Mieten oder kaufen in Lissabon: Rechner 2026

So funktioniert der Vergleich

Der Rechner verfolgt zwei Haushalte, die in derselben Art von Wohnung gleich viele Jahre leben. Der eine mietet. Der andere kauft mit einer Hypothek und verkauft am Ende. Für beide addiert er, was sie ausgeben, zieht ab, was ihnen beim Auszug noch gehört, und vergleicht die beiden Nettokosten.

• Mieten: zwölf Monatsmieten im Jahr, die jedes Jahr um die gewählte Mieterhöhung steigen. Am Ende kommt nichts zurück.
• Kaufen: die Kaufnebenkosten (IMT, 0,8 % Stempelsteuer, Beurkundung und Grundbuch bei Casa Pronta, ein Anwalt für 1 % plus MwSt., 0,6 % Stempelsteuer auf das Darlehen und Bankgebühren, genau wie in unserem Kaufnebenkostenrechner), Hypothekenzinsen, IMI, Hausgeld und Instandhaltung von 1 % des Werts pro Jahr. Am Ende wird die Immobilie verkauft, 5 % des Verkaufspreises gehen für Verkaufskosten ab, das restliche Darlehen wird getilgt, und das verbleibende Eigenkapital wird gegengerechnet.
• Nicht gebundenes Geld: Der Mieter braucht weder Eigenkapital noch Kaufnebenkosten und gibt in den meisten Jahren monatlich weniger aus. Geben Sie einen Ertrag ein, gilt dieses Geld als angelegt, und seine Erträge senken die Nettokosten der Miete. In Jahren, in denen Mieten mehr kosten würde als Eigentum, legt stattdessen der Käufer die Differenz an.

Der Tilgungsanteil der Hypothek ist keine Ausgabe: Er baut Eigenkapital auf, das Sie beim Verkauf zurückbekommen. Deshalb verschiebt sich das Ergebnis meist zugunsten des Kaufs, je länger Sie bleiben. Das Jahr, ab dem Kaufen vorn liegt, ist das erste Jahr, in dem ein Verkauf den Käufer besser stellen würde als den Mieter. Die Tabelle unter dem Ergebnis zeigt beide Nettokosten Jahr für Jahr.

Was das Ergebnis in Lissabon bestimmt

Preise im Verhältnis zu Mieten

Wohnimmobilien in der Gemeinde Lissabon wurden in den 12 Monaten bis Juni 2026 zu einem Median von 5.192 €/m² verkauft (INE). Neue Mietverträge wurden im 2. Quartal 2026 zu einem Median von 17,79 €/m² im Monat abgeschlossen (INE, veröffentlicht am 29. September 2026), also 213,48 €/m² im Jahr. Eine typische Wohnung kostet damit etwa 24,3 Jahresmieten, eine Bruttomietrendite von etwa 4,1 %. Die beiden INE-Reihen erfassen unterschiedliche Wohnungen in unterschiedlichen Zeiträumen, das Verhältnis ist also ein Anhaltspunkt und keine Bewertung, aber es erklärt, warum Mieten in den ersten Jahren oft günstiger wirkt: Die Miete verschafft dieselbe Nutzung einer Wohnung wie eine Zins- und Steuerrechnung, die bei 4,5 % höher ausfällt.

Der Rechner startet mit einer Wohnung von 80 m² zu beiden Medianen: einem Preis von 415.360 € und einer Miete von 1.423 € im Monat. Die Mediane unterscheiden sich je Gemeindebezirk, beim Verkauf von 3.850 €/m² in Santa Clara bis 7.254 €/m² in Santo António; ersetzen Sie daher beide durch die Zahlen der Immobilie, die Sie im Blick haben.

Die Kosten des Kaufs

IMT (Grunderwerbsteuer) und Stempelsteuer werden einmal gezahlt, am Tag der Escritura, und kommen nie zurück. Bei der Standardimmobilie ergeben sie zusammen etwa 22.788 € für einen Ansässigen, der seinen Hauptwohnsitz kauft. Mit Anwalt, der Casa-Pronta-Gebühr von 700 € für einen Kauf mit Hypothek, 0,6 % Stempelsteuer auf das Darlehen und Bankgebühren beträgt die Summe 31.423 €, etwa 7,6 % des Preises. Hinzu kommen am Ende Verkaufskosten von 5 %. Diese einmaligen Kosten verteilen sich auf die Jahre, die Sie bleiben, deshalb lohnt sich ein Kauf für zwei oder drei Jahre fast nie.

