Huren of kopen in Lissabon: calculator 2026

Zo werkt de vergelijking

De calculator volgt twee huishoudens die even lang in hetzelfde soort woning wonen. Het ene huurt. Het andere koopt met een hypotheek en verkoopt aan het eind. Voor elk van beide telt hij op wat het uitgeeft, trekt hij af wat het bij vertrek nog bezit, en vergelijkt hij de twee nettokosten.

• Huren: twaalf maanden huur per jaar, die elk jaar stijgt met de huurstijging die u kiest. Aan het eind komt er niets terug.
• Kopen: de aankoopkosten (IMT, 0,8% zegelrecht, akte en inschrijving bij Casa Pronta, een advocaat voor 1% plus btw, 0,6% zegelrecht op de lening en bankkosten, precies zoals in onze aankoopkostencalculator), hypotheekrente, IMI, servicekosten en onderhoud van 1% van de waarde per jaar. Aan het eind wordt de woning verkocht, gaat 5% van de verkoopprijs naar verkoopkosten, wordt de resterende lening afgelost en telt het overgebleven eigen vermogen weer mee.
• Niet-uitgegeven geld: de huurder heeft de eigen inbreng en de aankoopkosten niet nodig en geeft in de meeste jaren per maand minder uit. Vult u een rendement in, dan wordt dat geld geacht te zijn belegd, en verlaagt de opbrengst de nettokosten van huren. In jaren waarin huren meer zou kosten dan eigendom, belegt de koper het verschil.

De aflossing van de hypotheek is geen kostenpost: ze bouwt eigen vermogen op, dat u bij verkoop terugkrijgt. Daarom slaat de uitkomst meestal door naar kopen naarmate u langer blijft. Het omslagjaar is het eerste jaar waarin verkopen de koper beter zou laten uitkomen dan de huurder. De tabel onder de uitkomst toont beide nettokosten jaar voor jaar.

Wat de uitkomst in Lissabon bepaalt

Prijzen tegenover huren

Woningen in de gemeente Lissabon werden in de 12 maanden tot juni 2026 verkocht voor een mediaan van € 5.192/m² (INE). Nieuwe huurcontracten werden in het 2e kwartaal van 2026 afgesloten tegen een mediaan van € 17,79/m² per maand (INE, gepubliceerd op 29 september 2026), ofwel € 213,48/m² per jaar. Een doorsneewoning kost dus ongeveer 24,3 jaar huur, een bruto huurrendement van ongeveer 4,1%. De twee INE-reeksen meten verschillende woningen in verschillende perioden, dus de verhouding is een richtsnoer en geen taxatie, maar ze verklaart waarom huren in de eerste jaren vaak goedkoper lijkt: de huur koopt hetzelfde gebruik van een woning als een rente- en belastingrekening die bij 4,5% hoger uitvalt.

De calculator gaat uit van een woning van 80 m² tegen beide medianen: een prijs van € 415.360 en een huur van € 1.423 per maand. De medianen verschillen per deelgemeente, aan de verkoopkant van € 3.850/m² in Santa Clara tot € 7.254/m² in Santo António, dus vervang beide door de cijfers van de woning die u op het oog hebt.

De kosten van de aankoop

IMT (overdrachtsbelasting) en zegelrecht worden één keer betaald, op de dag van de akte, en komen nooit terug. Op de standaardwoning komen ze samen op ongeveer € 22.788 voor een inwoner die een vast hoofdverblijf koopt. Met een advocaat, het tarief van Casa Pronta van € 700 voor een aankoop met hypotheek, 0,6% zegelrecht op de lening en bankkosten wordt het totaal € 31.423, ongeveer 7,6% van de prijs. Aan het eind komen daar 5% verkoopkosten bij. Deze eenmalige kosten worden verdeeld over de jaren dat u blijft, en daarom loont kopen voor twee of drie jaar bijna nooit.

De 7,5%-regel voor niet-ingezetenen

Een koper die geen fiscaal inwoner van Portugal is en dat nooit is geweest, betaalt IMT tegen één tarief van 7,5% over de hele prijs (Decreto-Lei 97/2026, sinds 25 mei 2026). Op € 415.360 is dat € 31.152 in plaats van € 19.465, zodat de aankoopkosten stijgen tot € 43.110. Kies die status in de calculator om het effect te zien. Verhuist u binnen twee jaar naar Portugal en gaat u in de woning wonen, dan kan het verschil op verzoek worden terugbetaald; voor echtgenoten die in gemeenschap van goederen zijn gehuwd, geldt de 7,5% alleen als geen van beiden ooit inwoner is geweest.

Rente, huurstijgingen en prijzen

De standaardrente van 4,5% is ruwweg de 12-maands Euribor van 3,331% (23 september 2026) plus een bankopslag van ongeveer 1,2 procentpunt. De standaardhuurstijging is de wettelijke coëfficiënt voor huuraanpassing van 2027, 2,56% (Aviso 24199/2026/2 van 1 oktober 2026), omdat een huurcontract dat nu wordt getekend voor het eerst in 2027 wordt aangepast; voor 2026 was het 2,24% (Aviso 23174/2025/2). De coëfficiënt begrenst de jaarlijkse aanpassing binnen een lopend contract; een nieuw contract wordt tegen de marktprijs afgesloten, en het INE registreerde voor nieuwe contracten in Lissabon huren die 5,1% hoger lagen dan een jaar eerder. De prijsverandering staat standaard op 0%: wij voorspellen geen prijzen. De verkoopmedianen in Lissabon stegen 14,7% in het jaar tot juni 2026, maar groei in het verleden zegt niets over de komende tien jaar.

