Louer ou acheter à Lisbonne : calculateur 2026

Comment fonctionne la comparaison

Le calculateur suit deux foyers qui occupent le même type de logement pendant le même nombre d'années. L'un loue. L'autre achète avec un prêt et revend à la fin. Pour chacun, il additionne ce qu'il débourse, soustrait ce qu'il détient encore en partant, et compare les deux coûts nets.

• Location : douze mois de loyer par an, en hausse chaque année selon le taux choisi. Rien ne revient à la fin.
• Achat : les frais d'achat (IMT, droit de timbre de 0,8 %, acte et enregistrement Casa Pronta, avocat à 1 % plus TVA, droit de timbre de 0,6 % sur le prêt et frais bancaires, exactement comme dans notre calculateur des frais d'achat), les intérêts du prêt, l'IMI, les charges de copropriété et un entretien de 1 % de la valeur par an. À la fin, le logement est revendu, 5 % du prix de vente partent en frais de revente, le solde du prêt est remboursé et le capital restant est porté en déduction.
• Argent non dépensé : le locataire n'a besoin ni de l'apport ni des frais d'achat, et la plupart des années il dépense moins chaque mois. Si vous saisissez un rendement, cet argent est supposé placé, et ses gains réduisent le coût net de la location. Les années où louer coûterait plus que posséder, c'est l'acquéreur qui place la différence.

La part de capital du prêt n'est pas un coût : elle constitue un patrimoine que vous récupérez à la revente. C'est pourquoi le résultat penche en général vers l'achat à mesure que vous restez plus longtemps. L'année d'équilibre est la première année où revendre laisserait l'acquéreur en meilleure position que le locataire. Le tableau sous le résultat montre les deux coûts nets année par année.

Ce qui détermine le résultat à Lisbonne

Prix face aux loyers

Les logements de la commune de Lisbonne se sont vendus à une médiane de 5 192 €/m² sur les 12 mois jusqu'à juin 2026 (INE). Les nouveaux baux ont été signés à une médiane de 17,79 €/m² par mois au 2e trimestre 2026 (INE, publié le 29 septembre 2026), soit 213,48 €/m² par an. Un logement type coûte donc environ 24,3 années de loyer, un rendement locatif brut d'environ 4,1 %. Les deux séries de l'INE portent sur des logements et des périodes différents : le rapport est un repère, pas une évaluation, mais il explique pourquoi louer paraît souvent moins cher les premières années — le loyer achète le même usage du logement qu'une facture d'intérêts et de taxes qui, à 4,5 %, est plus élevée.

Le calculateur part d'un logement de 80 m² aux deux médianes : un prix de 415 360 € et un loyer de 1 423 € par mois. Les médianes varient selon la paroisse (freguesia), de 3 850 €/m² à Santa Clara à 7 254 €/m² à Santo António côté vente : remplacez-les par les chiffres du logement que vous visez.

Les frais de l'achat

L'IMT (droits de mutation) et le droit de timbre se paient une seule fois, le jour de l'escritura (acte de vente notarié), et ne reviennent jamais. Sur le logement par défaut, ils atteignent environ 22 788 € pour un résident qui achète sa résidence principale. Avec l'avocat, le forfait Casa Pronta de 700 € pour un achat avec hypothèque, le droit de timbre de 0,6 % sur le prêt et les frais bancaires, le total est de 31 423 €, environ 7,6 % du prix. S'y ajoutent 5 % de frais de revente à la fin. Ces frais ponctuels se répartissent sur les années où vous restez : c'est pourquoi acheter pour deux ou trois ans n'est presque jamais rentable.

La règle des 7,5 % pour les non-résidents

Un acquéreur qui n'est pas résident fiscal au Portugal et ne l'a jamais été paie l'IMT au taux unique de 7,5 % sur la totalité du prix (Decreto-Lei 97/2026, depuis le 25 mai 2026). Sur 415 360 €, cela fait 31 152 € au lieu de 19 465 €, et les frais d'achat montent à 43 110 €. Choisissez ce statut dans le calculateur pour en voir l'effet. Si vous vous installez au Portugal dans les deux ans et habitez le logement, la différence peut être remboursée sur demande ; pour des époux mariés sous le régime de la communauté, les 7,5 % ne s'appliquent que si aucun des deux n'a jamais été résident.

Taux, hausses de loyer et prix

Le taux de prêt par défaut de 4,5 % correspond à peu près à l'Euribor 12 mois de 3,331 % (23 septembre 2026) plus une marge bancaire d'environ 1,2 point. La hausse de loyer par défaut est le coefficient légal de révision pour 2027, 2,56 % (Aviso 24199/2026/2 du 1er octobre 2026), car un bail signé maintenant est révisé pour la première fois en 2027 ; pour 2026, il était de 2,24 % (Aviso 23174/2025/2). Le coefficient plafonne la révision annuelle en cours de bail ; un nouveau bail se négocie au prix du marché, et l'INE a relevé des loyers de nouveaux baux à Lisbonne en hausse de 5,1 % sur un an. La variation du prix est fixée par défaut à 0 % : nous ne prévoyons pas les prix. Les médianes de vente à Lisbonne ont progressé de 14,7 % sur l'année jusqu'à juin 2026, mais la croissance passée ne dit rien des dix prochaines années.