Die 7,5-%-Regel für Nichtansässige

Ein Käufer, der nicht in Portugal steuerlich ansässig ist und es nie war, zahlt die IMT zu einem einheitlichen Satz von 7,5 % auf den gesamten Preis (Decreto-Lei 97/2026, seit 25. Mai 2026). Bei 415.360 € sind das 31.152 € statt 19.465 €, und die Kaufnebenkosten steigen auf 43.110 €. Wählen Sie diesen Status im Rechner, um die Wirkung zu sehen. Ziehen Sie innerhalb von zwei Jahren nach Portugal und wohnen Sie in der Immobilie, kann die Differenz auf Antrag erstattet werden; bei Ehegatten in Gütergemeinschaft gelten die 7,5 % nur, wenn keiner von beiden je ansässig war.

Zinsen, Mieterhöhungen und Preise

Der Standard-Hypothekenzins von 4,5 % entspricht etwa dem 12-Monats-Euribor von 3,331 % (23. September 2026) plus einem Bankaufschlag von etwa 1,2 Prozentpunkten. Die Standard-Mieterhöhung ist der gesetzliche Anpassungskoeffizient für 2027, 2,56 % (Aviso 24199/2026/2 vom 1. Oktober 2026), denn ein jetzt unterzeichneter Mietvertrag wird erstmals 2027 angepasst; für 2026 lag er bei 2,24 % (Aviso 23174/2025/2). Der Koeffizient begrenzt die jährliche Anpassung innerhalb eines laufenden Vertrags; ein neuer Vertrag richtet sich nach dem Markt, und das INE verzeichnete in Lissabon Mieten für neue Verträge, die 5,1 % über dem Vorjahr lagen. Die Preisänderung steht standardmäßig auf 0 %: Wir prognostizieren keine Preise. Die Lissabonner Verkaufsmediane stiegen im Jahr bis Juni 2026 um 14,7 %, doch vergangenes Wachstum sagt nichts über die nächsten zehn Jahre.

Die IMI (Grundsteuer) wird auf den Steuerwert (VPT) erhoben, der in Lissabon meist deutlich unter dem Preis liegt. Der Rechner nimmt einen VPT in Höhe des halben Preises an, sofern Sie nicht den tatsächlichen aus der Caderneta Predial eingeben, und wendet den Lissabonner Satz von 0,3 % (Steuerjahr 2025) an: etwa 623 € im Jahr bei der Standardimmobilie.

Rechenbeispiel mit den Standardwerten

Ein steuerlich ansässiger Haushalt kauft eine Wohnung mit 80 m² für 415.360 € als Hauptwohnsitz, mit 20 % Eigenkapital (83.072 €) und einem Darlehen von 332.288 € zu 4,5 % über 30 Jahre. Die Monatsrate beträgt 1.684 €. Die Kaufnebenkosten belaufen sich auf 31.423 €: IMT 19.465 €, Stempelsteuer 3.323 €, Casa Pronta 700 €, Anwalt 5.109 €, Stempelsteuer auf das Darlehen 1.994 € und Bankgebühren 832 €. Jedes Jahr zahlt der Eigentümer außerdem IMI von 623 € (auf einen VPT von 207.680 €), Hausgeld von 960 € und Instandhaltung von 4.154 €.

Im ersten Jahr gibt der Eigentümer etwa 2.162 € im Monat aus, gegenüber einer Miete von 1.423 €. Über zehn Jahre, bei unveränderten Preisen und einer Mieterhöhung von 2,56 % pro Jahr:

• Mieten kostet 191.837 € an Miete.
• Kaufen kostet netto 245.436 €: 31.423 € Kaufnebenkosten, 135.878 € Zinsen, 57.366 € für IMI, Hausgeld und Instandhaltung sowie 20.768 € Verkaufskosten. Nach dem Verkauf und der Tilgung der noch offenen 266.128 € bleiben dem Eigentümer 128.464 €.

