Huurrendement in Lissabon: INE-huren en -prijzen voor 24 deelgemeenten
Bruto en netto rendement van langdurige verhuur in Lissabon: INE-huren en -prijzen per deelgemeente, IRS op huur in 2026, IMI, servicekosten en aankoopkosten.
In het kort. Tegen de INE-medianen voor de 12 maanden tot juni 2026 levert een woning in Lissabon een bruto huurrendement op van ongeveer 4,0%: nieuwe huurcontracten tegen € 17,43/m² per maand, tegenover verkoopprijzen van € 5.192/m². Per deelgemeente loopt het uiteen van 3,5% in Belém tot 4,6% in Santa Maria Maior. Sinds 2026 worden huren tot € 2.300 per maand belast tegen 10% (Decreto-Lei 97/2026). De medianen zijn een richtsnoer om deelgemeenten te vergelijken, geen taxatie van een woning.
Uw woning
Uw cijfers
Voordat u koopt om te verhuren
Toets de huur aan een echte woning
Een mediaan van een deelgemeente is niet uw appartement. Stuur ons de advertentie en wij komen bij u terug met wat nieuwe huurcontracten in de buurt opbrengen, de fiscale waarde en de kosten die het rendement veranderen.
Zo werkt de calculator
Kies een deelgemeente en een oppervlakte: de calculator vult de prijs en de huur in op basis van de INE-medianen over dezelfde 12 maanden tot juni 2026, zodat de twee bij elkaar passen. Overschrijf ze met de werkelijke cijfers. Het netto rendement trekt lege maanden, IMI, servicekosten, verzekering, onderhoud en IRS af, en deelt door de prijs plus de aankoopkosten.
Huren en rendementen per deelgemeente
INE-mediaan van de huur bij nieuwe huurcontracten en mediane verkoopprijs, beide over de 12 maanden tot juni 2026. Bruto rendement = 12 maanden huur ÷ prijs.
| Deelgemeente | Verkoop, €/m² | Nieuwe huurcontracten, €/m² per maand | Bruto rendement |
|---|---|---|---|
| Ajuda | 5.255 | 18,47 | 4,2% |
| Alcântara | 4.965 | 17,26 | 4,2% |
| Alvalade | 5.152 | 16,24 | 3,8% |
| Areeiro | 5.150 | 15,57 | 3,6% |
| Arroios | 4.734 | 16,67 | 4,2% |
| Avenidas Novas | 6.144 | 18,26 | 3,6% |
| Beato | 4.880 | 15,99 | 3,9% |
| Belém | 5.889 | 17,42 | 3,5% |
| Benfica | 4.792 | 16,28 | 4,1% |
| Campo de Ourique | 6.055 | 19,23 | 3,8% |
| Campolide | 5.580 | 18,48 | 4,0% |
| Carnide | 4.690 | 16,86 | 4,3% |
| Estrela | 5.770 | 20,00 | 4,2% |
| Lumiar | 4.877 | 15,04 | 3,7% |
| Marvila | 4.952 | 18,33 | 4,4% |
| Misericórdia | 6.014 | 19,95 | 4,0% |
| Olivais | 4.399 | 16,58 | 4,5% |
| Parque das Nações | 6.269 | 18,88 | 3,6% |
| Penha de França | 4.659 | 16,77 | 4,3% |
| Santa Clara | 3.850 | 13,39 | 4,2% |
| Santa Maria Maior | 5.200 | 19,92 | 4,6% |
| Santo António | 7.254 | 21,55 | 3,6% |
| São Domingos de Benfica | 5.323 | 16,36 | 3,7% |
| São Vicente | 5.045 | 18,44 | 4,4% |
| Lissabon | 5.192 | 17,43 | 4,0% |
Het INE publiceert ook een kwartaalmediaan voor nieuwe huurcontracten die alleen in het tweede kwartaal van 2026 zijn getekend: € 17,79/m² per maand voor de stad, die onze huren-of-kopencalculator gebruikt (een bruto rendement van ongeveer 4,1%). Die schommelt meer van kwartaal tot kwartaal, dus de rendementen hier gebruiken de reeks over 12 maanden.
