192 €/m². Je nach Gemeindebezirk reicht sie von 3,5 % in Belém bis 4,6 % in Santa Maria Maior. Seit 2026 werden Mieten bis 2.300 € im Monat mit 10 % besteuert (Decreto-Lei 97/2026). Die Mediane sind ein Richtwert zum Vergleich der Gemeindebezirke, keine Bewertung einer Immobilie.
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Ein Median des Gemeindebezirks ist nicht Ihre Wohnung. Senden Sie uns das Inserat, und wir melden uns mit dem, was neue Mietverträge in der Umgebung erzielen, dem Steuerwert und den Kosten, die die Rendite verändern.
So funktioniert der Rechner
Wählen Sie einen Gemeindebezirk und eine Fläche: Der Rechner setzt Preis und Miete nach den INE-Medianen für dieselben 12 Monate bis Juni 2026 ein, sodass beide zusammenpassen. Überschreiben Sie beide mit den tatsächlichen Zahlen. Die Nettorendite zieht Leerstand, IMI, Hausgeld, Versicherung, Instandhaltung und IRS ab und teilt durch den Preis plus Kaufnebenkosten.
Mieten und Renditen nach Gemeindebezirk
INE-Medianmiete neuer Mietverträge und Median des Verkaufspreises, beide für die 12 Monate bis Juni 2026. Bruttorendite = 12 Monatsmieten ÷ Preis.
| Gemeindebezirk | Verkauf, €/m² | Neue Mietverträge, €/m² im Monat | Bruttorendite |
|---|---|---|---|
| Ajuda | 5.255 | 18,47 | 4,2 % |
| Alcântara | 4.965 | 17,26 | 4,2 % |
| Alvalade | 5.152 | 16,24 | 3,8 % |
| Areeiro | 5.150 | 15,57 | 3,6 % |
| Arroios | 4.734 | 16,67 | 4,2 % |
| Avenidas Novas | 6.144 | 18,26 | 3,6 % |
| Beato | 4.880 | 15,99 | 3,9 % |
| Belém | 5.889 | 17,42 | 3,5 % |
| Benfica | 4.792 | 16,28 | 4,1 % |
| Campo de Ourique | 6.055 | 19,23 | 3,8 % |
| Campolide | 5.580 | 18,48 | 4,0 % |
| Carnide | 4.690 | 16,86 | 4,3 % |
| Estrela | 5.770 | 20,00 | 4,2 % |
| Lumiar | 4.877 | 15,04 | 3,7 % |
| Marvila | 4.952 | 18,33 | 4,4 % |
| Misericórdia | 6.014 | 19,95 | 4,0 % |
| Olivais | 4.399 | 16,58 | 4,5 % |
| Parque das Nações | 6.269 | 18,88 | 3,6 % |
| Penha de França | 4.659 | 16,77 | 4,3 % |
| Santa Clara | 3.850 | 13,39 | 4,2 % |
| Santa Maria Maior | 5.200 | 19,92 | 4,6 % |
| Santo António | 7.254 | 21,55 | 3,6 % |
| São Domingos de Benfica | 5.323 | 16,36 | 3,7 % |
| São Vicente | 5.045 | 18,44 | 4,4 % |
| Lissabon | 5.192 | 17,43 | 4,0 % |
Das INE veröffentlicht außerdem einen Quartalsmedian nur für neue Mietverträge, die im 2. Quartal 2026 unterzeichnet wurden: 17,79 €/m² im Monat für die Stadt. Diesen Wert verwendet unser Rechner Mieten oder Kaufen (eine Bruttorendite von etwa 4,1 %). Er schwankt von Quartal zu Quartal stärker, deshalb beruhen die Renditen hier auf der 12-Monats-Reihe.
