Доходность аренды в Лиссабоне: аренда и цены INE по 24 приходам
Валовая и чистая доходность долгосрочной аренды в Лиссабоне: аренда и цены INE по приходам, ставки IRS на аренду 2026 года, IMI, товарищество собственников и расходы на покупку.
Коротко. По медианам INE за 12 месяцев до июня 2026 года жильё в Лиссабоне даёт валовую доходность аренды около 4,0 %: новые договоры аренды по 17,43 €/м² в месяц при цене продажи 5 192 €/м². По приходам — от 3,5 % в приходе Белен (Belém) до 4,6 % в приходе Санта-Мария-Майор (Santa Maria Maior). С 2026 года аренда до 2 300 € в месяц облагается по ставке 10 % (Decreto-Lei 97/2026). Медианы — ориентир для сравнения приходов, а не оценка конкретного жилья.
Ваше жильё
Ваши цифры
Прежде чем покупать под сдачу
Проверим аренду на реальном жилье
Медиана прихода — это не ваша квартира. Пришлите нам объявление — мы сообщим, сколько приносят новые договоры аренды поблизости, какова налоговая стоимость и какие расходы меняют доходность.
Как работает калькулятор
Выберите приход и площадь: калькулятор подставит цену и аренду по медианам INE за одни и те же 12 месяцев до июня 2026 года, так что они согласованы. Замените их реальными цифрами. Для чистой доходности из аренды вычитаются пустые месяцы, IMI, взносы в товарищество собственников, страхование, содержание и IRS, а результат делится на цену плюс расходы на покупку.
Аренда и доходность по приходам
Медиана INE по новым договорам аренды и медиана цены продажи — обе за 12 месяцев до июня 2026 года. Валовая доходность = аренда за 12 месяцев ÷ цена.
| Приход | Продажа, €/м² | Новые договоры аренды, €/м² в месяц | Валовая доходность |
|---|---|---|---|
| Ajuda | 5 255 | 18,47 | 4,2 % |
| Alcântara | 4 965 | 17,26 | 4,2 % |
| Alvalade | 5 152 | 16,24 | 3,8 % |
| Areeiro | 5 150 | 15,57 | 3,6 % |
| Arroios | 4 734 | 16,67 | 4,2 % |
| Avenidas Novas | 6 144 | 18,26 | 3,6 % |
| Beato | 4 880 | 15,99 | 3,9 % |
| Belém | 5 889 | 17,42 | 3,5 % |
| Benfica | 4 792 | 16,28 | 4,1 % |
| Campo de Ourique | 6 055 | 19,23 | 3,8 % |
| Campolide | 5 580 | 18,48 | 4,0 % |
| Carnide | 4 690 | 16,86 | 4,3 % |
| Estrela | 5 770 | 20,00 | 4,2 % |
| Lumiar | 4 877 | 15,04 | 3,7 % |
| Marvila | 4 952 | 18,33 | 4,4 % |
| Misericórdia | 6 014 | 19,95 | 4,0 % |
| Olivais | 4 399 | 16,58 | 4,5 % |
| Parque das Nações | 6 269 | 18,88 | 3,6 % |
| Penha de França | 4 659 | 16,77 | 4,3 % |
| Santa Clara | 3 850 | 13,39 | 4,2 % |
| Santa Maria Maior | 5 200 | 19,92 | 4,6 % |
| Santo António | 7 254 | 21,55 | 3,6 % |
| São Domingos de Benfica | 5 323 | 16,36 | 3,7 % |
| São Vicente | 5 045 | 18,44 | 4,4 % |
| Лиссабон | 5 192 | 17,43 | 4,0 % |
INE публикует и квартальную медиану — только по новым договорам, подписанным во 2-м квартале 2026 года: 17,79 €/м² в месяц по городу; её использует наш калькулятор «аренда или покупка» (валовая доходность около 4,1 %). От квартала к кварталу она колеблется сильнее, поэтому доходность здесь считается по 12-месячному ряду.