IRS op huur in 2026
Huur uit een woning wordt belast tegen een vast tarief over de huur min de toegestane kosten, tenzij een inwoner ervoor kiest haar bij het overige inkomen op te tellen tegen de IRS-schaal. Sinds 2026 worden huren tot € 2.300 per maand belast tegen 10% (Decreto-Lei 97/2026, voor inkomsten tot eind 2029), ook bij eerder getekende contracten. Langere huurcontracten voor vaste bewoning hebben eigen, lagere tarieven; het laagste tarief dat van toepassing is, wordt gebruikt.
| Huurcontract voor bewoning, 2026 | IRS-tarief |
|---|---|
| Standaard bijzonder tarief | 25% |
| Huur tot € 2.300 per maand (inkomsten 2026–2029) | 10% |
| Huurcontract van 5 tot 10 jaar | 15% |
| Huurcontract van 10 tot 20 jaar | 10% |
| Huurcontract van 20 jaar of langer | 5% |
| Betaalbare huur onder het RSAA (sinds 1 september 2026) | vrijgesteld |
Toegestane kosten zijn IMI en zegelrecht, de servicekosten, en reparaties en onderhoud. Hypotheekrente, AIMI, meubels en afschrijving zijn niet aftrekbaar; een gewone woonverzekering wordt evenmin genoemd, dus de calculator laat haar buiten de aftrek.
Wat een mediaan u niet vertelt
De medianen mengen kleine en grote appartementen, oude en nieuwe gebouwen; een bepaalde woning kan voor veel meer of minder worden verhuurd of verkocht. Wij taxeren geen woningen: gebruik de tabel om deelgemeenten te vergelijken, en de werkelijke huur en prijs voor een beslissing.
Vragen
Wat is het huurrendement in Lissabon?
Ongeveer 4,0% bruto tegen de INE-medianen voor de 12 maanden tot juni 2026: nieuwe huurcontracten tegen € 17,43/m² per maand, tegenover verkoopprijzen van € 5.192/m². Per deelgemeente loopt het uiteen van 3,5% in Belém tot 4,6% in Santa Maria Maior.
Hoe worden huurinkomsten in Portugal in 2026 belast?
Tegen 25% over de huur min de toegestane kosten, 10% als de huur maximaal € 2.300 per maand bedraagt (Decreto-Lei 97/2026, voor inkomsten van 2026 tot 2029), en, voor vaste bewoning, 15% bij een huurcontract van 5 tot 10 jaar, 10% bij 10 tot 20 jaar en 5% bij 20 jaar of langer; het laagste tarief dat van toepassing is, wordt gebruikt. Inwoners kunnen ervoor kiezen de huur bij hun overige inkomen op te tellen tegen de IRS-schaal.
Welke kosten mag een verhuurder aftrekken?
IMI en zegelrecht, de servicekosten, en reparaties en onderhoud, inclusief werkzaamheden in de 24 maanden vóór het eerste huurcontract. Hypotheekrente, AIMI, meubels en afschrijving zijn niet aftrekbaar.
Geldt het tarief van 10% ook voor niet-ingezetenen?
De wet sluit hen niet uit, maar de belastingdienst heeft het niet verduidelijkt. Zonder dat tarief betaalt een verhuurder die geen inwoner is 25%, of minder bij een huurcontract van 5 jaar of langer.
- INE, Estatísticas de Rendas da Habitação ao nível local, publicatie van 29 september 2026: indicator 0014696, mediane huur van nieuwe huurcontracten in de laatste 12 maanden (Metodologia 2026), 12 maanden tot het 2e kwartaal van 2026, per deelgemeente; kwartaalmediaan voor de stad (€ 17,79/m²): indicator 0014706
- Prijzen: INE, Estatísticas de Preços da Habitação ao nível local, publicatie van 23 oktober 2026, 12 maanden tot juni 2026
- CIRS art. 72 (tarieven op huurinkomsten) en art. 41 (aftrekbare kosten) — Portal das Finanças; Decreto-Lei 97/2026 (EBF art. 45-C, tarief van 10% voor huren tot 2,5 × het minimumloon; RSAA) — tekst
- Minimumloon 2026 € 920 (Decreto-Lei 139/2025); IMI zoals in de calculator eigendomskosten
Alle cijfers zijn schattingen om opties te vergelijken; ze zijn geen fiscaal, juridisch of financieel advies. Laat uw eigen situatie vóór elke handtekening bevestigen door een Portugese advocaat of belastingadviseur.
Algemene informatie, geen juridisch, fiscaal, financieel of hypotheekadvies. Regels, tarieven en prijzen veranderen: let op de datum van deze pagina en laat uw situatie vóór een beslissing bevestigen door een Portugese advocaat, belastingadviseur of uw bank. Juridische informatie en disclaimer.