Kosten des Eigentums in Lissabon: IMI, AIMI und laufende Kosten
Jahresrechnung für eine Immobilie in Lissabon: IMI zu 0,3 %, IMI Familiar, Befreiung für den Hauptwohnsitz, AIMI über 600.000 €, Hausgeld und Versicherung.
Kurz gesagt. Lissabon erhebt die IMI zu 0,3 % des Steuerwerts (VPT) einer Immobilie, dem gesetzlichen Mindestsatz, für das Steuerjahr 2025, zahlbar 2026: 300 € im Jahr je 100.000 € VPT. Beim eigenen Hauptwohnsitz zieht IMI Familiar bei einem, zwei oder drei und mehr Unterhaltsberechtigten 30 €, 70 € oder 140 € ab, und die AIMI fällt erst über 600.000 € Steuerwert von Wohnimmobilien pro Person an. Der Satz für das Steuerjahr 2026, zahlbar 2027, wird bis zum 31. Dezember 2026 festgelegt. Tragen Sie den VPT aus der Caderneta Predial ein, um Ihren Betrag zu sehen.
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Senden Sie uns diese Schätzung mit der Caderneta Predial oder dem Inserat, und wir melden uns mit dem tatsächlichen Steuerwert, der Vorgeschichte der Eigentümergemeinschaft und dem, was die Immobilie Sie jedes Jahr kosten wird.
So funktioniert der Rechner
Wählen Sie den Gemeindebezirk und die Wohnfläche, oder geben Sie den Preis ein. Tragen Sie den VPT aus der Caderneta Predial ein, falls Sie ihn haben: Die IMI wird auf diesen Steuerwert erhoben, nicht auf den Preis. Geben Sie an, ob die Immobilie Ihr Hauptwohnsitz wird und wie viele Unterhaltsberechtigte Sie haben, um IMI Familiar und die Befreiung für den eigenen Hauptwohnsitz zu sehen. Die AIMI spielt nur eine Rolle, wenn Ihre Wohnimmobilien in Portugal zusammen mehr als 600.000 € Steuerwert haben.
IMI in Lissabon 2026
Lissabon erhebt 0,3 % des VPT, den niedrigsten gesetzlich zulässigen Satz, für das Steuerjahr 2025, zahlbar 2026. Die Câmara beschloss ihn am 10. Dezember 2025 und die Assembleia Municipal am 16. Dezember 2025, zusammen mit IMI Familiar. Über den Satz für das Steuerjahr 2026, zahlbar 2027, wird bis zum 31. Dezember 2026 entschieden.
| VPT laut Caderneta Predial | IMI im Jahr zu 0,3 % | Hauptwohnsitz, 2 Unterhaltsberechtigte (−70 €) |
|---|---|---|
| 100.000 € | 300 € | 230 € |
| 200.000 € | 600 € | 530 € |
| 300.000 € | 900 € | 830 € |
| 500.000 € | 1.500 € | 1.430 € |
Der Bescheid kommt im April; gezahlt wird bis 100 € in einer Rate im Mai, bis 500 € im Mai und November und darüber im Mai, August und November. Für Immobilien, die seit über einem Jahr amtlich als leerstehend gelten, sowie für verfallene Gebäude gilt der dreifache Satz.
Der eigene Hauptwohnsitz: IMI Familiar und die 3-jährige Befreiung
Beim Hauptwohnsitz zieht IMI Familiar bei einem Unterhaltsberechtigten 30 € von der Rechnung ab, bei zweien 70 € und bei drei oder mehr 140 €. Eine Immobilie mit einem VPT bis 125.000 € ist 3 Jahre lang befreit, wenn der Haushalt im Vorjahr höchstens 153.300 € brutto verdient hat; Sie müssen innerhalb von 6 Monaten nach dem Kauf einziehen und den Antrag binnen 60 Tagen nach Ablauf dieser Frist stellen.