IMI (de gemeentelijke onroerendezaakbelasting) wordt geheven over de fiscale waarde (VPT), die in Lissabon meestal ruim onder de prijs ligt. De calculator gaat uit van een VPT van de helft van de prijs, tenzij u de werkelijke waarde van de caderneta predial invult, en past het tarief van Lissabon van 0,3% toe (belastingjaar 2025): ongeveer € 623 per jaar op de standaardwoning.

Rekenvoorbeeld met de standaardwaarden

Een huishouden dat fiscaal inwoner is, koopt een woning van 80 m² voor € 415.360 als vast hoofdverblijf, met 20% eigen inbreng (€ 83.072) en een lening van € 332.288 tegen 4,5% over 30 jaar. De maandtermijn is € 1.684. De aankoopkosten bedragen € 31.423: IMT € 19.465, zegelrecht € 3.323, Casa Pronta € 700, advocaat € 5.109, zegelrecht op de lening € 1.994 en bankkosten € 832. Daarnaast betaalt de eigenaar elk jaar € 623 IMI (over een VPT van € 207.680), € 960 servicekosten en € 4.154 onderhoud.

In het eerste jaar geeft de eigenaar ongeveer € 2.162 per maand uit, tegenover een huur van € 1.423. Over tien jaar, met gelijkblijvende prijzen en huren die 2,56% per jaar stijgen:

• Huren kost € 191.837 aan huur.
• Kopen kost netto € 245.436: € 31.423 aankoopkosten, € 135.878 rente, € 57.366 aan IMI, servicekosten en onderhoud, en € 20.768 verkoopkosten. Na de verkoop en de aflossing van de € 266.128 die nog openstaat, houdt de eigenaar € 128.464 over.

Huren is in dit geval over tien jaar ongeveer € 53.599 goedkoper. Kopen wordt pas voordeliger in jaar 18:

Het antwoord is gevoelig voor een paar invoerwaarden. Zo verschuift het als er één verandert en al het andere op de standaardwaarden blijft:

Bedragen afgerond op de euro, berekend met dezelfde formules als de calculator. De prijzen zijn de grootste hefboom: een bescheiden jaarlijkse stijging draait de uitkomst binnen het eerste decennium om, terwijl een rendement op het niet-uitgegeven geld haar de andere kant op duwt.

Wat de calculator buiten beschouwing laat

Het is een schatting, geen advies. Overlijdensrisico- en opstalverzekering, AIMI, belasting op een meerwaarde bij verkoop, meubels en verhuiskosten zijn niet inbegrepen, en de rente wordt voor de hele periode als vast behandeld. Ook kan de calculator niet in geld uitdrukken wat niet in geld zichtbaar is: de zekerheid van eigendom, de vrijheid om te verhuizen of het risico dat een verhuurder verkoopt. Gebruik hem om te zien welke aannames voor u tellen, en controleer daarna de cijfers voor een echte woning voordat u beslist.

Voor de aankoop zelf: de gids over de aankoopkosten in Lissabon; voor prijzen per deelgemeente: de woningprijsindex van Lissabon.

Vragen over huren of kopen in Lissabon

Is huren of kopen goedkoper in Lissabon?

Dat hangt vooral af van hoe lang u blijft en wat de prijzen doen. Met onze standaardwaarden (een woning van 80 m² tegen de INE-medianen, 20% eigen inbreng, 4,5% over 30 jaar, gelijkblijvende prijzen) kost huren over tien jaar ongeveer € 191.837 en kopen netto ongeveer € 245.436, en wordt kopen pas vanaf jaar 18 voordeliger. Stijgen de prijzen 2% per jaar, dan is kopen vanaf jaar 8 voordeliger.

Wat is de huur van een doorsneewoning in Lissabon?

Nieuwe huurcontracten in Lissabon hadden in het 2e kwartaal van 2026 een mediaan van € 17,79/m² (INE, gepubliceerd op 29 september 2026), 5,1% meer dan een jaar eerder en de hoogste van de grote gemeenten. Voor 80 m² is dat ongeveer € 1.423 per maand. Vraaghuren op woningportalen liggen meestal hoger dan de huren in contracten.

Hoeveel mag mijn huur elk jaar stijgen in Portugal?

Binnen een lopend huurcontract volgt de jaarlijkse aanpassing de wettelijke coëfficiënt, tenzij het contract iets anders bepaalt: 2,24% voor 2026 en 2,56% voor 2027. Een nieuw contract, of een verlenging op nieuwe voorwaarden, wordt tegen de marktprijs afgesloten, dus over vele jaren kunnen huren sneller stijgen dan de coëfficiënt.

Waarom telt de IMT van 7,5% bij de keuze tussen huren en kopen?

Omdat die vooraf wordt betaald en niet terugkomt. Op de standaardwoning van € 415.360 betaalt een koper die nooit fiscaal inwoner is geweest € 31.152 aan IMT in plaats van € 19.465, waardoor het omslagjaar verschuift van 18 naar 19. Wie binnen twee jaar inwoner wordt en in de woning gaat wonen, kan het verschil terugvragen.

Voorspelt de calculator de woningprijzen in Lissabon?

Nee. De prijsverandering staat standaard op 0%, zodat de uitkomst niet op een voorspelling rust. Vul uw eigen aanname in en kijk naar het omslagjaar: dit is de invoer die het antwoord het sterkst verandert.