Аренда или покупка в Лиссабоне: калькулятор, 2026

Как устроено сравнение

Калькулятор следит за двумя семьями, которые живут в одинаковом жилье одинаковое число лет. Одна снимает. Другая покупает в ипотеку и в конце продаёт. Для каждой он складывает всё, что она заплатила, вычитает то, что у неё остаётся при отъезде, и сравнивает две суммы чистых затрат.

• Аренда: двенадцать платежей в год, которые каждый год растут на заданный процент. В конце ничего не возвращается.
• Покупка: расходы на покупку (IMT, гербовый сбор 0,8 %, эскритура и регистрация в Casa Pronta, юрист — 1 % плюс НДС, гербовый сбор 0,6 % с кредита и комиссии банка — ровно как в нашем калькуляторе расходов на покупку), проценты по ипотеке, IMI, взносы в товарищество собственников и содержание — 1 % стоимости в год. В конце жильё продаётся, 5 % цены уходит на расходы по продаже, остаток кредита гасится, а оставшийся капитал засчитывается обратно.
• Свободные деньги: арендатору не нужны первоначальный взнос и расходы на покупку, и в большинстве лет он тратит меньше в месяц. Если вы задаёте доходность, эти деньги считаются вложенными, и доход от них уменьшает чистые затраты на аренду. В годы, когда аренда обходится дороже владения, разницу вкладывает покупатель.

Погашение тела кредита — не расход: оно копит капитал, который вы получаете обратно при продаже. Поэтому чем дольше вы живёте в жилье, тем сильнее результат смещается в пользу покупки. Год безубыточности — первый год, в котором продажа оставила бы покупателя в лучшем положении, чем арендатора. Таблица под результатом показывает чистые затраты обеих сторон по годам.

Что определяет результат в Лиссабоне

Цены и аренда

Жильё в муниципалитете Лиссабон продавалось по медиане 5 192 €/м² за 12 месяцев до июня 2026 года (INE). Новые договоры аренды во 2-м квартале 2026 года заключались по медиане 17,79 €/м² в месяц (INE, опубликовано 29 сентября 2026 г.), то есть 213,48 €/м² в год. Типичное жильё стоит примерно 24,3 года своей аренды — это валовая доходность около 4,1 %. Два ряда INE описывают разное жильё за разные периоды, поэтому соотношение — ориентир, а не оценка, но оно объясняет, почему в первые годы аренда часто выглядит дешевле: арендная плата даёт то же право жить в квартире, что и проценты с налогами, а при 4,5 % они выше.

Калькулятор начинает с 80 м² по обеим медианам: цена 415 360 € и аренда 1 423 € в месяц. Медианы различаются по приходам — на продажу от 3 850 €/м² в Санта-Кларе (Santa Clara) до 7 254 €/м² в Санту-Антониу (Santo António), — поэтому подставьте цифры того жилья, которое вы рассматриваете.

Расходы на покупку

IMT (налог на переход права собственности) и гербовый сбор платятся один раз, в день эскритуры, и не возвращаются. Для исходного жилья они составляют около 22 788 € у резидента, покупающего основное жильё. Вместе с юристом, тарифом Casa Pronta 700 € за покупку с ипотекой, гербовым сбором 0,6 % с кредита и комиссиями банка итог — 31 423 €, около 7,6 % от цены. Сверху в конце — 5 % на продажу. Эти разовые расходы распределяются на годы, что вы живёте в жилье, поэтому покупка на два-три года почти никогда не окупается.

Правило 7,5 % для нерезидентов

Покупатель, который не является налоговым резидентом Португалии и никогда им не был, платит IMT по единой ставке 7,5 % со всей цены (Decreto-Lei 97/2026, с 25 мая 2026 года). С 415 360 € это 31 152 € вместо 19 465 €, и расходы на покупку вырастают до 43 110 €. Выберите этот статус в калькуляторе, чтобы увидеть эффект. Если в течение двух лет вы переедете в Португалию и будете жить в этом жилье, разницу можно вернуть по заявлению; для супругов в режиме общей собственности 7,5 % применяются, только если ни один из них никогда не был резидентом.

Ставки, рост аренды и цены

Ставка по ипотеке по умолчанию — 4,5 %: это примерно Euribor на 12 месяцев 3,331 % (23 сентября 2026 г.) плюс спред банка около 1,2. Рост аренды по умолчанию — законный коэффициент индексации на 2027 год, 2,56 % (Aviso 24199/2026/2 от 1 октября 2026 г.): договор, подписанный сейчас, впервые индексируется в 2027 году; на 2026 год коэффициент был 2,24 % (Aviso 23174/2025/2). Коэффициент ограничивает ежегодную индексацию внутри действующего договора; новый договор заключается по рыночной цене, а INE зафиксировал рост ставок по новым договорам в Лиссабоне на 5,1 % за год. Изменение цены по умолчанию — 0 %: мы не прогнозируем цены. Медиана продаж в Лиссабоне выросла на 14,7 % за год до июня 2026-го, но прошлый рост ничего не говорит о следующих десяти годах.