AIMI: erst über 600.000 €
Die zusätzliche IMI addiert die Steuerwerte aller Ihrer Wohnimmobilien und Baugrundstücke in Portugal am 1. Januar. Läden, Büros und andere nicht zu Wohnzwecken genutzte Immobilien zählen nicht.
| Steuerpflichtiger Wert (nach Freibetrag) | Einzelperson | Paar mit gemeinsamer Erklärung |
|---|---|---|
| Freibetrag | 600.000 € | 1.200.000 € |
| Satz bis 1 Mio. € (gemeinsam: 2 Mio. €) | 0,7 % | 0,7 % |
| Satz auf den Anteil von 1 bis 2 Mio. € (gemeinsam: 2 bis 4 Mio. €) | 1 % | 1 % |
| Satz über 2 Mio. € (gemeinsam: 4 Mio. €) | 1,5 % | 1,5 % |
Warum der Preis nur eine Obergrenze ist
Der VPT ergibt sich aus einer Formel aus Fläche, Lage, Qualität und Alter (CIMI Art. 38); einen offiziellen Weg, ihn aus dem Preis abzuleiten, gibt es nicht. In Lissabon liegt er meist deutlich unter den Verkaufspreisen, daher ist der Betrag, den der Rechner ohne VPT zeigt, die höchstmögliche IMI. IMT und Stempelsteuer werden dagegen auf den höheren Wert aus Preis und VPT erhoben.
Fragen
Wie hoch ist der IMI-Satz in Lissabon?
0,3 % des Steuerwerts (VPT), der gesetzliche Mindestsatz, für das Steuerjahr 2025, zahlbar 2026. Die Stadt hat den Mindestsatz beibehalten und wendet außerdem IMI Familiar an. Der Satz für das Steuerjahr 2026, zahlbar 2027, muss bis zum 31. Dezember 2026 bei der Steuerbehörde eingehen; geht keiner ein, gilt der Mindestsatz von 0,3 %.
Wird die IMI auf den gezahlten Preis erhoben?
Nein. Die IMI wird auf den VPT aus der Caderneta Predial erhoben, der sich aus Fläche, Lage, Qualität und Alter ergibt. In Lissabon liegt er meist deutlich unter dem Marktpreis. Ohne VPT verwendet der Rechner den Preis als Obergrenze.
Wann wird die IMI gezahlt?
In einer Zahlung im Mai, wenn der Bescheid bis 100 € beträgt, im Mai und November bis 500 € und darüber im Mai, August und November.
Wer zahlt AIMI?
Eigentümer, deren Steuerwerte von Wohnimmobilien in Portugal am 1. Januar zusammen mehr als 600.000 € pro Person betragen (1,2 Millionen € für ein Paar mit gemeinsamer Erklärung). Der Satz beträgt 0,7 % auf den Überschuss, 1 % auf den Teil des Überschusses über 1 Million € und 1,5 % über 2 Millionen € (bei gemeinsamer Erklärung gelten doppelte Schwellen).
Kann ich die IMI für meinen eigenen Hauptwohnsitz vermeiden?
Für 3 Jahre, wenn die Immobilie Ihr Hauptwohnsitz ist, ihr VPT höchstens 125.000 € beträgt und das Bruttoeinkommen des Haushalts bei höchstens 153.300 € lag. Sie müssen innerhalb von 6 Monaten nach dem Kauf einziehen und den Antrag binnen 60 Tagen nach Ablauf dieser 6 Monate stellen.
- CIMI Art. 112 (IMI-Sätze 0,3–0,45 %; der Mindestsatz gilt, wenn bis zum 31. Dezember kein Satz mitgeteilt wird; dreifacher Satz für leerstehende Wohnungen), Art. 112-A (IMI Familiar), Art. 120 (Raten) und Art. 135-A bis 135-F (AIMI) – Portal das Finanças, konsolidierte Fassung, abgerufen am 31. Oktober 2026
- IMI 0,3 % und IMI Familiar in Lissabon für das Steuerjahr 2025: Câmara Municipal de Lisboa, 10. Dezember 2025, und Assembleia Municipal de Lisboa, 16. Dezember 2025, laut Berichten von ECO und Diário de Notícias (der Beschluss selbst war online nicht auffindbar)
- Estatuto dos Benefícios Fiscais, Art. 46 (3-jährige Befreiung für den eigenen Hauptwohnsitz) – Portal das Finanças
- Preise: INE, Estatísticas de Preços da Habitação ao nível local, veröffentlicht am 23. Oktober 2026, 12 Monate bis Juni 2026
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