IRS auf Mieten 2026
Mieten aus einer Wohnung werden zu einem festen Satz auf die Miete abzüglich der zulässigen Kosten besteuert, es sei denn, ein Ansässiger rechnet sie seinen übrigen Einkünften zum progressiven IRS-Tarif hinzu. Seit 2026 werden Mieten bis 2.300 € im Monat mit 10 % besteuert (Decreto-Lei 97/2026, für Einkünfte bis Ende 2029), auch bei früher geschlossenen Verträgen. Für längere Mietverträge zu dauerhaften Wohnzwecken gelten eigene, niedrigere Sätze; angewandt wird der niedrigste zutreffende Satz.
| Wohnungsmietvertrag, 2026 | IRS-Satz |
|---|---|
| Normaler Sondersteuersatz | 25 % |
| Miete bis 2.300 € im Monat (Einkünfte 2026–2029) | 10 % |
| Mietvertrag über 5 bis 10 Jahre | 15 % |
| Mietvertrag über 10 bis 20 Jahre | 10 % |
| Mietvertrag ab 20 Jahren | 5 % |
| Bezahlbare Miete nach dem RSAA (seit 1. September 2026) | steuerfrei |
Zulässige Kosten sind IMI und Stempelsteuer, das Hausgeld der Eigentümergemeinschaft sowie Reparaturen und Instandhaltung. Hypothekenzinsen, AIMI, Möbel und Abschreibungen sind nicht abziehbar; die gewöhnliche Wohngebäudeversicherung ist ebenfalls nicht genannt, daher lässt der Rechner sie beim Abzug außen vor.
Was ein Median nicht verrät
Die Mediane mischen kleine und große Wohnungen, Alt- und Neubauten; eine bestimmte Immobilie kann deutlich darüber oder darunter vermietet oder verkauft werden. Wir bewerten keine Immobilien: Nutzen Sie die Tabelle, um Gemeindebezirke zu vergleichen, und für eine Entscheidung die tatsächliche Miete und den tatsächlichen Preis.
Fragen
Wie hoch ist die Mietrendite in Lissabon?
Etwa 4,0 % brutto zu den INE-Medianen für die 12 Monate bis Juni 2026: neue Mietverträge zu 17,43 €/m² im Monat gegenüber Verkaufspreisen von 5.192 €/m². Je nach Gemeindebezirk reicht sie von 3,5 % in Belém bis 4,6 % in Santa Maria Maior.
Wie werden Mieteinnahmen in Portugal 2026 besteuert?
Mit 25 % auf die Miete abzüglich der zulässigen Kosten, mit 10 %, wenn die Miete bis 2.300 € im Monat beträgt (Decreto-Lei 97/2026, für Einkünfte 2026 bis 2029), und bei Vermietung zu dauerhaften Wohnzwecken mit 15 % bei einem Mietvertrag über 5 bis 10 Jahre, 10 % über 10 bis 20 Jahre und 5 % ab 20 Jahren; angewandt wird der niedrigste zutreffende Satz. Ansässige können sie stattdessen ihren übrigen Einkünften zum progressiven IRS-Tarif hinzurechnen.
Welche Kosten kann ein Vermieter abziehen?
IMI und Stempelsteuer, das Hausgeld der Eigentümergemeinschaft sowie Reparaturen und Instandhaltung, einschließlich Arbeiten in den 24 Monaten vor dem ersten Mietvertrag. Hypothekenzinsen, AIMI, Möbel und Abschreibungen sind nicht abziehbar.
Gilt der Satz von 10 % auch für Nichtansässige?
Das Gesetz schließt sie nicht aus, doch die Steuerbehörde hat es nicht geklärt. Ohne ihn zahlt ein nicht ansässiger Vermieter 25 %, bei einem Mietvertrag ab 5 Jahren weniger.
- INE, Estatísticas de Rendas da Habitação ao nível local, veröffentlicht am 29. September 2026: Indikator 0014696, Medianmiete neuer Mietverträge der letzten 12 Monate (Metodologia 2026), 12 Monate bis zum 2. Quartal 2026, je Gemeindebezirk; Quartalsmedian für die Stadt (17,79 €/m²): Indikator 0014706
- Preise: INE, Estatísticas de Preços da Habitação ao nível local, veröffentlicht am 23. Oktober 2026, 12 Monate bis Juni 2026
- CIRS Art. 72 (Sätze auf Mieteinkünfte) und Art. 41 (abziehbare Kosten) – Portal das Finanças; Decreto-Lei 97/2026 (EBF Art. 45-C, Satz von 10 % für Mieten bis zum 2,5-Fachen des Mindestlohns; RSAA) – Text
- Mindestlohn 2026: 920 € (Decreto-Lei 139/2025); IMI wie im Rechner zu den Kosten des Eigentums
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