In diesem Fall ist Mieten über zehn Jahre etwa 53.599 € günstiger. Kaufen liegt erst im 18. Jahr vorn:

Die Antwort reagiert empfindlich auf einige Eingaben. So verändert sie sich, wenn eine davon abweicht und alle anderen auf den Standardwerten bleiben:

Zahlen auf Euro gerundet, berechnet mit denselben Formeln wie im Rechner. Die Preise sind der größte Hebel: Schon ein moderater jährlicher Anstieg dreht das Ergebnis innerhalb des ersten Jahrzehnts, während ein Ertrag auf das nicht gebundene Geld es in die andere Richtung schiebt.

Was der Rechner nicht berücksichtigt

Er liefert eine Schätzung, keine Beratung. Nicht enthalten sind Lebens- und Gebäudeversicherung, AIMI, Steuer auf einen Veräußerungsgewinn, Möbel und Umzugskosten, und der Zinssatz gilt als fest über den gesamten Zeitraum. Er kann auch nicht bewerten, was sich nicht in Geld ausdrückt: die Sicherheit des Eigentums, die Freiheit umzuziehen oder das Risiko, dass ein Vermieter verkauft. Nutzen Sie ihn, um zu sehen, welche Annahmen für Sie zählen, und prüfen Sie dann die Zahlen für eine konkrete Immobilie, bevor Sie entscheiden.

Zum Kauf selbst siehe den Ratgeber zu den Kaufnebenkosten in Lissabon; zu den Preisen nach Gemeindebezirk den Lissabonner Immobilienpreisindex.

Fragen zu Mieten oder Kaufen in Lissabon

Ist Mieten oder Kaufen in Lissabon günstiger?

Das hängt vor allem davon ab, wie lange Sie bleiben und wie sich die Preise entwickeln. Mit unseren Standardwerten (80 m² zu den INE-Medianen, 20 % Eigenkapital, 4,5 % über 30 Jahre, unveränderte Preise) kostet Mieten über zehn Jahre etwa 191.837 € und Kaufen netto etwa 245.436 €, und Kaufen liegt erst ab dem 18. Jahr vorn. Steigen die Preise um 2 % pro Jahr, liegt Kaufen ab dem 8. Jahr vorn.

Wie hoch ist die Miete für eine typische Wohnung in Lissabon?

Neue Mietverträge in Lissabon hatten im 2. Quartal 2026 einen Median von 17,79 €/m² (INE, veröffentlicht am 29. September 2026), 5,1 % mehr als ein Jahr zuvor und der höchste Wert unter den großen Gemeinden. Für 80 m² sind das etwa 1.423 € im Monat. Angebotsmieten auf Portalen liegen meist über den Vertragsmieten.

Wie stark darf meine Miete in Portugal jedes Jahr steigen?

In einem laufenden Mietvertrag folgt die jährliche Anpassung dem gesetzlichen Koeffizienten, sofern der Vertrag keine andere Regel vorsieht: 2,24 % für 2026 und 2,56 % für 2027. Ein neuer Vertrag oder eine Verlängerung zu neuen Bedingungen richtet sich nach dem Markt, daher können Mieten über viele Jahre schneller steigen als der Koeffizient.

Warum ist die IMT von 7,5 % für die Frage Mieten oder Kaufen wichtig?

Weil sie im Voraus gezahlt wird und nie zurückkommt. Bei der Standardimmobilie für 415.360 € zahlt ein Käufer, der nie steuerlich ansässig war, 31.152 € IMT statt 19.465 €, wodurch sich das Jahr, ab dem Kaufen vorn liegt, von 18 auf 19 verschiebt. Wer innerhalb von zwei Jahren ansässig wird und in der Immobilie wohnt, kann die Differenz zurückfordern.

Sagt der Rechner die Immobilienpreise in Lissabon voraus?

Nein. Die Preisänderung steht standardmäßig auf 0 %, damit das Ergebnis nicht auf einer Prognose beruht. Geben Sie Ihre eigene Annahme ein und beobachten Sie das Jahr, ab dem Kaufen vorn liegt: Es ist die Eingabe, die die Antwort am stärksten verändert.