IRS с аренды в 2026 году
Доход от сдачи жилья облагается по фиксированной ставке с аренды за вычетом разрешённых расходов, если резидент не выбирает сложение с другими доходами по шкале IRS. С 2026 года аренда до 2 300 € в месяц облагается по ставке 10 % (Decreto-Lei 97/2026, для доходов до конца 2029 года), в том числе по договорам, подписанным раньше. У более длинных договоров для постоянного проживания свои пониженные ставки; применяется наименьшая из подходящих.
| Аренда жилья, 2026 | Ставка IRS |
|---|---|
| Обычная автономная ставка | 25 % |
| Аренда до 2 300 € в месяц (доходы 2026–2029 годов) | 10 % |
| Договор на срок от 5 до 10 лет | 15 % |
| Договор на срок от 10 до 20 лет | 10 % |
| Договор на 20 лет и более | 5 % |
| Доступная аренда по RSAA (с 1 сентября 2026 г.) | не облагается |
Разрешённые расходы — IMI и гербовый сбор, взносы в товарищество собственников, ремонт и содержание. Проценты по ипотеке, AIMI, мебель и амортизация не вычитаются; обычное страхование жилья тоже не названо, поэтому калькулятор его не вычитает.
Чего не скажет медиана
Медианы смешивают маленькие и большие квартиры, старые и новые дома; конкретное жильё может сдаваться или продаваться заметно дороже или дешевле. Мы не оцениваем жильё: используйте таблицу, чтобы сравнивать приходы, а для решения — реальную арендную плату и цену.
Вопросы
Какая доходность аренды в Лиссабоне?
Около 4,0 % валовых по медианам INE за 12 месяцев до июня 2026 года: новые договоры аренды по 17,43 €/м² в месяц при цене продажи 5 192 €/м². По приходам — от 3,5 % в приходе Белен (Belém) до 4,6 % в приходе Санта-Мария-Майор (Santa Maria Maior).
Как облагается арендный доход в Португалии в 2026 году?
По ставке 25 % с аренды за вычетом разрешённых расходов; 10 %, если аренда не больше 2 300 € в месяц (Decreto-Lei 97/2026, для доходов 2026–2029 годов); для постоянного проживания — 15 % при договоре на 5–10 лет, 10 % — на 10–20 лет и 5 % — на 20 лет и более; применяется наименьшая из подходящих ставок. Резиденты могут выбрать сложение с другими доходами по шкале IRS.
Какие расходы арендодатель может вычесть?
IMI и гербовый сбор, взносы в товарищество собственников, ремонт и содержание, включая работы за 24 месяца до первого договора аренды. Проценты по ипотеке, AIMI, мебель и амортизация не вычитаются.
Доступна ли ставка 10 % нерезидентам?
Закон их не исключает, но налоговая служба этого не разъяснила. Если ставка 10 % не применяется, арендодатель-нерезидент платит 25 %, а при договоре на 5 лет и более — меньше.
- INE, Estatísticas de Rendas da Habitação ao nível local, публикация от 29 сентября 2026 г.: индикатор 0014696, медиана арендной платы по новым договорам за последние 12 месяцев (Metodologia 2026), 12 месяцев до 2-го квартала 2026 года, по приходам; квартальная медиана по городу (17,79 €/м²) — индикатор 0014706
- Цены: INE, Estatísticas de Preços da Habitação ao nível local, публикация от 23 октября 2026 г., 12 месяцев до июня 2026 года
- Ст. 72 CIRS (ставки на арендный доход) и ст. 41 (вычитаемые расходы) — Portal das Finanças; Decreto-Lei 97/2026 (ст. 45-C EBF, ставка 10 % для аренды до 2,5 минимальной зарплаты; RSAA) — текст
- Минимальная зарплата 2026 года — 920 € (Decreto-Lei 139/2025); IMI — как в калькуляторе стоимости владения
Результаты — ориентировочные цифры для сравнения, а не налоговая, юридическая или финансовая консультация. Перед подписанием подтвердите свой случай у юриста или налогового консультанта в Португалии.
Общая информация, а не юридическая, налоговая, финансовая или кредитная консультация. Правила, ставки и цены меняются: смотрите дату на странице и перед решением проверьте свой случай у португальского юриста, налогового консультанта или в банке. Правовая информация и отказ от ответственности.