L'IMI (taxe foncière municipale) est calculé sur la valeur fiscale (VPT), qui à Lisbonne est en général bien inférieure au prix. Le calculateur retient une VPT égale à la moitié du prix, sauf si vous saisissez la vraie, issue de la caderneta predial, et applique le taux de Lisbonne de 0,3 % (année fiscale 2025) : environ 623 € par an sur le logement par défaut.

Exemple chiffré avec les valeurs par défaut

Un foyer résident fiscal achète un logement de 80 m² pour 415 360 € comme résidence principale, avec 20 % d'apport (83 072 €) et un prêt de 332 288 € à 4,5 % sur 30 ans. La mensualité est de 1 684 €. Les frais d'achat s'élèvent à 31 423 € : IMT 19 465 €, droit de timbre 3 323 €, Casa Pronta 700 €, avocat 5 109 €, droit de timbre sur le prêt 1 994 € et frais bancaires 832 €. Chaque année, le propriétaire paie aussi 623 € d'IMI (sur une VPT de 207 680 €), 960 € de charges de copropriété et 4 154 € d'entretien.

La première année, le propriétaire débourse environ 2 162 € par mois, contre un loyer de 1 423 €. Sur dix ans, avec des prix stables et des loyers en hausse de 2,56 % par an :

• Louer coûte 191 837 € de loyers.
• Acheter coûte 245 436 € net : 31 423 € de frais d'achat, 135 878 € d'intérêts, 57 366 € d'IMI, de copropriété et d'entretien, et 20 768 € de frais de revente. Après la vente et le remboursement des 266 128 € restant dus, le propriétaire garde 128 464 €.

Dans ce cas, louer revient environ 53 599 € moins cher sur dix ans. L'achat ne devient plus avantageux qu'à partir de l'année 18 :

La réponse est sensible à quelques paramètres. Voici comment elle évolue quand l'un d'eux change et que tout le reste garde les valeurs par défaut :

Chiffres arrondis à l'euro, calculés avec les mêmes formules que le calculateur. Les prix sont le principal levier : une hausse annuelle modeste renverse le résultat dès la première décennie, tandis qu'un rendement sur l'argent non dépensé le pousse dans l'autre sens.

Ce que le calculateur ne prend pas en compte

C'est une estimation, pas un conseil. Elle n'inclut ni les assurances vie et habitation, ni l'AIMI, ni l'impôt sur la plus-value à la revente, ni le mobilier ou le déménagement, et elle considère le taux comme fixe sur toute la période. Elle ne peut pas non plus chiffrer ce qui ne se mesure pas en argent : la sécurité d'être propriétaire, la liberté de déménager ou le risque que le bailleur vende. Servez-vous-en pour voir quelles hypothèses comptent pour vous, puis vérifiez les chiffres sur un logement réel avant de décider.

Pour l'achat lui-même, voir le guide des frais d'achat à Lisbonne ; pour les prix par paroisse, l'indice des prix immobiliers de Lisbonne.

Louer ou acheter à Lisbonne : questions fréquentes

Est-il moins cher de louer ou d'acheter à Lisbonne ?

Cela dépend surtout de la durée pendant laquelle vous restez et de l'évolution des prix. Avec nos valeurs par défaut (un logement de 80 m² aux médianes INE, 20 % d'apport, 4,5 % sur 30 ans, prix stables), louer coûte environ 191 837 € sur dix ans et acheter environ 245 436 € net ; l'achat ne devient plus avantageux qu'à partir de l'année 18. Si les prix montent de 2 % par an, c'est dès l'année 8.

Quel est le loyer d'un logement type à Lisbonne ?

Les nouveaux baux à Lisbonne affichaient un loyer médian de 17,79 €/m² au 2e trimestre 2026 (INE, publié le 29 septembre 2026), 5,1 % de plus qu'un an plus tôt et le niveau le plus élevé des grandes municipalités. Pour 80 m², cela fait environ 1 423 € par mois. Les loyers affichés sur les portails sont en général plus élevés que ceux des contrats.

De combien mon loyer peut-il augmenter chaque année au Portugal ?

En cours de bail, la révision annuelle suit le coefficient légal, sauf si le contrat prévoit une autre règle : 2,24 % pour 2026 et 2,56 % pour 2027. Un nouveau bail, ou un renouvellement à de nouvelles conditions, se négocie au prix du marché : sur de nombreuses années, les loyers peuvent donc monter plus vite que le coefficient.

Pourquoi l'IMT de 7,5 % pèse-t-il dans le choix entre louer et acheter ?

Parce qu'il se paie d'emblée et n'est jamais récupéré. Sur le logement par défaut de 415 360 €, un acquéreur qui n'a jamais été résident fiscal paie 31 152 € d'IMT au lieu de 19 465 €, ce qui repousse l'année d'équilibre de 18 à 19. Devenir résident dans les deux ans et habiter le logement permet de récupérer la différence.

Le calculateur prévoit-il les prix immobiliers à Lisbonne ?

Non. La variation du prix est fixée à 0 % par défaut pour que le résultat ne repose pas sur une prévision. Saisissez votre propre hypothèse et observez l'année d'équilibre : c'est la donnée qui fait le plus bouger la réponse.