IMI (муниципальный налог на недвижимость) начисляется на налоговую стоимость (VPT), которая в Лиссабоне обычно заметно ниже цены. Если вы не введёте настоящую VPT из caderneta predial, калькулятор берёт половину цены и применяет лиссабонскую ставку 0,3 % (налоговый 2025 год): около 623 € в год для исходного жилья.

Пример с исходными данными

Семья — налоговые резиденты покупает 80 м² за 415 360 € как основное жильё: взнос 20 % (83 072 €) и кредит 332 288 € под 4,5 % на 30 лет. Ежемесячный платёж — 1 684 €. Расходы на покупку — 31 423 €: IMT 19 465 €, гербовый сбор 3 323 €, Casa Pronta 700 €, юрист 5 109 €, гербовый сбор с кредита 1 994 € и комиссии банка 832 €. Каждый год владелец платит ещё IMI 623 € (с VPT 207 680 €), взносы в товарищество собственников 960 € и 4 154 € на содержание.

В первый год владелец тратит около 2 162 € в месяц против аренды 1 423 €. За десять лет при неизменных ценах и росте аренды на 2,56 % в год:

• Аренда обходится в 191 837 €.
• Покупка — в 245 436 € нетто: 31 423 € расходов на покупку, 135 878 € процентов, 57 366 € на IMI, товарищество и содержание и 20 768 € расходов на продажу. После продажи и погашения оставшихся 266 128 € долга у владельца остаётся 128 464 €.

В этом случае аренда за десять лет дешевле примерно на 53 599 €. Покупка выходит вперёд только на 18-й год:

Ответ чувствителен к нескольким параметрам. Вот как он меняется, если поменять один из них, а остальные оставить по умолчанию:

Цифры округлены до евро и посчитаны по тем же формулам, что и в калькуляторе. Главный рычаг — цены: даже умеренный ежегодный рост переворачивает результат в пределах первого десятилетия, а доход на свободные деньги тянет его в другую сторону.

Чего калькулятор не учитывает

Это ориентировочный расчёт, а не совет. В нём нет страхования жизни и недвижимости, AIMI, налога с прироста стоимости при продаже, мебели и переезда, а ставка считается неизменной на весь срок. Он не может оценить и то, что не выражается в деньгах: уверенность собственника, свободу переехать или риск, что хозяин квартиры её продаст. Используйте его, чтобы понять, какие допущения важны для вас, а затем проверьте цифры для конкретного жилья, прежде чем решать.

О самой покупке — гид по расходам на покупку в Лиссабоне; о ценах по приходам — индекс цен на жильё в Лиссабоне.

Частые вопросы об аренде и покупке в Лиссабоне

Что дешевле в Лиссабоне — снимать или покупать?

В основном это зависит от того, сколько вы проживёте в жилье и что будет с ценами. При наших исходных данных (80 м² по медианам INE, взнос 20 %, ипотека под 4,5 % на 30 лет, цены не меняются) аренда за десять лет обходится примерно в 191 837 €, покупка — в 245 436 € нетто, и покупка становится выгоднее только с 18-го года. Если цены растут на 2 % в год — уже с 8-го.

Сколько стоит аренда типичного жилья в Лиссабоне?

Медиана по новым договорам аренды в Лиссабоне во 2-м квартале 2026 года составила 17,79 €/м² (INE, опубликовано 29 сентября 2026 г.) — на 5,1 % больше, чем годом ранее, и больше, чем в любом другом крупном муниципалитете. Для 80 м² это около 1 423 € в месяц. Цены в объявлениях на порталах обычно выше, чем в договорах.

Насколько может расти аренда каждый год в Португалии?

Внутри действующего договора ежегодная индексация идёт по законному коэффициенту, если договор не устанавливает другое правило: 2,24 % на 2026 год и 2,56 % на 2027-й. Новый договор или продление на новых условиях заключаются по рыночной цене, поэтому за много лет аренда может расти быстрее коэффициента.

Почему ставка IMT 7,5 % важна при выборе между арендой и покупкой?

Потому что она платится сразу и не возвращается. С жилья за 415 360 € покупатель, никогда не бывший налоговым резидентом, платит 31 152 € IMT вместо 19 465 €, и точка безубыточности сдвигается с 18-го на 19-й год. Если в течение двух лет стать резидентом и жить в этом жилье, разницу можно вернуть.

Предсказывает ли калькулятор цены на жильё в Лиссабоне?

Нет. Изменение цены по умолчанию равно 0 %, чтобы результат не опирался на прогноз. Подставьте своё допущение и посмотрите на год безубыточности: из всех параметров этот сильнее всего меняет ответ.